나이스옥션 법원경매 평택 2024타경49941 [1] 경기도 평택시 고덕동 OOOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕첨단산업단지(삼성전자)' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 다가구주택, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 인근에 '고덕첨단산업단지(삼성전자) , 고덕초교, 함박산공원'등이 위치함.

교통상황

본건과 접한 '소로'로 통하여 근거리에 위치한 평택-제천간 고속도로, '평택고덕IC'와 연결되고, 국철'서정리역, 평택지제역'등이 반경 1.6~3km 내에 위치하여 제반 접근성 양호시됨.

형태 및 이용상태

세장형 평지로 '주,상건물 부지'로 이용 되고 있음.

인접 도로상태

약8m, 6m 도로와 접한 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

별첨, 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 다가구주택 및 근린생활시설로서 (2023.10.10. 사용승인) 외벽 : 시멘몰탈위 도기질타일 등 마감 내벽 : 고급벽지, 자기질타일 등마감 바닥 : 화강석 물갈기, 자기질타일, 테코타일 등 마감. 창호 : 알미늄 및 스텐레스 창틀위 강화유리, 복층유리 및 2중창 등임.

이용상태

1층 : 제1종근린생활시설 및 화장실, 계단실 등임. 2층 : 다가구주택(2가구) 3층 : 다가구주택(2가구) 4층 : 다가구주택(1가구) ※ 별첨, 층별 건물개황도 참조

설비내역

위생 및 급배수, 냉.난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

(ㄱ) 철근콘크리트조 4층 위 다락방 면적 약 80㎡.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대부분 임대중으로 조사됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 최저매각가격은 제시외 건물 포함된 가격임.
2. 목록2 1층의 공부상 용도는 제2종근린생활시설 이나 현황은 제1종근린생활시설임.
3. 제시외 건물(다락방)로 인하여 목록2 건물의 공부상 전체 연면적과 실제 전체 연면적이 일치하지 않으며, 제시외 건물 설치의 적법성 여부는 확인 불가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경49941 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 디지털 (엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2484-5

신주소: 경기도 평택시 함박산11길 17

토지면적: 231.70㎡ (약 70.09평)

건물면적: 416.59㎡ (약 126.02평) (연면적)

건물 제시외면적: 80.00㎡ (다락방)

1.3. 건물 정보

용도: 제2종근린생활시설 및 다가구주택 (1층: 제1종근린생활시설, 2-4층: 다가구주택)

건물 사용승인일: 2023년 10월 10일 (비교적 신축 건물)

1.4. 감정가

감정가: 2,501,359,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕첨단산업단지(삼성전자)' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 다가구주택, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다. '고덕첨단산업단지(삼성전자)', 고덕초교, 함박산공원 등이 인근에 위치합니다.

2.2. 교통상황

본건은 '소로'에 접해 있으며, 근거리에 평택-제천간 고속도로 및 '평택고덕IC'와 연결됩니다. 국철 '서정리역'과 '평택지제역'이 반경 1.6~3km 내에 위치하여 제반 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 토지 및 건물 등기부 모두 2023년 2월 8일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을1, 1,116,000,000원)입니다. 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 지상권, 압류 등)는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 토지 등기부: 소유권은 주식회사몬테비안코이며, 다수의 근저당권, 지상권, 압류 등기가 존재하나 모두 말소 예정입니다.

* 건물 등기부: 소유권은 주식회사몬테비안코이며, 다수의 근저당권, 압류 등기가 존재하나 모두 말소 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 약 2,706,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 월세 3,300,000원, 전입일자 2024-03-20. 대항력 없음.

* 조 : 보증금 0원, 월세 0원, 전입일자 2024-04-09. 대항력 없음.

* 한 : 보증금 0원, 월세 0원, 전입일자 2024-04-23. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 고덕동 일대는 근린생활시설, 다가구주택, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼합된 지역입니다. 특히 '고덕첨단산업단지(삼성전자)'와 인접하여 산업단지 종사자 및 배후 주거 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 최근 기사에 따르면 일부 지역의 상가 공실률이 높다는 점도 고려해야 합니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 현황

건물은 1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택으로 구성되어 있으며, 1층 현황 용도는 공부상 용도(제2종근린생활시설)와 다른 제1종근린생활시설입니다. 이는 추후 인허가 또는 민원 발생 시 문제가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 고덕초등학교가 인근에 위치합니다.

* 공원: 함박산공원이 가까이 있습니다.

* 교통: 서정리역, 평택지제역 등 대중교통 이용이 가능하며, 고속도로 접근성이 좋습니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 및 상업지구의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변에 특이한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 고덕지구 인근에 폐기물 처리 시설(평택에코센터)이 위치해 있으나, 이는 지하화 및 주민 편의시설 조성 등으로 민원이 최소화되도록 운영 중인 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 용도 불일치: 1층 공부상 용도(제2종근린생활시설)와 현황(제1종근린생활시설)이 상이하여 법적 문제 발생 소지가 있습니다.

* 제시외 건물(다락방): 공부상 연면적과 실제 연면적이 일치하지 않으며, 해당 다락방의 적법성 여부를 확인할 수 없습니다. 이는 추후 건축 관련 문제 발생 시 부담이 될 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 감정가와 비슷하거나 높습니다. 다만, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 낙찰자는 채무를 인수하지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 삼성전자 산업단지 인근에 위치한 신축급(2023년 사용승인) 다가구주택 및 근린생활시설 건물입니다. 고덕국제화지구 개발과 함께 주요 산업단지의 배후 주거지로서의 가치가 높고, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 다가구주택 부분을 통한 임대 수익과 상가 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

그러나 1층 용도 불일치 및 제시외 건물(다락방)로 인한 불확실성은 유의해야 할 부분입니다. 임차인들은 모두 대항력이 없으며 인수할 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 삼성전자 고덕산단 인근의 핵심 배후 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 다가구주택 및 근린생활시설 복합으로 다양한 수익 구조 창출 가능.

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 절감 기대.

* 고덕국제화지구 개발 완료 시 추가적인 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 물건의 낙찰가율은 감정가 대비 약 70~80% 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 이는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 특수성(용도 불일치, 제시외 건물) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사와 수익률 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.