나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3976 [1] 경기도 평택시 지제동 평택지제세교지구도시개발사업지구공동1 지제역더샵센트럴시티 129동 1층근생10호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "이마트" 서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 대단위 아파트단지 주변 상가지대로서, 제반 입지여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 근거리에 위치한 노선버스정류장 및 지하철역
(1호선 지제역)까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 교통환경은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상2층 건물 내 제1층 제근생10호로서,

외벽 : 범량판넬 및 일부 석재붙임 등.
내벽 : 석고보드 및 페인트마감 등.
바닥 : 세멘몰탈위 바닥타일 등.
창호 : 강화유리 단창 등.

이용상태

근린생활시설(현황‘부동산중개사무소’)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 주차시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 중.대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용확인서 미정리상태임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대지권 미등기 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 대지권 미등기 상태이나, 감정평가서 상 대지권 포함된 분양대금은 모두 납부한 것으로 보임. (분양대금 납부 사실의 확인 및 대지권 취득 가능 여부는 별도 확인 요함)
2. 최저매각가격은 적정 대지지분을 전제하여 배분된 토지 가액(127,800,000원)이 포함된 가격임.
3. 현황 근린생활시설(부동산중개사무소)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경3976 (1)

소재지: 경기도 평택시 지제동 평택지제세교지구도시개발사업지구공동1 지제역더샵센트럴시티 129동 1층근생10호

용도: 근린상가

감정가: 427,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 40.95㎡ (약 12.4평)

건물지분: 40.95㎡ (약 12.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 평택축산업협동조합

특이사항: 대지권미등기

2. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 지제동에 위치한 지제역더샵센트럴시티 내 1층 근린상가입니다.

주변 환경: "이마트" 서측 인근에 자리하고 있으며, 대단위 아파트 단지 주변의 상가지대로서 전반적인 입지 여건이 양호합니다.

교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 근거리에 위치한 노선버스 정류장과 지하철 1호선 지제역(SRT 이용 가능)을 이용할 수 있어 교통 환경이 우수합니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조로, 지상 2층 건물 중 1층에 해당합니다.

도로 접근성: 단지 주위로 중.대로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 4월 26일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당(을1)입니다.

이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 근저당 (평택축산업협동조합, 300,000,000원)

* 근저당 (평택축산업협동조합, 72,000,000원)

* 가압류 (박현숙, 200,000,000원)

* 임의경매 (평택축산업협동조합, 315,693,649원)

* 가압류 (경기신용보증재단, 20,000,000원)

총 등기부채권액은 592,000,000원입니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라는 기재만 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 별도의 임차인으로부터 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

상권 개요: 지제역 더샵센트럴시티와 같은 대단지 아파트가 배후에 형성된 상가지대로, 안정적인 수요가 기대됩니다.

주요 편의시설: 인근에 "이마트"가 위치하고 있으며, 지제역 주변으로 상업 시설이 개발되고 있어 유동인구 확보에 유리합니다.

입지: 1호선 및 SRT 지제역 역세권에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 평택지제세교지구 도시개발사업지구 내에 포함되어 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

현황 업종: 현재 부동산 중개사무소로 이용 중입니다.

5. 생활정보

교통:

* 지하철 1호선 및 SRT 지제역이 인접해 있습니다.

* 주변에 다수의 노선버스가 운행되는 정류장이 위치합니다.

편의시설:

* 대형마트인 "이마트"가 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 인근 아파트 단지 내 상가 및 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경: 대단위 아파트 단지와 상가 밀집 지역으로 주거 및 상업 기능이 잘 발달되어 있습니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본 물건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본 물건의 가장 큰 리스크는 대지권이 미등기 상태라는 점입니다. 감정평가서상 분양대금은 모두 납부한 것으로 보이나, 실제 대지권 취득 가능 여부, 관련 절차 및 추가 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

토지 가액 포함: 최저매각가격에는 적정 대지지분을 전제로 배분된 토지 가액(127,800,000원)이 포함되어 있습니다. 대지권 미등기 상태에서 이 토지 가액의 실질적 가치 확보 방안을 검토해야 합니다.

미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고만 기재되어 있어, 지상권 등 확인되지 않은 권리 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 1호선 및 SRT 지제역 역세권에 위치하며, 대단지 아파트와 대형마트가 인접해 있어 유동인구와 배후 수요가 풍부한 근린상가입니다. 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 평택지제세교지구 도시개발사업지구 내에 있어 지역 발전 잠재력도 기대됩니다.

그러나 가장 중요한 리스크는 대지권 미등기 문제로, 이에 대한 철저한 실사와 법률 자문을 통해 정확한 권리 취득 가능성과 예상되는 추가 비용을 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

현재까지 파악된 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 임차인 보증금 또한 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 1호선 및 SRT 지제역이 인접하여 높은 유동인구 확보가 가능합니다.

* 풍부한 배후 수요: 대단지 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

* 편의시설 인접: "이마트" 등 생활 편의시설과의 접근성이 좋습니다.

* 지역 개발 잠재력: 평택지제세교지구 도시개발사업지구 내 위치하여 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확성: 대지권 미등기 이슈 해결 시, 권리상 깨끗한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최저매각가격은 427,000,000원입니다.

예상 입찰가는 대지권 미등기 해소 가능성, 관련 법적 절차 및 예상 소요 비용, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 대지권 미등기 관련 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 명확한 해소 방안 및 예상 비용을 확인한 후 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현장 조사와 전문가 상담을 통해 실질적인 가치를 평가한 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.