나이스옥션 법원경매 평택 2024타경50477 [1] 경기도 평택시 포승읍 만호리 422-1 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕원 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 "만호사거리" 동측 직선거리 약450미터 지점에 위치하는
다세대주택(통칭 대양아트빌) 내에 소재하며, 인근일대는 농경지, 농가촌락, 공장 및 창고,
아파트단지 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 노선 및 운행횟수는 적은
편이며, 차량으로 약10분정도 거리에 서해안고속도로 서평택I.C 진출입로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층건 내 1층 102호로서
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(원룸형)으로 이용중임.(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 대체로 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 구거복개로 및 도로부지를 이용한 폭2-3미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(2022-01-26)
(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부 이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 물건 현관문에 호수 표시가 없으므로 정확한 물건의 소재는 공부 및 감정평가서 등을 통하여 별도 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 "만호사거리" 동측 직선거리 약 450미터 지점에 위치합니다.

주변은 농경지, 농가촌락, 공장 및 창고, 아파트단지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하나, 노선 및 운행 횟수는 적은 편입니다.

차량으로 약 10분 거리에 서해안고속도로 서평택IC 진출입로가 위치해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 대체로 평지이며, 제형은 반듯한 편으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 구거복개로 및 도로부지를 이용한 폭 2-3미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리형)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2008년 12월 8일 접수된 천안공주낙농축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매개시결정)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 환경이 농경지, 공장, 창고 등 다양한 용도로 혼재되어 있어 일반적인 주거 상권과는 다소 거리가 있습니다.

"만호사거리" 인근에 위치하나, 대규모 상업 시설이 밀집된 지역은 아닙니다.

따라서 상권의 활성화 정도나 임대 수요는 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본건은 철근콘크리트구조의 3층 건물 중 1층 102호이며, 원룸형 다세대주택으로 이용 중입니다.

건축물대장상 건축년도는 2017년으로 비교적 신축 건물입니다.

5.2. 편의시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 상세 파악이 어렵습니다.

다만, 인근 농가촌락 및 아파트 단지 등을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설은 접근 가능할 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소재지 불확실성

본건 물건의 현관문에 호수 표시가 없어 정확한 물건의 소재를 공부 및 감정평가서 등을 통해 별도로 확인해야 합니다. 이는 낙찰 후 점유자를 파악하거나 인도받는 과정에서 혼란을 야기할 수 있는 중대한 사항입니다.

6.2. 임대관계 미상

임대 관계가 미상인 점은 인수 여부 및 명도 절차에 대한 불확실성을 내포합니다. 명도 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

농경지, 공장, 창고 등이 혼재된 지역 특성상 생활 쾌적성이나 주변 소음 등에 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획

성장관리계획구역 및 가축사육제한구역에 해당하여 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 교통

대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 포승읍 만호리에 위치한 2017년 건축된 원룸형 다세대주택입니다.

감정가는 3,900만원으로 소형 면적(건물 27.28㎡, 토지 47.77㎡)임을 감안하면 낮다고 볼 수 있으나, 정확한 소재지 확인 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 반드시 고려해야 합니다.

주변 환경은 주거지 외 다양한 용도가 혼재되어 있으며, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가

소형 다세대주택의 감정가가 3,900만원으로, 신축 건물임을 감안하면 투자 접근성이 높을 수 있습니다.

8.2. 신축 건물

2017년 건축된 건물로, 노후도가 적어 즉시 거주 또는 임대가 가능한 상태일 가능성이 높습니다.

8.3. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지 지분까지 함께 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(27.795㎡)의 거래 사례가 2024년 9월에 6,800만원에 있었습니다. 이를 기준으로 ㎡당 약 244.6만원으로 산정 시, 본건(27.28㎡)의 시세는 약 6,671만원으로 추정됩니다.

주변 시세는 ㎡당 약 244.6만원 수준으로, 본건 감정가(3,900만원)는 현재 시세보다 현저히 낮은 수준입니다.

다만, 본건은 정확한 소재지 확인이 필요하고 임대 관계가 미상이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 등 토지 이용 계획상 일부 제한이 있습니다.

이러한 리스크 요인을 감안할 때, 시세(약 6,800만원)의 80~90% 범위에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

안전한 입찰을 위해서는 리스크를 고려하여 시세보다 약간 낮은 수준에서, 또는 최저 매각가율 100%를 상회하는 범위 내에서 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 5,800만원 ~ 6,200만원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

리스크 해소 여부에 따라 입찰가 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.