나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51432 [1] 경기도 안성시 죽산면 장원리 766-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 죽산면 장원리 소재 "두원공과대학교 안성캠퍼스" 남측 인근에 위치하
며 주위는 단독주택, 농경, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하나 운행 빈도 등
으로 보아 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

*기호1 : 부정형의 평탄한 "전"으로서 현재 휴경지 상태임.
*기호2 : 부정형 완경사의 "전"으로서 현재 휴경지 상태임.
*기호3 : 부정형 완경사의 현황 "도로"임.
*기호4 : 부정형 완경사의 토지로서 축사 등 철거한 "나지" 및 휴경지 상태임.
*기호5 : 부정형의 평탄한 토지로서 축사 등 철거한 "나지" 및 휴경지 상태임.
*기호6 : 부정형 완경사의 토지로서 일부는 현황 "도로"이고, 일부는 휴경지 상태임.
*기호7 : 부정형 완경사의 "전"으로서 현재 휴경지 상태임.

인접 도로상태

*기호1 : 맹지이며, 현황은 기호3-6 토지를 통하여야 출입할 수 있음.
*기호2 : 맹지이며 지형상 현황은 기호1,3-7 토지를 통하여야 출입할 수 있음.
*기호3 : 본건은 기호6 토지 일부와 일체로 노폭 약5-6m의 포장된 도로로서 북측으로 노폭
약3-4m의 포장 도로와 연계되어 있음.
*기호4 : 북측으로 기호3,6 현황 도로(노폭 약5-6m의 포장)와 접함.
*기호5 : 맹지이며, 현황은 기호3,4,6 토지를 통하여야 출입할 수 있음.
*기호6 : 본건은 기호3 토지와 일체로 노폭 약5-6m의 포장된 도로로서 북측으로 노폭 약3-4m
의 포장 도로와 연계되어 있음.
*기호7 : 맹지이며 지형상 현황은 기호1,3-6 토지를 통하여야 출입할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>.

*기호2 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>.

*기호3 : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권
정비계획법>, 상대보호구역<학교보건법>.

*기호4 : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권
역<수도권정비계획법>.

*기호5 : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권
역<수도권정비계획법>.

*기호6 : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권
정비계획법>, 상대보호구역<학교보건법>.

*기호7 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호3,6 공부상 지목은 "전"이나, 현황 기호3 전체 및 기호6 일부는 "도로"이고 일부는
휴경지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1-7 토지의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환, 농지취득자격증명 필요 범위는 주무관청 죽산면에 별도확인 요함).
2. 목록 1, 2,5,7,8은 지적도상 맹지이나, 인접토지 및 목록3, 6의 도로를 통하여 출입가능.
3. 목록3은 지목상 전이나 현황은 도로, 목록6은 지목상 전이나 현황 일부 도로.
4. 본건 토지들은 연접하여 있으며, 정확한 위치, 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등의 별도 확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안성시 죽산면 장원리 766-6 소재의 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 평택지원 2024타경51432 (1)이며, 감정평가액은 1,570,048,820원입니다.

토지 용도는 전이며, 총 토지 면적은 8,562.00㎡ (약 2,590평)입니다.

건물은 소재하지 않아 건물 면적은 0.00㎡입니다.

매각 대상은 토지 일부 지분 매각이며, 이는 토지 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 매각하는 경우를 의미합니다.

본건은 중복 병합 사건으로, 농지 취득 자격 증명 제출이 필수이며, 공유자 우선 매수 신고 및 공동 담보 물건의 특성을 가지고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안성시 죽산면 장원리, 두원공과대학교 안성캠퍼스 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적으로 농촌 및 전원 주거지가 혼합된 형태를 보입니다.

교통 상황으로는 차량 접근은 가능하나, 인근 버스 정류장의 운행 빈도가 낮아 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

토지 형태 및 이용 상태는 다음과 같습니다.

*기호1, 2, 7 : 부정형의 전(밭)으로 현재 휴경지 상태입니다.

*기호3 : 부정형의 토지로, 지목은 전이나 현황은 도로로 이용되고 있습니다.

*기호4, 5 : 부정형의 나지(건축물이 없는 땅)로, 과거 축사 등이 있었으나 철거 후 휴경지 상태입니다.

*기호6 : 부정형의 토지로, 일부는 현황 도로로 이용되고 있으며 일부는 휴경지 상태입니다.

