나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3785 [1] 경기도 평택시 고덕면 좌교리 748-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 좌교리 소재 "고덕면 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며
주위는 경지정리 농경지 및 창고, 자연부락 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 기호1,2는 차량 접근이 가능하며, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등으로 보아
대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

본건 기호1,2는 세장형의 평탄한 토지로서 기호1는 "답"으로, 기호2는 "전"으로 이용 중임.

인접 도로상태

*기호1 : 본건은 남동측으로 노폭 약3m로 포장된 농로와 접함.
*기호2 : 본건은 지적도상 맹지이나 현황 북서측에 소재한 노폭 약3m의 포장 농로에서 출입
로가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

*기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

본건 기호2 지상에 소유자 미상 및 수종 미상의 제시외 수목이 일부 식재되어 있으나, 풀숲
으로 덮혀 있는 등 관리상태 등으로 보아 별도의 가치는 없어 보임.

공부와의 차이

본건 기호2 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "전"상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1,2 토지의 임대 관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 지분매각, 공유자 우선매수신고 제한 있음(우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음).
2. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
3. 본건 남동측으로 노폭 약3m로 포장된 농로와 접하며, 벼농사가 행하여지고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2024타경3785 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 소재지 및 토지정보

소재지: 경기도 평택시 고덕면 좌교리 748-1

용도: 답 (현황 전으로 이용 중 - 공부와의 차이 참고)

토지면적: 3080.70㎡ (약 932.0평)

토지지분: 165.12552㎡ (약 49.95평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.3. 감정가 및 건물정보

감정가: 44,287,000원

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.4. 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 필수

* 지분 매각 (전체 토지의 일부 지분만 매각 대상)

* 공유자 우선매수신고 가능 (제한 있음)

* 선순위 가등기 존재 (매각으로 소멸되지 않을 수 있음)

1.5. 주의사항

* 지분 매각으로 인한 공유자 우선매수 신고 제한이 있습니다. 우선매수 신청을 한 공유자는 해당 매각 기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 미이행 시 차회 기일부터는 우선권이 없습니다.

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

* 본건은 남동측으로 노폭 약 3m의 포장된 농로와 접하며, 현재 벼농사가 경작되고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 좌교리 소재 "고덕면 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 경지정리된 농경지와 창고, 그리고 자연부락이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등을 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 세장형의 평탄한 토지로서, 공부상 용도는 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 3m로 포장된 농로와 접하고 있어 차량 및 농기계의 접근이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 농림지역

* 가축사육제한구역 (300m 이내 전 축종 제한)

* 농업진흥구역

2.6. 제시 외 물건

기호2 토지 지상에는 소유자 및 수종 미상의 수목이 일부 식재되어 있으나, 관리 상태 등을 보아 별도의 가치는 없어 보입니다.

2.7. 공부와의 차이

본건 기호2 토지는 공부상 지목이 "답"이나, 현황은 "전"으로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 12월 15일 접수된 다올저축은행의 가압류 (갑67) 입니다.

3.2. 등기부 요약

* 농어촌진흥공사 (1993-04-21, 소유권이전)

* 허관영 (1993-05-24, 소유권이전)

* 강용엽 (2004-06-01, 소유권이전)

* 손옥분 (2014-03-28, 소유권이전, 매매금 326,200,000원)

* 오창수 (2019-11-12, 7번 황명숙 지분 이전)

* 다올저축은행 (2023-12-15, 14번 오창수 지분 가압류, 금 300,000,000원, 말소기준권리)

3.3. 인수되는 권리

* 선순위 가등기가 존재합니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 높으므로, 권리 분석 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다. 가등기의 구체적인 내용(예: 소유권이전청구권 가등기인지 여부)은 별도의 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액은 445,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 본건 토지의 임대 관계는 미상입니다. (주의: 임대차 관계가 미상인 경우, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

본 물건은 농업 생산을 주된 용도로 하는 농경지로서, 일반적인 상업용 또는 주거용 부동산에서 말하는 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 다만, 인근 농업 관련 시설이나 농자재 판매점 등의 유무를 파악하는 것이 농업 활동 지원 측면에서 간접적으로 중요할 수 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 해당 지역의 농업 관련 지원 시설에 대한 상세한 파악이 어렵습니다.

