나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5021 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨비-120호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역(지하철4호선, 수인분당선)" 남서측 인근
에 위치하며 인근은 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설 및 공구유통상가
등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철4호선, 수인분당선 "안산
역"이 소재하는바 대중교통 이용편의도는 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건물내
1층 씨비-120호외 3개호로서
(사용승인일 2020.09.10)
외벽 : 복합판넬, 페어글라스, 강화유리 마감등
내벽 : 몰탈위 페인트등 마감
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

조사일 현재 기호(1-4) 모두 공실임.

설비내역

급.배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 "공장(지식산업센터), 제1,2종근린생활
시설건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약40m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭40m-50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한
특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생
사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지
및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음
진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)임(2024.10.26.기준)
해당물건은 “반월특수지역”에 해당하므로 “법령정보센터”의 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’ 및 ‘각 국가산업단지 관리기본계획’에 따른 산업단지 입주자격에 대해서 사전 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2024타경5021 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CB-120호

건물 용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 공장(지식산업센터)임)

건물 사용승인일: 2020년 9월 10일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 371,000,000원

토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 "안산역(지하철 4호선, 수인분당선)" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설 및 공구유통상가 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

지하철 4호선 및 수인분당선 "안산역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북동측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 우리은행의 근저당(2023.11.07.)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소 기준 권리

을1: 우리은행 근저당 (접수일자: 2023-11-07, 채권최고액: 1,080,000,000원)

3.3. 기타 권리 내역

* 갑4: 주식회사제이엔제이파트너스 (신탁등기말소)

* 갑5: 주식회사숲내음 (소유권이전, 2023-11-07, 매매금 366,180,000원)

* 갑6: 우리은행 (임의경매, 2024-10-21, 909,064,667원)

* 갑7: 소상공인시장진흥공단 (가압류, 2024-11-12, 17,345,266원)

* 갑8: 동화성세무서장 (압류)

* 갑9: 전북신용보증재단 (가압류, 2024-12-24, 29,749,269원)

* 갑10: 안산시 (압류)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (집합건축물대장상 용도 관련 주의사항 참조)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 지역은 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설, 공구유통상가 등이 혼재된 산업 및 상업 복합지역입니다.

4.2. 반월특수지역 관련 사항

본 물건은 “반월특수지역”에 해당합니다. 따라서, ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’ 및 ‘각 국가산업단지 관리기본계획’에 따른 산업단지 입주자격에 대해 사전에 반드시 확인해야 합니다.

해당 지역의 주요 입주 가능 업종은 제조업, 지식산업, 정보통신산업, 창고·운송업 등이며, 특정 유해물질 배출 가능 업종 등은 입주가 제한될 수 있습니다.

주변에 안산시 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 있으나, 지하화 및 주민 친화 시설로 조성된 사례들도 있어 혐오시설로 분류되기보다는 지역 기반시설의 일부로 이해될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통

인근에 위치한 지하철 4호선 및 수인분당선 "안산역"을 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

지식산업센터, 근린생활시설, 지원시설, 공구유통상가 등이 소재하여 사업 운영에 필요한 기본적인 편의시설 및 상업 시설을 이용하기에 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 산업단지 입주 자격

반월특수지역 내 입주 자격 제한 사항을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 공실 위험

조사일 현재 해당 호실(CB-120호 외 3개 호실)은 모두 공실 상태입니다.

6.3. 채권 총액 대비 감정가

총 채권액(1,127,094,535원)이 감정가(371,000,000원) 대비 높은 편입니다.

6.4. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 물건과 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치한 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 지식산업센터(공장) 용도의 부동산입니다. 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 안산역 인근에 위치하여 교통 여건이 양호합니다. 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 다수의 권리 설정이 있었으나 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 해당 물건이 속한 반월특수지역의 산업단지 입주 자격 제한 사항을 사전에 면밀히 확인하는 것이 매우 중요하며, 현재 공실 상태라는 점은 잠재적 투자 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안산역 인근의 우수한 교통 접근성.

* 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물.

* 지식산업센터 및 관련 지원시설 밀집 지역.

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 관리 용이성.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 보증금이 없는 상황입니다. 예상 입찰가는 감정가 371,000,000원을 기준으로, 현 공실 상태, 반월특수지역의 입주 제한 가능성, 향후 시장 상황 및 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석, 그리고 해당 지역의 산업단지 입주 자격에 대한 상세한 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.