본건 토지들은 서로 연접해 있으며, 정확한 위치, 면적, 경계 등은 별도의 측량이 필요할 수 있습니다.

인접 도로 상태를 살펴보면, 기호1, 2, 5, 7은 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 인접 토지 및 기호3, 6의 도로를 통해 출입이 가능한 것으로 파악됩니다. 기호3과 6은 약 5-6m 폭의 포장된 도로로서 북측의 다른 도로와 연결되어 있습니다. 기호4는 북측의 기호3, 6 현황 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태를 보면, 본건 토지 일대는 도시지역, 자연녹지지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한 지역, 수도권정비계획법상 자연보전권역 등의 규제를 받고 있습니다. 특히 기호3, 4, 5, 6은 자연취락지구에 포함되며, 기호3과 6은 학교보건법에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

주변 혐오시설에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같이 요약할 수 있습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 11월 3일 접수된 죽산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인하여 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 근저당권(을2, 을3), 가압류(갑3, 갑4), 임의경매개시결정(갑5), 압류(갑6) 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 등재된 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

토지 등기부 요약에 따르면, 현재까지 인수해야 할 임차인이나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

따라서 본건은 권리상 특별히 복잡한 문제는 없어 보입니다.

1.3. 상권분석

본건은 대규모 상업지구보다는 농경지와 전원 주택지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 대학교가 소재하고 있으나, 직접적인 상업 활동이 활발한 지역이라기보다는 주변 농업 활동 및 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 위주의 상권으로 판단됩니다. 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있어, 실제 경작 또는 개발에 사용할 수 있는 면적에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 농촌 지역의 특성을 가지고 있으며, 주위 환경이 비교적 조용할 것으로 예상됩니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을이나 죽산면 소재지에서 이용 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대중교통 이용이 불편할 수 있으므로 자가용이 필요할 수 있습니다. 인근에 대학교가 있어 관련 시설 이용이나 학생 유동 인구를 고려한 잠재적 활용 가능성도 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건과 관련된 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

*농지 취득 자격 증명: 본건 토지의 용도가 '전'이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않을 수 있으며, 관련 증명 발급 가능 여부는 관할 주무관청(죽산면)에 반드시 확인해야 합니다.

*맹지 및 도로 편입: 일부 토지가 맹지이며, 도로로 이용되는 지분이 있어 실제 사용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 지적도상 맹지이나 인접 토지 및 현황 도로를 통한 출입 가능 여부를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

*현황 도로: 지목과 현황이 다른 토지(기호3, 6)는 향후 도로 관련 민원이나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

*정확한 경계 확인 필요: 연접한 토지들과의 정확한 위치, 면적, 경계에 대한 불확실성이 있으므로, 측량을 통해 이를 명확히 해야 합니다.

*토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다양한 토지 이용 제한으로 인해 원하는 개발이나 건축이 어려울 수 있습니다.

*중복 병합 사건: 사건이 중복 병합되어 있어, 절차 진행이나 권리 관계 파악에 있어 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

*공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본인이 낙찰받지 못할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 경기도 안성시 죽산면 장원리 토지는 농지 및 일부 도로로 이용되는 토지의 지분 매각 물건입니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없어 비교적 깔끔하나, 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이며, 토지가 맹지이거나 일부 도로로 이용되는 등 토지 활용에 있어 제약 사항과 추가 확인이 필요한 부분들이 존재합니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한 규제가 적용되고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 부동산 투자와는 다른 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

*농지 관련 투자: 농업에 대한 이해가 높거나, 농지 관련 사업을 계획하고 있다면 잠재적인 투자 가치가 있을 수 있습니다.

*장기적인 개발 가능성: 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 현재 규제 사항 다수 존재)

*토지 활용 다각화: 일부 토지가 도로로 이용되고 있다는 점은 오히려 도로 접근성을 확보하는 데 유리할 수 있으며, 이를 활용한 사업 아이템 발굴 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

경매 입찰가 산정 시에는 본 감정평가액 1,570,048,820원을 기준으로 하되, 본건의 고유한 특성(농지, 맹지, 현황 도로, 토지 이용 제한 등)과 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 농지취득자격증명 발급 가능성 및 그에 따른 활용 방안을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 해당 지분의 가치, 도로로 편입된 부분의 권리 관계, 그리고 미래의 개발 가능성 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.