나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8187 [1] 경기도 수원시 장안구 영화동 114-6 상가주택 경매
매각기일: 2026-01-07
물건 개요
나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8187 [1] 경기도 수원시 장안구 영화동 114-6 상가주택 경매
- 사건번호: 2024타경8187
- 주소: 경기도 수원시 장안구 영화동 114-6
- 감정가: 1,565,963,840원
- 최저가: 767,321,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 상가주택
수원지방법원 경매19계 2024타경8187 | 소재지: 경기도 수원시 장안구 영화동 114-6 | 감정가: 1,565,963,840원 | 최저가: 767,321,000원 | 용도: 상가주택
1. 물건 개요 및 분석 요약
1.1. 사건 기본 정보
사건번호
수원지방법원 2024타경8187 (1)
소재지
경기도 수원시 장안구 영화동 114-6
용도
상가주택
감정가
1,565,963,840원
경매구분
부동산임의경매
매각대상
토지/건물일괄매각
소유자/채무자
김OO
채권자
두OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 물건 현황 요약
토지면적
284. 00㎡ (약 85.91평)
건물면적
491. 12㎡ (약 148.56평)
제시외 건물면적
62. 26㎡ (약 18.84평)
특이사항
제시외 건물 포함 일괄매각, 일반건축물대장상 위반건축물 등재됨
2. 입지조건
대상물건은 경기도 수원시 장안구 영화동에 소재하며, "수원농생명과학고등학교" 남측 인근에 위치합니다.
주위환경은 다가구주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주거 및 상업의 기능을 모두 갖춘 보통 수준의 환경을 형성하고 있습니다.
토지의 형태는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형이며, 주상용 건부지(건물부지)로 이용 중입니다.
3. 권리분석
3.1. 경매 개요 및 법적 분석
본 건은 채권자 두OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각 조건으로 진행됩니다.
3.2. 주의 및 특이사항
주의사항 1
매각대상에는 제시외 건물(총 62.26㎡)이 포함되어 일괄매각됩니다. 제시외 건물의 감정가격에 포함 여부를 확인해야 하며, 매수 후 소유권 확보에 문제가 없는지 검토가 필요합니다.
주의사항 2
일반건축물대장상 위반건축물로 등재된 부분이 있습니다. 무단증축 부분은 4층 주택(경량철골조, 45.91㎡)으로, 매수자가 향후 양성화(합법화)를 시도하거나 이행강제금 등의 부담을 안을 수 있습니다.
3.3. 임대 현황
감정평가서상 임대관계는 미상으로 보고되었습니다. 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무는 현장 조사 및 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다.
4. 상권분석
본 건 상가주택의 1층은 제1종근생시설(소매점)로 이용 중이며, 주위에는 근린생활시설 및 주택이 혼재되어 있어 주거 수요층을 기반으로 하는 근린형 상권을 형성하고 있습니다.
주변 다가구, 다세대, 단독주택 거주자들을 대상으로 하는 생활 밀착형 업종 운영에 적합할 것으로 판단됩니다.
5. 생활정보
대상 물건은 "수원농생명과학고등학교" 남측 인근에 위치하며, 토지이용계획상 상대보호구역(수원농생명과학고등학교, 수원북중학교)이 설정되어 있어 교육환경이 보통 수준 이상으로 갖춰져 있습니다.
인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 보통 수준입니다. 주거밀집지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성 역시 양호할 것으로 예상됩니다.
6. 잠재적 리스크
최대 리스크
일반건축물대장상 위반건축물로 등재된 부분(4층 주택 45.91㎡ 무단증축)은 잠재적인 위험 요소입니다. 매수자는 취득 후 이행강제금 납부 또는 철거/원상복구 등의 문제를 해결해야 하므로, 이 비용을 낙찰가 산정 시 고려해야 합니다.
토지이용계획상의 제한
토지는 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 규제에 묶여 있으므로, 추후 신축이나 증축 등 개발 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.
7. 종합 의견 및 투자 포인트
7.1. 투자 포인트
주상 복합형 건물
1층 상가(소매점)와 2~4층 다가구주택(총 8가구)으로 구성된 주상용 건부지로서, 안정적인 임대수익과 자가 거주를 동시에 고려할 수 있는 투자 물건입니다.
입지적 장점
주거 밀집지역 내에 위치하여 임차 수요가 비교적 안정적일 것으로 예상되며, 수원 북부 지역의 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.
7.2. 종합 의견
본 상가주택은 토지 85.91평, 건물 148.56평 규모의 중형 부동산으로, 주거와 상업 기능이 혼재된 다목적 투자 물건입니다.
낙찰가를 산정할 때는 위반건축물(4층 무단증축) 처리 비용 및 이에 따른 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다. 임대 현황(미상)에 대한 정확한 분석과 더불어 명도에 대한 전략 수립이 필수적입니다. 잠재적 리스크를 감안하더라도 해당 지역의 임대 수요 및 향후 가치 상승 가능성을 면밀히 분석한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
수원지방법원 경매19계