나이스옥션 법원경매 안산 2025타경50479 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1415-13 예진아트빌 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교"남측에 위치하는 다세대주택으로, 주위에는 다세대주택,근린생활시설,단독주택등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 다세대주택 주차장까지 차량출입 가능하며, 대중교통수단을 감안한 교통상황 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로,
외벽:화강석판석,세멘몰탈위페인팅
내벽:벽지마감,타일붙임,세멘몰탈위페인팅
창호:샷시유리창임.

이용상태

다세대주택으로 방,주방,거실,화장실등으로 이용중임.

설비내역

급배수,난방,화재탐지설비등 기본적시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경50479 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1415-13 예진아트빌 에이동 2층202호

용도: 다세대주택

건축년도: 2014년

감정가: 186,000,000원

토지면적: 34.83㎡ (약 10.54평)

건물면적: 76.40㎡ (약 23.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m-20m) 접합. 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 남측에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로 상태는 중로2류(폭 15m-20m)와 접해 있어 양호합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 주변 시설: 초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 2014-09-26 (김범수)

* 소유권 이전: 2014-12-30 (이영숙, 매매)

* 근저당: 국민은행 (2017-02-08, 96,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 주식회사리드코프 (2020-12-24, 26,000,000원) - 말소예정

* 가압류: 애큐온저축은행 (2024-03-25, 26,073,791원) - 말소예정

* 강제경매: 애큐온저축은행 (2025-01-09, 29,846,021원) - 본건 경매 개시

* 총 채권액: 148,073,791원

* 권리 분석 결과: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리인 국민은행 근저당보다 후순위에 있는 모든 권리(리드코프 근저당, 애큐온저축은행 가압류 및 강제경매)는 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 없이 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

* 임차인 현황: 조사된 임차내역이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이고 대항력도 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 인수할 보증금 총액은 0원입니다.

* 물건명세서 특이사항: 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 안산시 상록구 사동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 제공된 최근 매매 정보들은 본건과 동일한 단지가 아니므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 사동 지역의 다세대주택 시세는 신축(2020-2022년식)의 경우 약 249백만원 ~ 268백만원, 구축(2001년식)의 경우 약 105백만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건(2014년식)의 감정가 186백만원은 이러한 시세 범위 내에서 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인근에 초당초등학교가 위치하여 자녀의 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 중로와 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑, 식사 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 초등학교 인근의 조용한 주거 지역으로, 가족 단위 거주에 적합한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 감정평가 과정에서 내부 구조, 마감재 상태, 하자 여부 등을 상세히 조사하지 못했습니다. 외부 관찰 및 탐문, 유사 물건 표준 이용 상황에 근거하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며 추가적인 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 경매 참여 시 반드시 이를 염두에 두어야 합니다.

* 시장 변동성: 제공된 매매 사례가 본건과 다른 단지들이므로, 개별 단지의 특성, 면적, 건축 연도 등에 따라 실제 가치와 차이가 있을 수 있습니다. 감정가 이후 시장 상황 변화에 따른 시세 변동 가능성도 고려해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 외부 검색을 통해 인근에 혐오시설이 있는지 여부는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근의 주거 환경이 양호한 입지를 가지고 있습니다.

* 등기부등본상 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수할 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상되는 안전한 물건입니다.

* 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못하여 수리 비용 발생 가능성이 있다는 점이 주요 리스크 요인입니다.

* 감정가는 186,000,000원으로, 주변 시세와 건축 연도를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 모든 법적 권리가 말소되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 명도 용이성: 임차인이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 교육 환경: 초등학교가 인근에 있어 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

* 비교적 현대적인 건물: 2014년식 건물로, 건축 후 상당 기간이 지나지 않아 즉각적인 대규모 수선 필요성이 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 186,000,000원입니다.

* 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 수리 비용 발생 가능성과 시장 상황 변동성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 advisable합니다.

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 170,000,000원

* (참고: 상기 예상 입찰가는 현재 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 전 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.