나이스옥션 법원경매 평택 2024타경49392 [2] 경기도 안성시 공도읍 마정리 45-153 제1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼 · 평가일 2024.10.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 "임광그대가2단지아파트" 북동측 인근에 위치하는
토지로, 주위는 근린생활시설, 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 주상용 건물, 주거나지 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 보차도 분리된 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로,
(사용승인일자:2019.09.03.)
외벽 : 징크판넬 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 마감
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설(상호명 : 다복부동산)로 이용중임.

설비내역

위생 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 양기리 소재 "문기초등학교" 남동측 근거리에 위치하는 아파트
로, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트 예정부지, 아파트, 농경지 등이 혼재하는 국도
주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 콘크리트 평슬라브지붕 16층 건내 15층 1501호로,
(사용승인일자:2001.12.18.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 전실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방설비, 화재탐지기, 옥내소화전 등이 구비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 전체는 북측으로 보차도 분리된 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정
비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 근린생활시설(부동산)로 이용중임.
2. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경49392 (2)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 마정리 45-153 제1동

용도: 제2종근린생활시설 (사무소)

감정가: 83,512,500원

토지면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

건물면적: 35.10㎡ (약 10.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문성규 (문OO)

사용승인일자: 2019년 9월 3일

건물구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층

2. 입지조건

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 "임광그대가2단지아파트" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주상용 건물, 주거나지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지이용 및 도로상태:

토지는 사다리형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 보차도 분리된 왕복 2차로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과:

경기도 안성시 공도읍 마정리 45-153번지 인근 지역은 주거 단지와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 대형 마트, 학교, 병원 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 것으로 파악됩니다. 현재까지 확인된 바로는 혐오시설이나 특이 민원 유발 시설은 인접해 있지 않습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 문성규(문OO)입니다.

말소기준권리는 2019년 10월 16일 접수된 서안성농업협동조합의 근저당권(62,400,000원)입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인은 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

* 임차인 현황:

물건명세서 상 임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다.

다만, 건물감정평가요항표 상 '임대관계 미상임'으로 표기되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 대항력 유무 및 그로 인한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 건은 아파트 단지 및 주택가에 인접한 근린생활시설로서, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합합니다.

현재 건물은 '다복부동산'이라는 상호명으로 부동산 중개업소로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

주변에 다양한 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재하고 있어, 배후 수요는 안정적인 편입니다.

5. 생활정보

* 교통:

차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설:

아파트 단지 및 상업 시설이 인접해 있어 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근에는 문기초등학교, 임광그대가2단지아파트 등이 위치하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거 환경:

주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상:

가장 주의해야 할 부분으로, '임대관계 미상'이라는 정보는 실제 임차인이 존재하며 보증금 또는 차임의 지급 여부가 불분명할 수 있음을 시사합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금이 미상이라면, 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 큰 위험 요소가 될 수 있습니다. 따라서 현장 방문 시 반드시 임차인 존재 여부 및 점유 관계를 확인해야 합니다.

* 토지이용계획:

제1종일반주거지역으로, 건물 규모나 용도에 대한 추가적인 제한이 있을 수 있습니다. (다만, 현 건물의 용도 및 규모상 큰 문제는 없어 보입니다.)

* 성장관리권역, 공장설립승인지역:

해당 지역 내 개발 행위나 특정 사업 추진 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년)인 경량철골구조 단층 근린생활시설로, 일괄 매각으로 진행되어 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

또한, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다.

입지 또한 아파트 단지 및 주택가 인근으로 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리합니다.

다만, '임대관계 미상'이라는 정보는 향후 발생할 수 있는 임차인 관련 분쟁의 소지를 안고 있으므로, 철저한 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 할 최우선 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용 승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능합니다.

* 안정적인 입지: 배후 주거 단지가 풍부하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 효율성을 높일 수 있습니다.

* 소형 규모: 관리 및 운영이 용이하며, 초기 투자 부담이 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 83,512,500원입니다.

등기부상 권리 관계는 명확하며, 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

다만, '임대관계 미상'이라는 불확실성으로 인해, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 향후 시장 동향, 임대 수익률 분석, 주변 시세 조사, 그리고 현장 답사를 통한 임차인 현황 및 물건 상태 정밀 진단 후에 산정될 수 있습니다.

현재로서는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하되, 임차인 관련 문제점이 발견될 경우 입찰가를 추가적으로 하향 조정하는 것을 고려해야 합니다.

즉, 대략 66,810,000원 ~ 75,161,250원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.