나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3723 [1] 경기도 평택시 신장동 243-3 평택송탄역클래시아 10층1035호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건 · 평가일 2024.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "송탄역" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시
설 및 공동주택 등으로 형성된 주상지대로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하여 제반교통
사정은 보통 이상임.

건물의 구조

2017.05.25.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내
제10층 제1035호로서,
외벽 : 복합판넬 및 하단 화강석타일 붙임
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창호 : 하이새시 복층유리임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(거실겸방, 주방, 욕실, 보일러실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 실내소
화전설비, 화재탐지및경보설비, 스프링클러, 방송설비, CCTV, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 서하향 완경사된 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 동측, 남측 및 서측으로 왕복3차선, 왕복2차선 및 왕복2차선 내외의 아스콘포
장도로에 접하며, 본건동은 서측으로 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일단으로 일반상업지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류
(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(태광중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및
피해보상에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미사임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권자 황성요는 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경3723 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 황

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 내역

소재지: 경기도 평택시 신장동 243-3, 평택송탄역클래시아 10층 1035호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 제10층 제1035호

사용승인일: 2017년 05월 25일

주요 용도: 거실겸방, 주방, 욕실, 보일러실, 현관 등

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 89,700,000원

토지 면적: 4.88㎡ (약 1.48평)

토지 지분: 4.8767㎡ (약 1.48평)

건물 면적: 19.91㎡ (약 6.02평) (전용면적)

건물 지분: 19.91㎡ (약 6.02평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "송탄역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설 및 공동주택 등이 형성된 주상복합 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택), 제1,2종 근린생활시설입니다.

2.2. 교통망

본건 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 다수의 노선버스정류장과 전철역(송탄역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 을3, 갑3, 갑4, 갑5 순위 권리가 존재합니다.

말소기준권리는 갑5 순위의 수원지방법원 평택지원의 강제경매 개시 결정(2024타경3723)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황 (황성요)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 03일

* 확정일자: 2022년 01월 05일

* 대항력: 있음

* 권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원 (단, 물건명세서 상 인수 가능성 명시)

* 등기부 상 임차권: 을3, 접수일자 2024-02-15, 권리자 황성요, 권리금액 85,000,000원, 말소: 인수 (매수인이 인수)

3.3. 인수 및 소멸 권리 분석

매각으로 인해 말소기준권리인 갑5(강제경매)보다 선순위인 을3(주택임차권)은 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

이는 임대차보증금 85,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수하게 될 수 있음을 의미합니다.

다만, 임차인 황성요가 경매 신청 채권자이므로 배당에서 전액 변제될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신장동 일대는 송탄역을 중심으로 한 상업, 업무, 주거 복합지역입니다.

관광특구(송탄)로 지정되어 있으며, 지역 내 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 따르면, 유사 지역의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 주성빌라 (2026.05.20, 40.075㎡): 26,000,000원 (약 214.5만원/평)

* 남정빌라3동 (2026.05.13, 39.96㎡): 50,000,000원 (약 413.5만원/평)

* B&BTown (2026.05.08, 72.56㎡): 110,000,000원 (약 501.1만원/평)

본건(19.91㎡, 약 6.02평)의 감정가 89,700,000원은 평당 약 1,490만원으로, 비교 대상 물건들의 시세보다 상당히 높은 수준입니다. 이는 본건 건물의 신축 연도(2017년)가 비교 대상 물건들(1992년~2013년)보다 훨씬 최신이며, 역세권 오피스텔/도시형 생활주택의 특성이 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본건이 속한 평택 송탄역 클래시아 건물에는 위생설비, 급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 방송설비, CCTV, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

송탄역을 중심으로 한 지역 상권 내에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련 리스크

본건은 선순위 임차권(보증금 85,000,000원)이 매수인에게 인수되는 물건입니다.

임차인이 경매 신청 채권자이므로 배당에서 전액 변제될 가능성이 높으나, 만약 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 미변제 보증금은 매수인이 부담해야 하므로 신중한 권리 분석이 필요합니다.

6.2. 지역 환경 관련 리스크

송탄역 인근 지역은 상업 및 유흥 시설이 밀집한 지역으로, 일부 유흥업소 등이 소재합니다.

이는 주거 환경의 쾌적성이나 특정 수요층에게는 부정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

또한, 본건은 비행안전제5구역에 포함되어 있어 소음 등 항공기 관련 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도가 비교적 최신인 도시형생활주택으로 역세권의 장점을 가지고 있습니다.

그러나 선순위 임차권이 매수인에게 인수될 가능성이 높아, 인수되는 보증금 85,000,000원을 고려한 입찰 금액 산정이 매우 중요합니다.

감정가는 89,700,000원이지만, 인수 보증금을 제외한 실질적인 낙찰 가능 금액은 보증금 규모를 감안할 때 매우 낮게 형성될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 송탄역 역세권의 신축급 도시형생활주택입니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 투자용으로 활용 가능성이 있습니다.

* 임차인이 경매 신청 채권자이므로, 배당을 통한 임차보증금 회수 가능성이 높아 인수 부담이 줄어들 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금(85,000,000원)을 제외하고, 감정가(89,700,000원)를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 감정가 - 인수 보증금 = 89,700,000원 - 85,000,000원 = 4,700,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 4,700,000원 수준으로 보입니다.

이는 인수되는 보증금을 포함한 실제 총 투자 비용과는 별개로, 경매 시 제시하는 입찰 금액을 의미합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.