나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109464 [2] 경기 안양시 동안구 관양동 954-77, 에스엠타워 지층비101호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2024.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "평촌역" 남동측 근거리 일반공업지역
내에 위치하며 부근은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용부동산 등이
혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "평촌역"이 소재하여
전반적인 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공장 용도의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한
특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 건물로서
외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 페어그라스 등 마감
내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감
바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감
천장 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감
창호 : 새시이중 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 공장 등으로 이용중이며, 관리상태 무난시됨.
지1층 ; 공장[킨코스코리아(주)], 주차장, 기계실 등
1층 : 근린생활시설[(주)보더레이저코리아], 경비실, 화장실 등
2층 : 근린생활시설[에스엠스크린골프], 관리사무실, 화장실 등
3층 : 근린생활시설[영스포츠], 화장실 등
4층-7층 : 일반공장[킨코스코리아(주)], 화장실 등
8층 : 일반공장[(주)화정엔지니어링], 화장실 등
9층 : 일반공장[(주)지에이씨], 화장실 등
10층 : 계단실, 기계실, 물탱크실 등

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 옥내소화전설비, 수변전설비, 발전설비,
옥내소화전 및 스프링쿨러설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본 건물은 등기사항전부증명서상 지1층은 주자장, 3층은 일반공장으로 등재되어
있으나, 일반건축물대장상 지1층은 주차장, 공장, 발전기실 등으로 3층 및 8층
일부는 제1,2종 근린생활시설로 용도변경 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역′남동측 근거리에 위치하며 주위는 지식산업센터, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역&amp;apos;이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 내 전체호수로서, 외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 커튼월 마감 등 내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감 바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감 천정 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시2중 창호 및 강화유리 등임.

이용상태

지1층, 4층~7층 : 일반공장(킨코스코리아) 1층 : 근린생활시설(주식회사 보더레이저코리아) 2층 : 근린생활시설(에스엠스크린골프) 및 관리사무실 3층 : 근린생활시설(영스포츠클럽) 8층 : 일반공장(주식회사 화정엔지니어링) 9층 ; 일반공장(GNC, 지에이씨, MP)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 수변전설비, 발전설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 구역 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 가축사육 제한구역(일부제한구역 젖소 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 대기관리권역&lt;대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법&gt;, 교통기타 용도지역지구미분류(대도시권)&lt;도로법&gt;, 도시교통정비지역&lt;도시교통정비촉진법&gt;, 벤처기업육성촉진지구&lt;벤처기업육성에 관한 특별조치법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비 계획법&gt;, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역 (대상용도 : 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 층별로 인접한 호수와 일체로 사용중인 2층, 3층, 8층의 경우 추후 정확한 호별 구획을 재확인하시기 바랍니다. - 본 평가는 건물내 구분건물 전체호수에 대한 평가임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2024타경109464 (2)

소재지: 경기 안양시 동안구 관양동 954-77, 에스엠타워 지층비101호

용도: 지식산업센터

감정가: 1,589,000,000원

토지면적: 220.71㎡ (약 66.77평)

토지지분: 220.70999999999998㎡ (약 66.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 528.90㎡ (약 160.02평)

건물지분: 528.9㎡ (약 160.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 지에스알코리아주식회사 (변경전 지에스알주식회사)

특이사항: 중복사건, 공동담보, 별도등기

1.2. 건물 정보

건물명: 에스엠타워

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑)

총 연면적: 6,695.98㎡

승강기: 승객용 2대

사용승인일: 2010년 7월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안양시 동안구 관양동에 위치하며, 지하철 4호선 '평촌역'에서 남동측으로 근거리에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용 부동산 등이 혼재하는 노선 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통망

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재합니다. 지하철 4호선 '평촌역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며, 남측으로 중로(폭 20m~25m)와 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 일반공업지역, 중로1류, 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 중소기업은행 근저당권 (접수일자: 2018-07-19)입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 소유권이전: 최상문 (2018-06-21)

* 근저당권: 중소기업은행 (2018-07-19, 108억원), 킨코스코리아주식회사 (2018-07-25, 1.65억원; 2020-10-08, 0.4억원; 2021-12-09, 0.6억원) - 모두 말소

* 가압류: 지에스알주식회사 (2023-09-07, 70억원) - 말소

* 강제경매: 지에스알코리아주식회사 (2024-10-31, 3,943,013,698원) - 본건

* 임의경매: 중소기업은행 (2025-04-30) - 말소

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 18,065,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 킨코스코리아(주)(대표 박정수)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-02

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임대관계 등 미상임.

