나이스옥션 법원경매 안산 2024타경70803 [1] 경기도 시흥시 신천동 835-4 삼형스카이빌 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 "신천고등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택
아파트, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 중 5층 503호로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 사다리형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제
한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관
한 법률>, 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

*기호2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제
한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관
한 법률>, 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.05.12일 수원지방법원 안산지원의 임차권등기명령(2023카임
161)으로 2023.05.22일자로 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 박상민의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 3. 6.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경70803 (1)

소재지: 경기도 시흥시 신천7길 9-3 (신천동 835-4) 삼형스카이빌 5층503호

용도: 다세대주택

건물명: 삼형스카이빌

감정가: 130,000,000원

토지면적: 20.93㎡ (약 6.33평)

토지 지분: 20.93㎡ (약 6.33평)

건물면적: 45.29㎡ (약 13.70평)

건물 지분: 45.29㎡ (약 13.70평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

건축년도: 2003년 (사용승인일 2003.06.02)

건물 총 층수: 5층

해당 층: 5층

2. 입지조건

위치: 경기도 시흥시 신천동 소재 "신천고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 단독주택, 아파트, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

도로: 남측 및 동측으로 세로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 1월 30일자 광명세무서장 압류 (갑5)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (다만, '지상권개요:' 항목에 내용이 명시되어 있지 않아, 해당 부분에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

현재 등기부상 총 권리관계 (매각으로 소멸될 것으로 예상되는 권리):

* 주택임차권 (박상민, HUG 승계): 120,000,000원 (2023.05.22 등기)

* 압류 (광명세무서장): 2023.01.30 등기

* 압류 (시흥시): 2023.02.21 등기

* 강제경매 (주택도시보증공사): 135,406,026원 (2024.11.21 등기)

임차인 현황:

* 임차인 (승계인): 주택도시보증공사(HUG)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 31일

* 확정일자: 2021년 7월 30일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 3월 6일자로 제출하였음)

인수 보증금 합계: 0원 (주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자가 임차 보증금을 인수하지 않습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 신천동 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 점포가 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

편의시설 이용은 용이하나, 대규모 상업 시설과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

교육: 신천고등학교 북동측 인근에 위치합니다.

교통: 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 근린생활시설 및 점포가 인근에 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. (대형마트, 병원 등 상세 편의시설은 현장 확인 필요)

주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 인근에 혐오시설이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 대항력 포기 확약: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약은 법적으로 효력이 있으나, 관련 법률 및 판례에 대한 정확한 이해와 만일의 경우에 대비한 추가 검토가 필요합니다.

미납 관리비: 경매 개시일 이후 발생한 관리비 및 체납된 공용 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 관리사무소 확인이 필수적입니다.

건물 노후도: 2003년 건축물로, 향후 건물 유지보수 및 수리 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 신천동에 소재한 다세대주택 5층 503호로, 2024타경70803 사건으로 강제 경매가 진행 중입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며, 임차인 박상민의 승계인으로서 보증금 1.2억원에 대한 대항력을 포기하겠다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않아도 됨을 의미하며, 권리 관계를 매우 명확하게 합니다.

주변의 입지 조건 및 생활 정보는 일반적인 주거 지역으로 무난하며, 교통 및 편의시설 이용도 편리한 편입니다.

감정가는 1.3억원이며, 주변 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

권리 인수 부담 없음: HUG의 대항력 포기 확약 덕분에 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없어, 낙찰가 외 추가 비용 발생 가능성이 매우 낮습니다.

지역 내 주거 수요: 신천동은 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익 확보 또는 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

적정 가격 취득 기회: 최근 실거래가 정보와 감정가를 비교 분석하여, 시세 대비 저평가된 경우 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 130,000,000원

주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

본 물건 전용면적: 45.29㎡ (약 13.70평)

본 물건 건축연도: 2003년

최근 거래 사례 (2026년 3월):

* 35.755㎡ (약 10.8평, 1986년 건축): 6,000만원 (평당 약 556만원)

* 59.69㎡ (약 18.0평, 1998년 건축): 13,700만원 (평당 약 761만원)

* 59.76㎡ (약 18.1평, 2002년 건축): 8,200만원 (평당 약 453만원)

분석:

본 물건(13.70평, 2003년 건축)과 유사한 건축 연도의 사례(59.76㎡, 2002년 건축)는 평당 약 453만원의 시세를 보이며, 이는 본 물건의 예상 가치를 약 6,200만원 수준으로 추정하게 합니다. 반면, 유사 연도의 다른 사례(59.69㎡, 1998년 건축)는 평당 약 761만원의 시세를 보이며, 본 물건의 예상 가치를 약 10,400만원 수준으로 추정하게 합니다. 본 물건의 감정가(1.3억원)는 최고 시세 범위에 해당하므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받기 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다. 5층의 층수와 엘리베이터 부재 가능성(별도 확인 필요)을 고려하여, 시세의 중간 값 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 유리합니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 105,000,000원

권장 입찰가: 95,000,000원 ~ 100,000,000원 (경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.