나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109464 [1] 경기 안양시 동안구 비산동 1185, 117동 10층1002호 (비산동,평촌자이아이파크) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2024.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "평촌역" 남동측 근거리 일반공업지역
내에 위치하며 부근은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용부동산 등이
혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "평촌역"이 소재하여
전반적인 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공장 용도의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한
특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 건물로서
외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 페어그라스 등 마감
내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감
바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감
천장 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감
창호 : 새시이중 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 공장 등으로 이용중이며, 관리상태 무난시됨.
지1층 ; 공장[킨코스코리아(주)], 주차장, 기계실 등
1층 : 근린생활시설[(주)보더레이저코리아], 경비실, 화장실 등
2층 : 근린생활시설[에스엠스크린골프], 관리사무실, 화장실 등
3층 : 근린생활시설[영스포츠], 화장실 등
4층-7층 : 일반공장[킨코스코리아(주)], 화장실 등
8층 : 일반공장[(주)화정엔지니어링], 화장실 등
9층 : 일반공장[(주)지에이씨], 화장실 등
10층 : 계단실, 기계실, 물탱크실 등

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 옥내소화전설비, 수변전설비, 발전설비,
옥내소화전 및 스프링쿨러설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본 건물은 등기사항전부증명서상 지1층은 주자장, 3층은 일반공장으로 등재되어
있으나, 일반건축물대장상 지1층은 주차장, 공장, 발전기실 등으로 3층 및 8층
일부는 제1,2종 근린생활시설로 용도변경 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역′남동측 근거리에 위치하며 주위는 지식산업센터, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역&amp;apos;이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 내 전체호수로서, 외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 커튼월 마감 등 내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감 바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감 천정 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시2중 창호 및 강화유리 등임.

이용상태

지1층, 4층~7층 : 일반공장(킨코스코리아) 1층 : 근린생활시설(주식회사 보더레이저코리아) 2층 : 근린생활시설(에스엠스크린골프) 및 관리사무실 3층 : 근린생활시설(영스포츠클럽) 8층 : 일반공장(주식회사 화정엔지니어링) 9층 ; 일반공장(GNC, 지에이씨, MP)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 수변전설비, 발전설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 구역 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 가축사육 제한구역(일부제한구역 젖소 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 대기관리권역&lt;대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법&gt;, 교통기타 용도지역지구미분류(대도시권)&lt;도로법&gt;, 도시교통정비지역&lt;도시교통정비촉진법&gt;, 벤처기업육성촉진지구&lt;벤처기업육성에 관한 특별조치법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비 계획법&gt;, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역 (대상용도 : 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 층별로 인접한 호수와 일체로 사용중인 2층, 3층, 8층의 경우 추후 정확한 호별 구획을 재확인하시기 바랍니다. - 본 평가는 건물내 구분건물 전체호수에 대한 평가임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2024타경109464 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 지에스알코리아주식회사(변경전지에스알주)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복사건

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 동안구 비산동 1185, 117동 10층1002호 (평촌자이아이파크)

용도: 아파트

감정가: 1,027,000,000원

토지면적: 46.79㎡ (약 14.16평)

토지 지분: 46.7902㎡

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) (전용면적)

건물 지분: 84.9856㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 안양시 동안구 비산동에 위치하며, 지하철 4호선 평촌역에서 남동측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용부동산 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다. 토지는 도시지역, 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 남측으로 중로와 접해 있습니다. 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하고 있으며, 지하철 4호선 평촌역이 인근에 있어 전반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 지역 지구 지정 현황

본 토지는 도시지역, 일반공업지역에 속합니다. 또한 중로1류(폭 20m-25m)에 접하며, 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역에 해당합니다. 일부 토지 거래에 대한 허가구역으로 지정된 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지로 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존(갑1) 및 이전(갑2) 등기가 있고, 여러 건의 근저당권(을1, 을2, 을3)이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다. 또한, 강제경매(갑3), 압류(갑4, 갑6), 임의경매(갑5) 개시 결정 등기가 존재합니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 8월 25일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다. 본 경매물건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 확인되는 채권 총액은 654,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계 등 구체적인 임차인 현황은 미상입니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않았습니다. 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 내 상업 및 산업 활동