4. 상권분석

4.1. 입지 및 상권 특성

본 물건은 평촌역 인근의 일반공업지역 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용 부동산 등이 혼재하는 노선 상가지대로서 다양한 업종의 입점이 가능한 지역입니다. 평촌신도시 중심 상권에 위치하며, 범계역 상권과 함께 안양 지역의 핵심 상권으로 발전했습니다.

4.2. 상권 전망

벤처기업육성촉진지구에 포함되어 있어 관련 산업 육성 및 지원 정책의 수혜를 받을 가능성이 있으며, 4호선 평촌역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 지속적인 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 물건이 위치한 관양동 및 평촌역 인근은 안양시 동안구의 중심지로, 다양한 행정기관, 금융기관, 쇼핑 시설, 문화 시설 등이 밀집해 있습니다. 롯데백화점 평촌점, 뉴코아아울렛 등이 인접해 있으며, 평촌역 주변으로 상업시설이 발달하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 관악산, 학운공원 등 녹지 공간도 인근에 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 주거 및 교육 환경

주변에 다양한 주거 단지와 함께 학원가(평촌 학원가)가 잘 형성되어 있어 주거 및 교육 환경 또한 우수한 편입니다.

5.3. 혐오시설 정보

주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 혐오시설이 언급되거나 확인된 바는 없습니다. 다만, 안양시의 경우 과거 건설폐기물처리장 이전 문제나 데이터센터 건립 관련 주민 민원이 있었으나, 본 물건지의 직접적인 주변 환경과는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경매 관련 특이사항

* 중복사건, 공동담보, 별도등기: 경매 진행 시 법률 및 행정 절차가 복잡해질 수 있으며, 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 관련 사항

* 공부와의 차이: 본 건물은 등기사항전부증명서상 지1층은 주차장, 3층은 일반공장으로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상 지1층은 주차장, 공장, 발전기실 등으로, 3층 및 8층 일부는 제1,2종 근린생활시설로 용도 변경되었음. 이러한 용도상의 차이는 추후 건물 이용 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 층별 호수 사용: 2층, 3층, 8층의 경우 인접한 호수와 일체로 사용 중일 가능성이 있어, 정확한 호별 구획 재확인이 필요합니다.

6.3. 임대 및 점유 관련

* 임대관계 미상: 현재 건물 전체의 임대 관계 및 임차인 현황에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

* 대항력 없는 임차인: 현존하는 임차인인 킨코스코리아(주)는 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 동안구 관양동, 평촌역 인근에 위치한 에스엠타워 내 지식산업센터로, 우수한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 건물이 속한 지역은 다양한 산업 및 상업 활동이 활발한 곳으로, 벤처기업육성촉진지구에 포함되어 있어 잠재적 성장 가능성도 내포하고 있습니다.

건축물대장과 등기부등본 간 일부 용도상의 차이, 층별 호수 사용의 일체화 가능성, 임대 관계 미확인 등의 리스크 요인이 존재하나, 이는 추가적인 현장 조사를 통해 충분히 파악 및 대응이 가능할 것으로 보입니다.

특히, 본 건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 평촌역 역세권의 탁월한 입지: 지하철 4호선 평촌역과 인접하여 높은 접근성을 자랑합니다.

* 다목적 활용 가능한 지식산업센터: 공장, 사무실, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

* 발달된 주변 상권: 쇼핑, 외식, 문화 등 생활 편의시설이 풍부한 지역입니다.

* 벤처기업 육성 환경: 벤처기업육성촉진지구에 포함되어 관련 정책 지원 및 성장 잠재력이 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 안정적인 자산 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 1,589,000,000원으로 책정되어 있습니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가 대비 시장 상황, 물건의 상태, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 안양시 동안구의 지식산업센터 시세는 공급 및 수요에 따라 변동성이 있으나, 평촌역 인근이라는 우수한 입지를 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상에서도 경쟁이 있을 수 있습니다.

본 건의 경우, 최근 유사 지역 지식산업센터 실거래가 및 임대 수익률 분석을 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가를 산정 시 최저입찰가(감정가의 100% 또는 유찰 시 하락률 적용)를 기준으로 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

추가적인 현장 방문 및 면밀한 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.