나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72380 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1625 위너스타워 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 "신길고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철역(안산역) 및 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 내 제1층 제101호로,
(사용승인일 : 2015.01.22)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 강화유리 마감 등 입니다.

이용상태

근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 평지로 "주상용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

신길동 1625, 1626 각 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다.
②기타 : 현장조사시 이해관계인의 부재 및 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사 및 외부관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 1625 위너스타워 1층 101호에 소재하는 근린상가로, 안산지원 2024타경72380 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

건물의 용도는 근린상가이며, 감정가는 619,000,000원입니다.

토지 면적은 15.36㎡ (약 4.65평)이고, 건물 면적은 58.39㎡ (약 17.66평)입니다. 토지 및 건물 지분이 각각 15.358㎡, 58.3875㎡이며, 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물 사용승인일은 2015년 1월 22일입니다.

채권자는 유에이치케이제육차유동화전문이며, 본 물건은 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치하며, 주변에 신길고등학교가 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 지하철 안산역과 다수의 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2018년 7월 3일에 접수된 국민은행 근저당(채권최고액 366,000,000원)입니다.

이 외 등기부등본상 갑구에는 소유권이전 관련 사항 및 소유권이전 2번 신탁등기 말소 사실 등이 기재되어 있습니다.

말소기준권리인 국민은행 근저당보다 후순위인 2024년 12월 17일 접수된 유에이치케이제육차유동화전문(채권액 264,595,038원)의 임의경매개시결정 등기 등이 존재하며, 이러한 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우, 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 '고웰주식회사'가 있으며, 보증금은 0원, 차임은 월 500,000원입니다. 전입(사업)일자는 2020년 12월 30일이나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원이므로, 임차인으로 인한 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

집합건물 등기부 요약 상 등기부 채권 총액은 366,000,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린상가(소매점)로 이용 중이며, 주변이 아파트 단지, 다가구주택 등 주거지역으로 둘러싸여 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

신길고등학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 업종에 유리할 수 있습니다.

또한, 지하철 안산역이 가까워 역세권의 유동 인구를 흡수할 수 있는 잠재력도 있습니다.

전반적인 상권은 주거민과 학생을 기반으로 한 소비 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 입지 대비 상권은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

교통 면에서는 지하철 4호선 안산역을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능하여 시내외 이동이 편리합니다.

편의시설로는 주변 주거단지 및 상업시설 내에서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변 시설로는 신길고등학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 있습니다.

현장 조사 및 관련 정보 검토 결과, 주변에 혐오 시설이나 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 채권 양수도 등 복잡한 금융 거래 과정을 거쳤을 가능성이 있습니다. 이로 인해 예상치 못한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 '고웰주식회사'의 보증금이 0원으로 명시되어 있고 대항력이 없으나, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 보다 상세한 확인이 필요할 수 있습니다.

건물은 2015년 1월에 사용승인되어 비교적 신축에 속하지만, 10년 차를 향해 감에 따라 시설 노후화 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

상권 분석 결과 보통 수준으로 평가되므로, 향후 공실 발생 가능성에 대비한 임대 전략 수립이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동 위너스타워 내 근린상가로, 안정적인 주거 배후 수요와 학교 밀집 지역의 이점을 지니고 있습니다.

비교적 신축 건물이며 교통 접근성도 양호하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 권리 인수 부담은 없습니다.

다만, 유동화 물건이라는 특수성과 임차인의 구체적인 사용 현황 등에 대한 추가적인 확인을 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

적절한 투자 전략과 함께 접근한다면 안정적인 수익 창출을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

안산역 역세권 및 신길고등학교 인근에 위치하여 고정적인 수요 확보가 용이합니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

2015년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태이며, 건물 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

임차인 '고웰주식회사'의 월 차임 50만원 및 향후 시장 상황을 고려한 임대 수익률 분석을 통해 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 619,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 시장 임대료 수준, 예상 공실률, 건물의 관리 상태, 낙찰가율 동향 등 보다 면밀한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70% ~ 90% 사이에서 형성되는 경우가 많으나, 이는 물건의 특성 및 시장 상황에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

따라서 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정은 전문가와 상세한 상담을 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.