나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5021 [4] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨비-136호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역(지하철4호선, 수인분당선)" 남서측 인근
에 위치하며 인근은 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설 및 공구유통상가
등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철4호선, 수인분당선 "안산
역"이 소재하는바 대중교통 이용편의도는 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건물내
1층 씨비-120호외 3개호로서
(사용승인일 2020.09.10)
외벽 : 복합판넬, 페어글라스, 강화유리 마감등
내벽 : 몰탈위 페인트등 마감
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

조사일 현재 기호(1-4) 모두 공실임.

설비내역

급.배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 "공장(지식산업센터), 제1,2종근린생활
시설건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약40m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭40m-50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한
특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생
사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지
및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음
진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)임(2024.10.26.기준)
해당물건은 “반월특수지역”에 해당하므로 “법령정보센터”의 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’ 및 ‘각 국가산업단지 관리기본계획’에 따른 산업단지 입주자격에 대해서 사전 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경5021 (4)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-136호

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 용도: 공장(지식산업센터))

감정가: 371,000,000원

토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평) / 토지지분: 9.52㎡ (약 2.88평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평) / 건물지분: 27.6㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 건물 현황

건물명: 리드스마트스퀘어지식산업센터

구조: 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조

사용승인일: 2020년 09월 10일

총 호실 수: 1340호실

해당 물건 호수: 1층 씨비-136호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 "안산역"(지하철 4호선, 수인분당선) 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 지식산업센터, 아파트형 공장, 근린생활시설, 지원시설 및 공구유통상가 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 4호선 및 수인분당선의 환승역인 "안산역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지 위에 건축된 건물입니다. 북동측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 일반공업지역에 속하며, 광로3류(폭 40m-50m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 법률 및 도시계획의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 을1 (우리은행 근저당권, 1,080,000,000원)보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 갑4: 소유권이전 3번 신탁등기말소 (2022-09-29, 주식회사제이엔제이파트너스)

* 갑5: 소유권이전 (2023-11-07, 주식회사숲내음, 매매금 366,180,000원)

* 을1: 근저당권 (2023-11-07, 우리은행, 1,080,000,000원) - 말소기준권리

* 갑6: 임의경매 (2024-10-21, 우리은행, 909,064,667원) - 말소

* 갑7: 가압류 (2024-11-12, 소상공인시장진흥공단, 17,345,266원) - 말소

* 갑8: 압류 (2024-12-20, 동화성세무서장) - 말소

* 갑9: 가압류 (2024-12-24, 전북신용보증재단, 29,749,269원) - 말소

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 1,127,094,535원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임차인 관련 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도 실제 점유 관계 및 보증금/차임 지급 여부에 대한 사전 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 지역은 안산역 인근으로, 대규모 지식산업센터 단지 내에 속해 있으며, 인근에 근린생활시설, 지원시설, 공구유통상가 등이 밀집해 있어 다양한 비즈니스 활동 및 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 유통상가, 안산역 상권 등을 통해 기본적인 생활 및 업무 편의시설 접근이 양호합니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물처리시설, 대규모 축산 시설 등)로 인한 부정적인 영향은 파악되지 않았습니다. 다만, 안산시 전반적으로 폐기물 처리 시설 확충에 대한 논의가 있으며, 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성은 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 4호선 및 수인분당선 안산역을 도보로 이용 가능하며, 이는 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 접근성을 높여줍니다. 또한, 차량 이용 시 영동고속도로, 서해안고속도로 등 주요 도로망 진입이 용이합니다.

5.2. 주변 인프라

지식산업센터 단지 내에 위치하여 관련 업종 종사자들을 위한 편의시설 및 지원시설 이용이 가능합니다. 안산역 주변의 상업 시설 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 산업단지 입주 자격 제한

본 물건은 "반월특수지역"에 해당하므로, '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률' 및 '각 국가산업단지 관리기본계획'에 따른 산업단지 입주자격 요건을 사전에 반드시 확인해야 합니다. 특히, 임의경매를 통해 취득한 경우 실제 해당 공장을 직접 사용하는 기업만이 입주가 가능할 수 있으며, 투자 목적의 단순 보유 또는 전매는 제한될 수 있습니다.

6.2. 공실 위험

조사일 현재 물건지(호실)는 공실 상태입니다. 지식산업센터 시장의 공급량 증가 및 경기 변동에 따라 공실 발생 위험이 존재합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 1,127,094,535원으로, 감정가 371,000,000원 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 본 물건에 대한 채권자들의 권리 행사가 적극적일 수 있음을 시사합니다.

6.4. 임대 관계 불확실성

임대관계가 미상이므로, 명도 및 기타 임대 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산역 초역세권에 위치한 신축 지식산업센터로 교통 및 접근성이 우수하며, 반월국가산업단지 내에 있어 관련 산업 생태계의 이점을 누릴 수 있습니다. 하지만, 반월특수지역의 입주 자격 제한, 높은 채권 총액, 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 향후 해당 물건을 직접 사용하실 목적으로 취득하시는 경우, 입주 자격 요건을 철저히 확인하시는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 안산역(4호선, 수인분당선) 초역세권으로 탁월한 교통 접근성을 보유하고 있습니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 산업단지 내 위치: 반월국가산업단지 내에 위치하여 관련 기업과의 시너지 효과 및 관련 인프라 활용이 가능합니다.

* 정부 지원 가능성: 지식산업센터는 정부 및 지자체의 다양한 세제 혜택 및 정책 자금 지원 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 371,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금이 없다고 가정하고 시장 상황, 물건의 현 상태(공실), 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 단, 본 물건의 경우 입주 자격 제한 및 높은 채권 총액 등 고려해야 할 사항이 많으므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 임장 활동 및 유사 물건의 실거래가, 임대 시세 등을 추가적으로 분석해야 합니다. 현재로서는 감정가의 50% 이하 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 이는 법원 매각 진행 상황 및 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있습니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 권리관계, 명도 가능성, 입주 자격 요건 등을 면밀히 재확인하시어 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.