나이스옥션 법원경매 안양 2024타경107772 [1] 경기도 군포시 당정동 998-2 당정동동도센트리움 101동 4층406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2024.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당정동 소재 "한세대학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독
주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통사정
은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리지붕 14층 중 4층 406호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소화설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 아파트(도시형생활주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로
3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경107772 (1)

소재지: 경기도 군포시 당정동 998-2, 동도센트리움 101동 4층 406호 (도로명주소: 경기도 군포시 고산로185번길 36)

용도: 도시형생활주택

감정가: 241,000,000원

토지면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

건물면적: 30.56㎡ (약 9.24평, 전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: (별도 명시 없음)

특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 군포시 당정동에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

한세대학교 서측 인근에 자리하여 대학가 주변의 지역적 특성을 가집니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 14층 건물 중 4층에 위치합니다. 외벽은 석재 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중 창호로 되어 있습니다.

현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 내부 구조도는 별도 참조가 필요합니다.

위생, 급배수, 소화, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 공동주택(아파트) 부지로 이용 중이며, 본건은 중로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로 및 중로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제지역 등의 규제를 받습니다.

등기부상 공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 15일 접수된 국민건강보험공단의 압류 등기입니다.

이 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악되며, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리(소유권이전, 압류, 강제경매 개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 비고란에 별도 기재가 없어 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 정시온 (정 )

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 22일

* 확정일자: 2021년 2월 4일

* 대항력: 있음

* 비고:

권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 임차인이 대항력을 갖추고 있다는 점은 보증금 인수 여부에 대한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 명확한 인수 여부 판단 및 대응 방안 마련을 위한 추가적인 법률 검토 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 군포시 당정동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 특히 한세대학교 인근에 위치하여 대학생 및 교직원, 그리고 주변 산업단지 종사자들의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월~6월에 거래된 인근 다세대 주택들의 면적별 실거래가는 다음과 같습니다.

* 986-1번지, 66.79㎡ (2017년 준공): 2억 5천 7백만원

* 1010-6번지, 46.54㎡ (2015년 준공): 2억원

* 1006-6번지, 65.89㎡ (2022년 준공): 4억원

* 본건(30.56㎡)의 감정가(2억 4천 1백만원)와 비교할 때, 단위 면적당 가격(약 788만원/㎡)은 일부 비교 사례(약 385만원~607만원/㎡)보다 높은 편입니다.

* 하지만 본건은 면적이 작은 도시형생활주택(원룸형)이라는 특수성을 가지므로, 이러한 소형 주택 시장에서의 가격 형성 경향을 고려해야 합니다.

* 특히, 본건과 매우 인접한 986-1번지의 MJHOUSE(66.79㎡)가 2026년 6월 2억 5천 7백만원에 거래된 점은, 본건의 감정가 2억 4천 1백만원이 소형 평형대의 특성을 반영한 합리적인 수준일 수 있음을 시사합니다.

* 본건 건물(동도센트리움)은 2012년에 준공되어 약 14년의 연식을 가지고 있으며, 이는 비교적 신축인 1006-6번지(2022년 준공)의 높은 거래가에 영향을 미쳤을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스 정류장 및 전철역 소재.

* 주요 시설: 한세대학교 인근 위치, 주변 상업 및 편의시설 이용 가능.

* 교육 환경: 학교보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편임.

* 혐오시설: 주변 지역에 직접적인 영향을 줄 만한 대규모 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 현황에 따라 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 1억 9천만원을 가진 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 인수 여부에 대한 불확실성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 되어 있으나, 이는 법적 해석이나 추가 계약 사항에 따라 달라질 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

* 면적 대비 높은 감정가: 본건의 단위 면적당 감정가는 주변 시세 대비 높은 편입니다. 이는 소형 평형의 희소성이나 특정 수요층의 선호도를 반영한 결과일 수 있으나, 투자 수익률 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

* 건물 연식: 2012년 준공 건물로 약 14년의 연식이 경과함에 따라, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 원룸형 주택의 변동성: 도시형생활주택, 특히 원룸형의 경우 수요 변화에 따른 임대 수익률 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 당정동에 위치한 도시형생활주택으로, 한세대학교 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 대학생, 사회 초년생 등 1인 가구의 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 안정성이 확보되어 있으며, 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

권리 관계상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 본건 경매 절차에서 가장 중요하게 고려해야 할 위험 요소입니다. 임차인과의 명확한 협상 또는 법적 절차를 통해 보증금 인수 문제를 명확히 해결하는 것이 필수적입니다.

주변 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 소형 평형의 특성 및 임차인 관련 리스크 해소 여부에 따라 실질적인 투자 가치가 결정될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요: 대학가 인근 소형 주택으로 꾸준한 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 역세권 잠재력: 인근 전철역 이용 편의성이 높아 향후 교통망 개선 시 가치 상승 기대.

* 1인 가구 최적화: 실거주 및 소액 투자 목적 모두에 적합한 소형 평형입니다.

* 권리관계 명확화 시 투자 기회: 대항력 있는 임차인 관련 리스크가 해소될 경우, 시세 대비 저가 매입 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 241,000,000원

인수 보증금 (권리분석상): 0원 (단, 대항력 있는 임차인 존재로 인수 여부 불확실)

주변 시세, 본건의 소형 평형 특성, 건물 연식, 그리고 대항력 있는 임차인으로 인한 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 결정될 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

본 물건은 임차인 관련 리스크 해소 및 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 파악이 선행되어야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.