나이스옥션 법원경매 평택 2024타경48030 [1] 경기도 안성시 죽산면 두교리 183-13 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 죽산면 두교리 소재 "광선초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 전, 답, 농가주택, 중소규모의 공장, 창고 등이 혼재하는 마을주변 야산지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량진출입은 가능하며, 버스정류장의 거리 및 운행횟수 등을 고려할 때, 대중교통 이용의 편의성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1, 2, 5, 6, 7, 8) 토지는 대부분 북측 또는 북동측 하향 완경사지의 부정형 및 사다리형 토지로서, 공장설립승인을 득한 후 토목공사 등 부지조성중인 잡종지 상태로, 남서측, 남동측 및 남측 지적경계선상으로 축대 및 일부 타인점유 도로 등으로 이용중이며, 기호(2) 토지는 북측 및 북동측 지적경계선상 축대가 설치되어 있음.

기호(3, 4) 토지는 대부분 북측 하향 완경사지의 부정형 토지로서, 북측 일부 지적경계선상 축대가 설치되어 있으며, 기호(3) 토지는 현황 도로 등으로, 기호(4)는 잡종지 상태로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 남동측 타인토지상에 개설된 노폭 약5-6미터 포장도로와 제반 차량 접근이 가능함.

기호(2, 5, 6, 7, 8) 토지는 북측으로, 기호(4) 토지는 남서측으로 개설된 노폭 약5-6미터 포장도로와 연계되어 제반 차량 진출입이 가능하며, 기호(2) 토지는 기호(8) 토지를 경유하여 접근이 가능함.

기호(3) 토지는 현황 도로 등으로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

기호(2) : 계획관리지역, 농림지역(농림지역), 성장관리계획구역(죽산50, 주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상대보호구역(광선초등학교,광선초등학교병설유치원_상대구역)<학교보건법>임.

기호(3) : 계획관리지역, 계획관리지역(2012-12-05)(계획관리지역), 농림지역(농림지역), 성장관리계획구역(죽산50, 주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상대보호구역(광선초등학교,광선초등학교병설유치원_상대구역)<학교보건법>임.

기호(4, 5) : 계획관리지역, 계획관리지역(2012-12-05)(계획관리지역), 성장관리계획구역(죽산50, 주거형) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

기호(6) : 계획관리지역, 계획관리지역(2012-12-05)(계획관리지역), 농림지역(농림지역), 성장관리계획구역(죽산50, 주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.





기호(7) : 계획관리지역, 계획관리지역(2012-12-05)(계획관리지역), 농림지역(농림지역), 성장관리계획구역(죽산50, 주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상대보호구역(광선초등학교,광선초등학교병설유치원_상대구역)<학교보건법>임.

기호(8) : 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상대보호구역(광선초등학교,광선초등학교병설유치원_상대구역)<학교보건법>임.

제시목록 외의 물건

기호(5, 6) 토지 지상으로 기초공사중인 구축물이 소재하고 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

기호(1, 2, 4, 5, 6, 7, 8) 토지는 지목상 "임야"이나, 현황 "잡종지" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록1,2,4,5,6,7,8의 지목은 임야이나, 현황은 잡종지이며, 목록1,2,5,6,7,8는 산지전용허가 및 공장설립승인을 득한 후 토목공사 및 부지 조성을 위하여 대부분 평탄화 되어 있음.
3. 목록1,2 에는 일부 타인점유 도로 부분이 존재함.
4. 최저매각가격은 공장설립승인 등의 각종 인·허가 및 일부 타인점유 현황을 반영한 가격이며, 관련 인·허가의 승계,변경,기간경과로 인한 실효 여부 등과 타인점유 상세현황은 별도의 확인 요함.
5. 목록1~8 에는 분묘가 없는 것으로 관측되나 임야의 특성상 봉분이 무너진 분묘가 있을 수 있으므로 별도의 확인 요함. (관측되지 않는 분묘가 발견되는 경우 발견된 분묘를 위한 법정지상권 성립 여지 있음)
6. 목록3은 지목 도로로 포장된 도로를 따라 울타리와 축대가 설치되어 있으며, 일부 구간에 건축자재 등이 적치되어 있음
7. 목록4 지상에 철제 구조물이 소재하며, 일부는 수목 미상의 자연림 상태임
8. 목록5,6 지상에 기초공사중인 시멘트 구축물이 소재하고 있으며, 양 경계면에 진출입로가 있음 (독립된 건물로서의 외관을 갖추게 된 경우, 매각대상에서 제외되며, 위 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음.)
9. 목록7 지상에 건축자재 등 물품이 적치되어 있음
10. 목록1은 남동측 타인토지상에 개설된 노폭 약5~6미터 포장도로로, 목록2,5,6,7,8은 북측, 목록4는 남서측으로 목록3에 개설된 노폭 5~6미터 포장도로 및 타인소유 도로 등으로 차량접근이 가능함.
11. 본건 목록 목적물들은 상호 연접하여 있으며, 정확한 위치, 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등의 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경48030 (1)

소재지: 경기도 안성시 죽산면 두교리 183-13

용도: 임야

감정가: 3,992,255,000원

토지면적: 25,099.00㎡ (약 7,592.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동작새마을금고 (등기부요약 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 안성시 죽산면 두교리 소재 "광선초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 자연림, 전, 답, 농가주택, 중소규모의 공장, 창고 등이 혼재하는 마을주변 야산지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

본 건까지 제반 차량 진출입은 가능하며, 버스정류장의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용의 편의성은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 본 경매 절차로 인해 관련 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리:

