나이스옥션 법원경매 평택 2024타경49002 [1] 경기도 평택시 평택동 64-5 라페온빌2차 8층805호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2024.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 평택동 소재 "평택역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 점포,
오피스텔, 음식점, 위락시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 평택역 등이 소재하는 등 일반대중
교통 이용편은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지4층/지상18층 공동주택 내 8층 805호로서
(사용승인일:2017.08.24.)
외 벽:몰탈위 페인팅 석재 외장패널마감등.
내 부:벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
창 호:새시창으로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

도시형생활주택(아파트)(방1, 화장실1, 현관 등)로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 평탄한 사다리형의 토지로 건부지(공동주택;오피스텔, 도시형생활주택)로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
-.

②기 타
현장조사시 폐문 및 무응답으로 직접 내부 확인을 못하였으나 건축물대장 현황도면 및
인근 평가 사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.임차권자 신준호는 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 07. 25.임
2. 주택도시보증공사(양도전:임차인 신준호)로부터 2026.03.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 개요

본 물건은 평택지원 2024타경49002 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 경기도 평택시 평택동 64-5 라페온빌2차 8층805호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 83,000,000원입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2.2. 면적 정보

토지면적은 3.58㎡ (약 1.08평)이며, 토지지분 역시 3.575㎡ (약 1.08평)입니다.

건물면적은 18.27㎡ (약 5.53평)이며, 건물지분도 동일하게 18.27㎡ (약 5.53평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

2.3. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕이며, 지상 18층, 지하 4층 규모의 공동주택 내 8층 805호입니다.

사용승인일은 2017년 8월 24일입니다.

건축물대장상 주용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다.

전용면적은 18.27㎡ (약 5.53평)으로 파악되며, 분양면적에 대한 명확한 정보는 제공되지 않았습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 평택동에 위치하며, "평택역" 북동측 인근 지역입니다.

주변은 각종 점포, 오피스텔, 음식점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재된 상업지역으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

최근 평택 부동산 시장은 삼성전자 평택캠퍼스 5공장 공사 재개 등 대규모 개발 호재로 인해 회복세를 보이며, 미분양 물량이 감소하고 거래량이 증가하는 추세를 나타내고 있습니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 평택역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남서측 및 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3.3. 토지 이용 계획

토지는 일반상업지역에 속해 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있고, 가축사육제한구역(2022-01-26)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 갑5, 접수일자 2024-07-10, 권리종류 강제경매, 권리자 주택도시보증공사 건입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(신준호)가 있으며, 보증금 106,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

전입일자는 2022년 12월 28일, 확정일자는 2022년 12월 13일이며, 배당신고일자는 2023년 7월 25일입니다.

제공된 임차인 현황표 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

다만, 물건명세서 상 특이사항으로 '대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'이 언급되어 있으며, 임차권등기일은 2023년 7월 25일입니다.

또한, 주택도시보증공사로부터 2026년 3월 16일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

4.3. 인수/소멸 권리

상기 권리분석에 따르면, 본 물건의 매각으로 인해 말소기준권리(갑5, 강제경매)보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

채권자 측에서 임차권에 대한 인수 보증금이 0원으로 책정되었으며, HUG의 확약서 내용에 따라 매수인은 임차인의 대항력을 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

5.1. 상업 지역 특성

본건이 위치한 평택동은 각종 점포, 오피스텔, 음식점, 위락시설, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지역으로, 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

평택역 인근에 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 역세권 이점

평택역이 인근에 소재하여 철도 교통 이용이 편리하며, 이는 상권 활성화 및 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 내부

본 건은 방 1개, 화장실 1개로 구성된 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중입니다.

내부 상태에 대한 상세 정보는 현장 조사 시 폐문 및 무응답으로 인해 직접 확인하지 못했으며, 건축물대장 현황도면 및 인근 사례를 참고하여 평가되었습니다.

6.2. 편의 및 부대시설

건물에는 기본적인 급배수 및 위생 설비, 도시가스 설비, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근 상업지역에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 사항

임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 법적 해석 및 실제 진행 과정에서 예기치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기가 말소된다는 확약서 내용과 임차인 현황표의 '대항력 없음' 표기가 일치하는 점은 긍정적이나, 세부적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

7.2. 기타 사항

현장 조사 시 내부 직접 확인이 불가했던 점은 건물 내부 상태 파악에 제한이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 평택역 인근의 상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 프리미엄과 상업 지역의 활성화 가능성을 바탕으로 투자 가치가 있습니다.

건물은 비교적 신축(2017년 사용승인)이며, 소형 평수임에도 불구하고 주거 및 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

가장 큰 쟁점이었던 임차인의 대항력 문제는 HUG의 확약서 제출로 인해 해소된 것으로 보이며, 이에 따라 낙찰자는 대항력 관련 부담 없이 소유권을 취득할 수 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 내부 상태 확인의 어려움과 임차인의 보증금 미회수 가능성에 따른 잠재적 이슈는 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 평택역 역세권에 위치한 상업 지역으로 높은 유동인구와 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* HUG의 확약서로 인해 임차인 관련 대항력 리스크가 해소되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 소형 면적으로 비교적 적은 투자금으로 진입이 가능하며, 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 83,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 11월 8일 거래된 범규빌(2016년 준공) 21.2㎡(3층)가 87,500,000원에 거래되었습니다.

해당 사례와 비교 시, 본 건은 면적(18.27㎡)이 다소 작지만, 준공년도(2017년)와 층수(8층) 면에서 유리한 측면이 있습니다.

제공된 정보 및 유사 사례 분석을 종합할 때, 예상 입찰가는 감정가 이상에서 형성될 가능성이 있습니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 본 건의 적정 입찰가는 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직해 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.