나이스옥션 법원경매 안산 2024타경71967 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 838 반달섬라군타워 9층908호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "남안산JC" 서측 인근에 소재하며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 미성숙상가지대로 조사되었음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 10층 건물내 제9층 제908호 외 1개호로서,
(사용승인일자 : 2022.11.01.)
외 벽 : 돌붙임 및 복합판넬 등 마감.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설로서 현장조사일 현재 기호(1,2) 모두 공실로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지이며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약25m내외, 북서측으로 폭 약20m내외, 북동측으로 폭 약15m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경71967 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 838, 반달섬라군타워 9층 908호

건물명: 반달섬라군타워

구조/용도: 철근콘크리트구조, 제1종 및 제2종 근린생활시설

사용승인일: 2022년 11월 1일

면적:

토지: 10.61㎡ (약 3.21평)

건물: 44.88㎡ (약 13.58평)

감정가: 194,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "남안산JC" 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 업무시설 및 근린생활시설이 소재하는 미성숙 상가지대로 조사되었습니다.

교통 측면에서는 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로 접근성은 본건 남서측으로 폭 약 25m, 북서측으로 폭 약 20m, 북동측으로 폭 약 15m의 포장도로에 각각 접해 있어 양호한 편입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과 특별히 확인되지 않았으나, 산업단지 및 상업시설이 혼재된 지역 특성을 가지고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 10일 접수된 국민은행 근저당권(112,440,000원)입니다.

이 기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 따라서 위 근저당권과 그 이후 접수된 모든 권리(채권최고액 185,546,773원의 유에이치케이제육차유동화전문 임의경매 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다.

임차인 현황으로는 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없으며, 임대 관계는 미상이고 현장 조사일 현재 본건은 공실 상태로 조사되었습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

본건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

가장 중요한 주의사항으로, 대지권의 목적인 토지에 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기가 별도로 존재합니다. 이는 토지의 이용 및 처분에 있어 중대한 제약을 야기할 수 있는 사항이므로, 반드시 철저한 법률 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 위치하며, 해당 지역은 시화국가산업단지 및 반월특수지역에 속해 있습니다. 또한, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하여 상업 활동이 가능한 지역입니다.

주변 환경은 업무시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 현재는 미성숙 상가지대로 평가되고 있습니다.

최근 검색 결과에 따르면, 인근 지역에 다수의 생활형숙박시설(생숙) 공급으로 인한 공실 문제가 발생하고 있다는 점은 본 물건의 잠재적 임대 수요 및 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

본 건은 근린생활시설로서, 주변 산업단지 및 업무시설 종사자들을 대상으로 하는 업종에 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 2022년 11월 1일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 건물의 노후화로 인한 수리 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

구조는 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있으며, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 지하주차장 등의 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에는 식당, 편의점 등 생활 편의 시설이 입점해 있으며, 오이도, 대부도, 거북섬 등 관광지 접근성도 고려해 볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 토지 등기부에 존재하는 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기입니다. 이 등기는 토지 이용에 대한 법적 제약을 의미할 수 있으며, 향후 건축, 증축, 매매 등 모든 거래 행위에 심각한 걸림돌이 될 수 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 해소 방안 없이는 투자가 어려울 수 있습니다.

현재 주변 상권이 미성숙 단계이고, 인근에 공급 과잉 우려가 있는 생활형숙박시설이 다수 존재한다는 점은 본 건의 공실 위험을 높일 수 있습니다.

조사 시점에 본 건이 공실 상태였다는 점은 명도 후에도 공실이 장기화될 수 있다는 점을 시사합니다.

유동화 물건이라는 특성상, 일반 경매 물건보다 절차상 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물이라는 장점과 근린상가로서의 활용 가능성을 가지고 있습니다. 또한, 대규모 산업단지 인근에 위치하여 장기적으로 배후 수요 증가를 기대해 볼 수도 있습니다.

그러나, 토지 등기부상의 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률' 관련 금지사항 부기등기는 본건 투자의 가장 큰 걸림돌이자 치명적인 위험 요소입니다. 이 등기의 정확한 내용과 법적 효력, 해소 가능성 등에 대한 철저한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

현재 상권의 미성숙도와 인근 생숙 공급 과잉 문제는 단기적인 임대 수익 창출에 불확실성을 더합니다. 따라서 본건은 법적 제약 문제를 해결할 수 있다는 전제 하에, 장기적인 관점에서 접근해야 할 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로서 초기 투자 및 유지보수 비용 부담이 적습니다.

시화국가산업단지 및 반월특수지역 인근에 위치하여, 향후 산업단지 확장 및 배후 수요 증가에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

토지상의 복잡한 권리관계(금지사항 부기등기)로 인해 일반 투자자들의 접근이 어려울 수 있으며, 이는 상당한 가격 할인 요인으로 작용할 수 있습니다. 법률적 문제를 해결할 수 있는 전문성이 있다면 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

근린생활시설 용도로, 주변의 업무시설 및 산업단지 종사자를 대상으로 하는 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 194,000,000원입니다.

인수할 임차인의 보증금이 없는 상태이므로, 입찰가 산정 시 보증금 부담은 고려하지 않습니다.

토지상의 법적 제약(금지사항 부기등기)이 매우 중대한 리스크로 작용하므로, 해당 문제의 해결 가능성 및 예상 비용을 충분히 검토해야 합니다. 또한, 현재의 미성숙 상권 상황과 공실 위험 등을 고려할 때, 감정가 이하에서의 신중한 접근이 필수적입니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 임대 수익률, 법적 제약 해소 비용 등을 종합적으로 분석한 후에 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 법적 제약 해결 가능성을 전제로 한다면 감정가의 70% 수준인 약 135,800,000원에서 80% 수준인 약 155,200,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 잠재적 위험 요소를 감안한 참고치이며, 실제 입찰은 상세 분석을 거쳐 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.