본건이 위치한 지역은 일반공업지역으로 지정되어 있으나, 지하철역 인근으로 근린생활시설, 지식산업센터, 상가 등이 혼재하는 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 건물 내 주요 이용 현황

평촌자이아이파크 117동은 철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 10층(옥탑) 건물이며, 내부 용도는 층별로 공장, 근린생활시설, 주차장, 기계실 등으로 다양하게 이용되고 있습니다. 특히 4층부터 9층까지 일반공장으로 사용되는 부분이 많으며, 1층, 2층, 3층은 근린생활시설로 이용 중입니다. 해당 1002호의 정확한 내부 이용 상태는 별도 확인이 필요합니다.

4.3. 역세권 인접성

지하철 4호선 평촌역에서 남동측 근거리에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

건축물대장상 아파트로 분류되어 있으나, 건물 전체적으로는 공장 및 근린생활시설이 혼합된 복합 용도의 건물입니다. 주변 환경은 상업 및 산업 시설과 혼재되어 있어 주거 환경으로서의 쾌적성은 개인의 선호도에 따라 다르게 평가될 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

평촌역 및 인근 버스정류장을 통한 편리한 교통망을 이용할 수 있습니다. 상가지대로서 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 경매 사건

본건과 관련하여 2024타경109464 (강제경매) 외 2025타경101035 (임의경매) 등 복수의 경매 사건이 진행 또는 예정되어 있어, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 권리 관계 확정에 있어 복합적인 검토가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 현황과 건물 용도 간의 괴리

토지가 일반공업지역으로 지정되어 있으나, 건물은 아파트 및 복합 용도로 사용되고 있어, 향후 개발이나 재건축 시 용도 지역 제한에 따른 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 미확인 권리 및 임대차 관계

임대 관계 등 임차인에 대한 상세 정보가 파악되지 않았습니다. 인수 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 확인 및 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 집합건물 특성 및 층별 이용 문제

2층, 3층, 8층 등 일부 층은 인접 호수와 일체로 사용 중인 것으로 파악되어, 추후 정확한 호별 구획 재확인이 필요합니다. 이는 분할 소유 또는 이용에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.5. 토지거래허가구역 관련 사항

본건 토지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자 및 용도(아파트, 단독/다가구/연립/다세대 등)에 따라 매수 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. 지정 기간이 2026년까지이므로, 거래 시 해당 사항을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 안양시 동안구 평촌역 인근에 위치한 아파트(공동주택) 경매 물건입니다. 역세권의 교통 편리성과 상업 시설 접근성이 양호한 입지입니다. 그러나 토지 자체가 일반공업지역에 속해 있으며, 건물 내 공장 등 다양한 용도가 혼재하고 있어 복합적인 개발 및 이용 형태를 보이고 있습니다. 또한, 중복 경매 사건, 미확인 임차 관계, 토지거래허가구역 지정 등의 잠재적 리스크 요인을 철저히 분석하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 평촌역 도보권으로 예상되는 우수한 교통 접근성.

* 안양시 동안구라는 지역적 이점.

* 다양한 용도로 활용 가능한 복합 건물로서의 잠재력.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시점에서의 정확한 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 호가 비교 분석.

* 건물 상태, 내부 수리 및 관리 상태에 따른 가치 평가.

* 명도 소요 기간 및 비용 예측.

* 각종 공과금 및 관리비 정산 범위 확인.

* 토지거래허가구역 지정에 따른 취득 절차 및 비용 확인.

* 복수 경매 사건 진행 상황에 따른 최종 낙찰가 예측.

상기 요소들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

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