나이스옥션 법원경매 평택 2024타경50941 [1] 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중도 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 "송탄역"
북동측 인근에 위치하며, 주위는 공공시설, 근린생활시설,
공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중
제3층 제308호로서

외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일붙임,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 승강기 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역,
관광특구(송탄), 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 오진형)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경50941 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 3층308호

건물명: 대준블루온3

건축년도: 2017년

건물용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 9.78㎡ (약 2.96평)

건물면적: 35.60㎡ (약 10.77평)

감정가: 214,000,000원

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 소로2류(접합)

* 가축사육제한구역

* 관광특구(송탄)

* 상대보호구역

* 비행안전제5구역

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 평택시 신장동 "송탄역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공공시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 도로상태

남측으로 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 03월 25일자 압류 (도봉세무서장)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (다만, 지상권은 권리분석상 존재 가능하나, 해당 물건에서는 제시되지 않음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 오진형)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-21

* 확정일자: 2022-01-20

* 배당신고일자: 2024-03-06

3.3. 임차인 분석 및 주의사항

본 건 임차인은 '대항력 있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 제출된 확약서 및 등기부등본 상 임차권(을1)은 말소 예정이며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었으므로, 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 신장동 지역은 송탄역을 중심으로 근린생활시설 및 공동주택이 혼재하는 상업지역입니다.

4.2. 이용상태

건물은 오피스텔로 이용 중입니다.

4.3. 임대관계

임대 관계는 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

송탄역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

본 건 소재지는 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 및 비행안전제5구역에 해당합니다. 이는 항공기 소음으로 인한 주거 환경의 불편 및 재산권 행사 상의 제약을 야기할 수 있습니다.

6.2. 임대차 리스크 (해소 예상)

'대항력 있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 보증금 인수 없음으로 판단되는 바, 법적 분쟁 가능성은 낮다고 보이나, 해당 내용에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송탄역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 편의시설 이용이 용이합니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 속해 있어 소음 및 고도 제한 등의 영향으로 인해 부동산 가치 상승에 제한이 있을 수 있습니다. 임차인 관련 문제는 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

* 송탄역 역세권 입지로 인한 편리한 교통 환경.

* 비교적 신축(2017년 준공)으로 내부 상태 양호 예상.

* 미군 기지 인근으로 렌탈 수요 가능성 (별도 확인 필요).

9. 예상 입찰가

감정가는 214,000,000원이나, 최근 유사 면적 오피스텔 매매 사례(2026년 5월, 140,000,000원) 및 군용비행장 소음대책구역 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 현재 시세는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

특히, 군용비행장 소음대책구역 제3종 지역이라는 점과 비행안전구역으로 지정된 점은 주거 쾌적성 및 가치에 부정적인 영향을 미칩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다.

* 본 예상 입찰가는 시장 상황, 현장 조사를 통한 정확한 상태 파악, 권리 관계의 최종 확인, 입찰 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.