나이스옥션 법원경매 안산 2024타경71967 [2] 경기도 안산시 단원구 성곡동 838 반달섬라군타워 8층803호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "남안산JC" 서측 인근에 소재하며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 미성숙상가지대로 조사되었음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 10층 건물내 제9층 제908호 외 1개호로서,
(사용승인일자 : 2022.11.01.)
외 벽 : 돌붙임 및 복합판넬 등 마감.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설로서 현장조사일 현재 기호(1,2) 모두 공실로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지이며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약25m내외, 북서측으로 폭 약20m내외, 북동측으로 폭 약15m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2024타경71967 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

주소: 경기도 안산시 단원구 성곡동 838 반달섬라군타워 8층803호

건물명: 반달섬라군타워

사용승인일자: 2022년 11월 01일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕

건물 총 층수: 10층 (본건 8층)

건물 용도: 제1종 및 제2종 근린생활시설

1.3. 면적 및 가치

감정가: 145,000,000원

토지면적: 7.91㎡ (약 2.39평)

토지 지분: 7.91㎡ (약 2.39평)

건물면적: 33.44㎡ (약 10.12평)

건물 지분: 33.44㎡ (약 10.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "남안산JC" 서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 조사되었습니다. 아직 개발이 완전히 이루어지지 않은 미성숙 상가지대로 파악됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

본 건은 남서측으로 폭 약 25m, 북서측으로 약 20m, 북동측으로 약 15m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 중로1류 (폭 20m-25m) 접함

* 국가산업단지 (시화국가산업단지)

* 산업단지기타 (반월특수지역)

* 성장관리권역

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 05월 10일에 접수된 국민은행의 근저당권(을1, 채권액 98,400,000원)입니다.

3.2. 소멸 대상 권리

매각으로 인해 말소될 권리들은 다음과 같습니다.

* 을1 근저당권 (국민은행)

* 갑3 임의경매개시결정 (유에이치케이제육차유동화전문, 채권액 185,546,773원)

3.3. 인수 대상 권리

일반적인 임의경매의 경우, 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요한 문구: 임차인의 권리 관계 및 보증금, 차임 등에 대한 정확한 정보가 확인되지 않으므로, 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 현장 조사 및 권리 분석 시 임차인 관련 사항을 더욱 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

3.5. 특이사항 (별도등기)

대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 가할 수 있는 중대한 사항으로, 반드시 법률 전문가와 상담하여 정확한 위험성을 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

현장 조사일 기준, 본 건물(기호 1, 2)은 모두 공실 상태로 조사되었습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 건이 소재한 지역은 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 미성숙 상가지대로, 활성화 단계에 이르지 못한 것으로 보입니다. 따라서 신규 상권 형성 가능성 및 임대 수요 예측에 신중을 기해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기 (금지사항 부기등기)

가장 큰 리스크 요인으로, '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 대지권 토지에 설정되어 있습니다. 이로 인해 향후 건축, 개발, 증축, 개축 등 토지 활용에 있어 법적 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 현재 공실 상태

건물 준공(2022년 11월) 이후에도 공실로 조사되어, 상권 활성화 및 임대 수요 확보에 대한 불확실성이 존재합니다.

6.3. 미성숙 상가지대

주변 상권이 아직 개발 초기 단계에 있어, 상권 성숙까지 상당한 시간이 소요될 것으로 예상되며, 이에 따른 투자 회수 기간 장기화 가능성이 있습니다.

6.4. 개발 제한 가능성

본 건 토지 이용 계획에 포함된 국가산업단지, 성장관리권역 등의 규제 사항으로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

신축 건물(2022년 11월 사용승인)이라는 장점이 있으나, 토지에 등기된 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률' 관련 금지사항 부기등기는 본 건의 활용 및 가치에 매우 심각한 영향을 미칠 수 있는 요소입니다. 현재 공실 상태와 미성숙 상가지대라는 점을 고려할 때, 단순한 시세 차익이나 임대 수익을 기대하기보다는, 해당 별도등기의 구체적인 효력과 제약 범위를 면밀히 파악하는 것이 최우선 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최근 준공된 건물로, 시설 노후화가 적어 초기 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 산업단지 배후 잠재력: 시화국가산업단지, 반월특수지역 등 인접 산업단지의 근로자 및 관련 업종 종사자를 잠재적 수요층으로 확보할 가능성이 있습니다.

* 일반상업지역: 도시 지역 내 상업지역으로, 향후 상권이 활성화될 경우 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원임을 고려하여 산정할 것입니다. 다만, 현재 공실 상태, 미성숙 상권, 그리고 무엇보다 대지권 토지에 설정된 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률' 상의 금지사항 부기등기라는 중대한 리스크를 감안해야 합니다. 따라서 해당 별도등기의 법적 구속력 및 영향 범위에 대한 정확한 평가 없이는 입찰가 산정이 어렵습니다. 시장 상황, 경쟁 물건, 그리고 본건의 위험 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.