나이스옥션 법원경매 수원 2024타경69724 [1] 경기도 화성시 정남면 신리 74-1 주/상용건물 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경69724 [1] 경기도 화성시 정남면 신리 74-1 주/상용건물 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매19계 2024타경69724 | 소재지: 경기도 화성시 정남면 신리 74-1 | 감정가: 856,093,000원 | 최저가: 419,485,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 특이사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경69724 (1)

소재지: 경기도 화성시 정남면 신리 74-1 외 (기호 4 발산리 408-12 포함)

용도: 주/상용건물

감정가: 856,093,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 628.00㎡ (약 190.00평)

건물면적: 397.16㎡ (약 120.14평)

제시외건물면적: 24.05㎡ (약 7.27평)

소유자/채무자/채권자: 박OO / (채무자 정보 없음) / 채OO

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물(총 3개소) 포함하여 매각. 정확한 도로 이용 상황 및 지적 경계 확인을 위해서는 측량을 요함.

1.2. 입지 조건 분석

기호 1 (신리 74-1)은 정남중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택, 공업사, 공장 등이 혼재된 주상용 건부지입니다.

기호 4 (발산리 408-12)는 정남초등학교 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 상업용 건부지입니다.

두 필지 모두 차량 접근이 가능하며 인근 대중교통 정류장까지의 거리를 고려했을 때 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호 1 토지는 남서측, 남동측 및 북서측으로 도로에 접하며, 토지의 서측 일부를 도로로 이용하는 현황도로가 있습니다.

기호 4 토지는 동측으로 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸되는 것을 전제로 입찰에 참여해야 합니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 감정평가에 포함된 제시외 건물(총 3개소, 주택, 창고, 근린생활시설 2층에 소재)이 매각에 포함되므로, 별도의 철거 리스크는 적습니다.

다만, 임대관계가 '미상'이므로 낙찰 후 실제 점유자에 대한 명도 절차 및 명도 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

채무자 정보가 명확히 기재되어 있지 않아 소유자와의 관계를 별도로 확인하는 것이 좋습니다.

1.4. 상권 분석

기호 1 소재지 주변은 농경지와 공장 시설이 혼재된 지역으로, 주로 주거 및 소규모 공장 관련 수요를 기반으로 하는 상권입니다. 기호 2, 3 건물은 주택 및 창고로 이용 중입니다.

기호 4 소재지 주변은 제1종일반주거지역에 위치하며 중로2류에 접하고 있어 비교적 주거 및 상업 시설이 혼재된 입지입니다. 기호 5 건물은 근린생활시설(미용실)로 이용 중이며, 이는 인근 주거민들을 대상으로 하는 업종으로 판단됩니다.

두 필지 모두 전형적인 중심 상권이라기보다는, 지역 주민 및 인근 산업시설 종사자를 대상으로 하는 배후 상권의 성격이 강합니다.

1.5. 생활 정보

주변에 정남중학교(기호 1 인근), 정남초등학교(기호 4 인근)가 위치하고 있어 교육 시설 접근성은 양호합니다.

기호 4 토지는 상대보호구역에 해당되어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 행위 등의 제한을 받습니다.

기호 1, 4 토지 모두 가축사육제한구역(일부 또는 전부 제한) 및 성장관리권역에 포함되어 있어, 향후 개발 및 건축 행위에 제한이 따를 수 있으므로 관련 법규를 상세히 검토해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지의 정확한 면적 확인 및 지적 경계를 위한 측량이 필요하다는 감정평가서상의 언급이 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 특히 기호 1 토지는 서측 일부를 도로로 이용하고 있어 도로 저촉 면적에 따라 토지의 실사용 가치가 변동될 수 있습니다.

주변에 공업사 및 공장이 혼재되어 있어 소음, 환경, 미관상의 혐오시설로 작용할 수 있습니다. 이는 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

기호 1은 자연녹지지역 및 자연취락지구, 기호 4는 제1종일반주거지역으로 용도지역이 상이하며, 특히 기호 4는 상대보호구역에 해당되어 용도 변경 및 신축 시 제한이 까다롭습니다.

임차인 현황이 미상이므로, 명도 난이도 및 예상 비용을 보수적으로 책정할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 주택, 창고, 근린생활시설(미용실)이 한데 묶여 일괄 매각되는 물건으로, 주거와 임대수익(근린생활시설)을 동시에 기대할 수 있는 복합용도의 부동산입니다.

감정가 8억 5천만원대이며, 토지 면적이 약 190평으로 넓고 건물 면적도 120평을 초과하여 실제 사용 가치가 높습니다.

다만, 두 필지가 분리되어 있고(신리 74-1 및 발산리 408-12), 각각의 용도지역 및 제한 사항이 다르므로, 각각의 토지에 대한 별도의 활용 계획을 수립해야 합니다.

도로 이용 상황 및 지적 경계에 대한 측량 리스크와 미확인된 임차인 존재 가능성으로 인해 입찰 전 현장 실사와 법규 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

복합용도 활용 가능성: 주택(기호 2, 3)과 상가(기호 5)가 포함되어 있어 직접 거주하면서 임대수익을 창출할 수 있는 구조입니다.

교통 및 접근성: 기호 4 토지가 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있어 접근성이 좋고, 향후 상업적 가치 상승 여력이 있습니다.

경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 일괄 매각의 특성상 다소 복잡한 권리 및 이용 현황으로 인해 1차 유찰 가능성이 있으므로, 이를 활용하여 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

자연녹지지역 및 제1종일반주거지역을 동시에 취득: 장기적인 관점에서 두 가지 성격의 토지를 확보하여 다각적인 부동산 포트폴리오를 구성할 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매19계