나이스옥션 법원경매 안양 2024타경2099 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 392-11 엠씨티 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2024타경2099 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 392-11 엠씨티 6층604호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경2099
• 주소: 경기도 안양시 만안구 만안로 131, 6층604호 (안양동,엠씨티)
• 감정가: 359,000,000원
• 최저가: 229,760,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

안양지원 경매2계 2024타경2099 | 소재지: 경기도 안양시 만안구 만안로 131, 6층604호 (안양동,엠씨티) | 감정가: 359,000,000원 | 최저가: 229,760,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호는 안양지원 2024타경2099 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각 방식의 부동산임의경매입니다. 본건의 채권자는 농OOOOOOOO이며, 소유자 및 채무자는 윤OO으로 확인됩니다.

1.2. 물건 상세 현황

소재지는 경기도 안양시 만안구 안양동 392-11 엠씨티 6층604호이며, 용도는 오피스텔입니다. 본건은 2019년 8월 1일에 사용승인된 신축급 건물입니다.

감정가는 359,000,000원으로 평가되었습니다.

전용면적(건물)은 $74.40 \text{m}^2$ (약 22.51평)이며, 대지권(토지)은 $14.20 \text{m}^2$ (약 4.30평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 6층에 위치하며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.

2. 물건 분석

2.1. 최고의 입지 조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 안양초교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반상업지역으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 전반적으로 양호합니다. 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하고 간선도로인 안양로, 만안로가 가깝습니다. 지하철 1호선 안양역이 약 1.2km 거리에, 남동측 인근에 명학역(지하철 1호선)이 위치하는 준역세권 또는 역세권의 입지를 갖추고 있습니다.

2.2. 권리 분석

본건은 소유자(윤OO)와 채무자(윤OO)가 동일한 임의경매 사건으로, 등기부상 복잡한 권리관계가 발생할 가능성은 상대적으로 낮습니다. 매각대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 방식이므로, 토지 지분에 대한 별도의 문제없이 취득이 가능합니다.

다만, 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 임차인이 존재할 경우 그 임차인이 대항력(선순위 임차인)을 갖추고 있는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 그 미수령액은 매수인이 인수해야 하는 잠재적 위험이 있으므로, 현장 조사 및 명확한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 안양역 주변의 상권과도 연계되어 있어 문화 및 상업시설 이용이 편리합니다. 안양초교가 인근에 있어 학군 이용도 용이하며, 주거와 업무를 겸할 수 있는 오피스텔의 특성상 실수요층이 두터울 수 있습니다.

**혐오시설:** 인근 지역 분석 결과, 보고서에 명시할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 일반상업지역의 특성상 주간 또는 야간의 소음이나 교통 혼잡은 발생할 수 있습니다.

2.4. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '임대관계 미상'에 따른 **명도(인도) 리스크**입니다. 매각물건명세서 확인 후, 현황조사서상 대항력 있는 임차인이 확인될 경우 그 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 수 있습니다. 명도 협상이 원활하지 않을 경우 소송을 통한 시간 및 비용 지출이 발생할 수 있습니다.

또한, 오피스텔 밀집 지역 내에서 경쟁 물건이 많을 수 있으며, 시세보다 높게 낙찰받을 경우 수익성이 저하될 수 있으므로 주변 실거래가 및 임대료 조사가 필수적입니다.

3. 종합 의견 및 투자 제안

3.1. 종합 의견

본건은 2019년 사용승인된 신축급 오피스텔로, $74.40 \text{m}^2$ (약 22.51평)의 전용면적은 주거용(아파텔)으로 활용하기에 충분한 크기입니다. 안양역 및 명학역을 이용 가능한 준역세권 입지와 일반상업지역의 생활 편의성을 갖추고 있어 실수요 및 임대 수요를 확보하기에 용이합니다.

권리 분석상 소유자와 채무자가 동일하여 등기부상의 권리 관계는 비교적 단순하나, '임대관계 미상'에 대한 면밀한 현장 조사를 통해 잠재적 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

**신축급 건물:** 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 이는 임차인의 선호도를 높여 안정적인 임대수익 확보에 유리합니다.

**중대형 오피스텔 (아파텔 가능성):** $74.40 \text{m}^2$의 넓은 전용면적은 소형 아파트 대체재로서의 가치를 가지며, 신혼부부 또는 2인 가구의 주거 수요를 흡수할 수 있습니다.

**역세권/준역세권 입지:** 안양역, 명학역을 이용 가능한 교통망과 주변 상권과의 연계성으로 임대 및 매매 수요를 꾸준히 유지할 수 있습니다.

**토지/건물 일괄 매각:** 안정적인 부동산 취득이 가능합니다.

**결론:** 본건은 입지, 건물 상태, 면적 면에서 우수한 투자 가치를 지니고 있으나, **충분한 시세 조사와 임차인 유무 및 대항력 여부 확인이 선행**된다면 성공적인 투자가 될 수 있습니다.

법원 정보

안양지원 경매2계