2023년 11월 23일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (말소 예정) [근저당권액: 3,480,000,000원]

* 기타 권리사항:

- 2017년 11월 17일: 소유권 이전 (이상민)

- 2022년 12월 26일: 주식회사스토니스타아우라 소유권 이전 (강제경매, 2021타경49193)

- 2024년 06월 18일: 동작새마을금고 임의경매 개시 결정 (본건, 2024타경48030) [채권액: 2,985,547,919원]

- 2024년 11월 01일: 조원호 가압류 (2024카단825146) [채권액: 105,281,736원]

- 2024년 12월 31일: 안성시 압류

* 등기부채권 총액: 3,585,281,736원

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 별도의 임차인 현황 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 주변 토지 이용 현황:

본 건은 자연림, 전, 답, 농가주택, 중소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 마을 주변 야산지대에 위치하고 있습니다. 일부 토지는 산지전용허가 및 공장설립승인을 득한 후 토목공사 및 부지 조성이 진행 중인 상태이며, 일부 현황은 잡종지로 이용되고 있습니다.

* 개발 잠재력:

토지이용계획상 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따라 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다. 일부 필지는 공장 설립 승인 등을 득한 상태로, 산업 시설이나 관련 부지로서의 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

가장 가까운 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, "광선초등학교" 남측 인근에 위치하고 있어 통학 및 기본적인 생활 편의는 확보될 수 있습니다. 주위 환경이 마을 주변 야산지대와 공장, 창고 등이 혼재하는 지역이므로, 도심지의 편의시설과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 교통 접근성:

제반 차량 진출입은 가능하며, 남동측, 북측, 북서측 등으로 개설된 포장도로를 통해 차량 접근이 용이합니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지목과 현황 불일치:

목록 1,2,4,5,6,7,8 토지의 지목은 임야이나, 현황은 잡종지이며, 대부분 평탄화 되어 있습니다. 이는 토지 이용에 있어 추가적인 확인 및 관리가 필요할 수 있습니다.

* 타인 점유 도로:

목록 1,2 토지에 일부 타인 점유 도로 부분이 존재합니다. 이로 인한 통행권, 사용료 등의 문제는 별도 확인이 필요합니다.

* 인허가 및 사용 현황 불확실성:

최저매각가격은 공장설립승인 등의 각종 인허가 및 일부 타인 점유 현황을 반영한 가격이나, 관련 인허가의 승계, 변경, 기간 경과로 인한 실효 여부, 타인 점유 상세 현황 등은 별도 확인이 필수적입니다.

* 분묘기지권 가능성:

목록 1~8 토지에 분묘가 관측되지 않으나, 임야의 특성상 봉분이 무너진 분묘가 있을 수 있습니다. 발견되는 분묘에 대해서는 법정지상권 성립 가능성이 있어 주의해야 합니다.

* 미완성 건축물 및 토지 사용:

목록 5,6 지상에는 기초 공사 중인 시멘트 구축물이 소재하고 있으며, 목록 4 지상에는 철제 구조물이 소재합니다. 이들 구축물이 독립된 건물로 간주될 경우 매각 대상에서 제외될 수 있으며, 법정지상권 성립 가능성도 있습니다. 또한, 목록 7 지상에는 건축 자재 등이 적치되어 있어 현장 확인이 필요합니다.

* 도로 상태 및 접근로:

목록 3 토지는 현황 도로로 이용 중이나, 포장된 도로를 따라 울타리와 축대가 설치되어 있으며, 일부 구간에 건축자재 등이 적치되어 있습니다. 인접 토지와의 정확한 경계, 면적 등은 측량을 통해 별도 확인이 필요합니다.

* 법정지상권 및 공동담보:

특이사항 및 특수물건정보에 법정지상권, 공동담보가 명시되어 있어, 해당 권리관계에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 지목: 임야 (현황 잡종지)

7. 종합 의견

본 건은 경기도 안성시 죽산면 두교리 일대에 위치한 넓은 면적의 임야(현황 잡종지) 토지 매각 물건입니다. 산지전용허가 및 공장설립승인을 득하고 부지 조성이 진행 중인 필지가 다수 포함되어 있어, 산업 시설 부지 등으로의 활용 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 주변 환경은 마을, 농경지, 임야, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

다만, 본 건은 지목과 현황의 차이, 타인 점유 도로의 존재, 미완성 건축물 및 자재 적치, 분묘기지권 가능성, 인허가 관련 불확실성 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 법정지상권 및 공동담보 등 복잡한 권리관계에 대한 면밀한 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 확인을 위한 별도 측량이 필요합니다.

따라서 본 건은 현황 조사 및 권리 관계 분석을 철저히 수행하고, 관련 인허가 사항을 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 25,099㎡(약 7,592평)의 넓은 면적은 대규모 개발 또는 다수의 필지 활용 가능성을 제공합니다.

* 공장설립 승인 득한 부지: 일부 토지는 이미 공장설립 승인을 득하고 부지 조성이 진행 중이어서, 개발 착수에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 관리지역 포함: 계획관리지역에 포함된 필지가 있어, 용도 변경이나 개발 사업 추진 시 유리할 수 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 권리 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 심층적인 시장 조사, 주변 실거래가 분석, 개발 가능성 및 리스크 요인에 대한 종합적인 평가가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

참고로, 본 건의 감정가는 3,992,255,000원이며, 이는 최저매각가격으로 활용될 수 있습니다. 입찰 시에는 본 건의 현재 상태, 권리 관계, 잠재적 리스크 등을 충분히 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.