5. 생활정보

본건은 농경지 지역에 위치하고 있어, 일상적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성은 다소 떨어진다고 볼 수 있습니다. 차량을 이용해야 하는 경우가 많으며, 주변 자연부락의 생활권에 의존할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 반환이 되지 않는 매우 중요한 제약 사항입니다. 농지를 취득하려면 해당 지자체의 규정에 맞는 자격 요건을 갖추어야 합니다.

* 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리 관련

* 선순위 가등기: 매각으로 소멸되지 않는 선순위 가등기는 낙찰자가 인수해야 할 부담으로 작용할 수 있습니다. 이 가등기가 소유권 이전과 관련된 것이라면, 실질적인 소유권 행사에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계에서 재산권 행사에 어려움이 발생할 수 있습니다. 또한, 공유물 분할 청구 등 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수

* 공유자 우선매수 신고가 가능하지만, 정해진 기한 내 보증금을 납부하지 않으면 효력을 잃습니다. 이는 입찰 경쟁 외에 공유자와의 협상이 필요한 복잡성을 더합니다.

6.4. 임대차 관계

* 임대차 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. (단, 현재 제공된 정보에는 인수 보증금 합계가 0원으로 되어 있어, 이 부분은 추가 확인이 필요합니다.)

6.5. 주변 환경

* 현재까지 파악된 정보상으로는 주변에 혐오시설이 있는 것으로 보이지는 않습니다. 그러나 농경지 주변은 축사 등과 인접할 가능성이 있으며, 이에 대한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕면에 위치한 농지(답, 현황 전)의 일부 지분 매각 건입니다. 감정가는 44,287,000원이며, 토지면적은 약 932.0평 중 약 49.95평의 지분이 매각 대상입니다.

입지상으로는 농로에 접하고 있으나 대중교통 이용은 불편하며, 농업진흥구역 등으로 지정되어 토지 이용에 제약이 있습니다.

권리 분석상 가장 큰 우려 사항은 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 선순위 가등기의 존재입니다. 또한, 지분 매각으로 인한 소유권 행사 및 공유자와의 관계 문제가 발생할 수 있습니다. 농지취득자격증명 제출 의무는 본 물건 취득의 필수 조건입니다.

이러한 여러 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 평택시는 수도권 남부의 주요 거점 도시로, 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 농업진흥구역임에도 불구하고, 현황상 전으로 이용 중인 점을 감안하여 향후 토지 이용 계획 변경 등의 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 이는 매우 장기적이거나 불확실한 전망입니다.)

* 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 리스크를 감수하고 적절한 가격에 낙찰받을 경우 수익을 기대할 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 선순위 가등기, 지분 매각, 농지취득자격증명 필수 등 다수의 명확한 리스크 요소를 안고 있습니다. 특히 선순위 가등기의 구체적인 내용 확인이 선행되어야 하며, 이에 따라 인수되는 권리의 가치가 달라질 수 있습니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 가능성도 입찰가 산정에 영향을 미칩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가(44,287,000원)를 기준으로 하되, 상기 리스크 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 가등기의 내용, 공유자들의 동향, 해당 지역의 농지 시세, 그리고 취득 후 활용 방안 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다.

단순 감정가를 기준으로 볼 때, 리스크를 고려하여 감정가의 50~70% 수준에서 시작하는 것을 제안할 수 있으나, 이는 철저한 추가 조사와 전문가의 판단을 거쳐야 합니다.

(예상 입찰가: 자체 조사 및 전문가 상담 후 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.