나이스옥션 법원경매 수원 2024타경71918 [1] 경기도 용인시 기흥구 하갈동 339-4 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경71918 [1] 경기도 용인시 기흥구 하갈동 339-4 전 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매19계 2024타경71918 | 소재지: 경기도 용인시 기흥구 하갈동 339-4 | 감정가: 1,059,200,000원 | 최저가: 519,008,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 수원지방법원 2024타경71918 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

매각대상은 경기도 용인시 기흥구 하갈동 339-4 소재 토지(전)입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지

경기도 용인시 기흥구 하갈동 339-4

감정가

1,059,200,000원

토지면적

662. 00㎡ (약 200.26평)

용도

공부상: 전 (현황: 나지, 개발행위허가 완료 상태)

매각대상

토지매각 (일괄매각)

경매구분

부동산임의경매

채무자/소유자/채권자

채무자: 허OO, 소유자: 간OO, 채권자: 반OOOOOOO

2. 입지 분석 및 개발 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 용인시 기흥구 하갈동 ‘하갈교차로’ 북서측에 위치하고 있습니다.

주변은 임야, 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 지역으로, 현재 전원주택지대로 성숙 중에 있는 입지입니다.

인근에 용서고속도로 청명IC가 위치하여 광역 교통 접근성이 우수하며, 덕영대로, 지방도311번 등 주요 도로 접근이 용이합니다.

2.2. 교통 상황

본건 남측의 현황도로를 통하여 차량 접근이 가능합니다.

청명IC를 통해 용인서울고속도로 이용이 매우 편리하며, 덕영대로를 따라 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

남동측 하향의 완경사를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 현재는 성토된 나지 상태입니다.

지목은 ‘전’이나 현황은 개발이 용이하도록 토목공사가 이루어진 상태로 판단됩니다.

지적도상 맹지이나, 남측으로 현황도로가 있어 사실상 통행에는 문제가 없을 것으로 보이나, 건축허가 시 현황도로에 대한 배타적 사용수익권 확보 여부를 확인할 필요가 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

자연녹지지역으로 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하의 개발이 가능하여 단독주택 등의 건축에 적합합니다.

특히 성장관리계획구역에 포함되어 있어 향후 계획적인 개발이 예상되는 지역입니다.

3. 권리 분석

3.1. 소멸주의 원칙 및 특이사항

본건은 부동산 임의경매 사건으로 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되는 ‘소멸주의’ 원칙에 따라 안전성이 높습니다.

임대차 관계는 미상이나, 주택이 아닌 토지(나지) 매각이므로 임차인 관련 리스크는 낮습니다.

3.2. 농지취득자격증명 (농취증) 불요

공부상 지목은 ‘전(농지)’이나, 현황은 성토된 나지이며 **전용허가가 이루어져** 매수 시 **농지취득자격증명이 불요**하다는 중요한 주의사항이 있습니다.

이는 농취증 발급이 어려운 일반 투자자에게 매우 큰 장점이며, 매각조건이 완화된 것으로 볼 수 있습니다.

3.3. 제시외 건물 처리 문제

목록1 토지 지상에 제시외 건물(창고, 샌드위치패널조)이 소재합니다.

**주의사항 3.** 에 따르면 채권자에게 채무자 작성의 ‘미등기 건축물 임의 처분 또는 철거에 이의없음’이라는 확정일자 받은 각서가 제출되었습니다.

이는 매수인이 제시외 건물을 법적 부담 없이 철거 또는 처분할 수 있는 근거를 미리 확보해 둔 것으로, 명도(인도) 과정의 리스크를 현저히 낮춥니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

본건 주변은 개발 중인 전원주택지대로, 상업시설보다는 주거 환경 조성을 위한 지역입니다.

일상생활에 필요한 대형 상업시설이나 병원 등은 인근 청명IC 주변이나 덕영대로를 따라 인접한 용인시 또는 수원시 지역의 인프라를 이용해야 합니다.

차량으로 접근 가능한 거리에 롯데 프리미엄 아울렛 기흥점 등이 위치하여 쇼핑 편의성은 확보되어 있습니다.

4.2. 교육 및 공공시설

하갈동 자체에는 초·중·고교가 밀집해 있지 않아 인근 용인시 또는 수원시 영통구 지역의 학군을 이용해야 합니다.

주변에 하갈교차로 및 용서고속도로가 위치하여 접근성은 좋으나, 도보권의 생활 편의시설은 부족할 수 있습니다.

4.3. 혐오 시설 정보

검색 결과 본건 인근에 직접적인 대규모 혐오시설(쓰레기매립장, 화장터 등)은 발견되지 않았습니다.

다만, 고속도로 및 지방도가 가까워 차량 소음이 일부 발생할 수 있으며, 개발이 진행 중인 지역의 특성상 건축 및 토목공사 소음은 감안해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 도로 조건 (현황도로)

본건은 지적도상 맹지이나 현황도로가 있습니다.

현황도로를 건축법상 도로로 인정받아 건축허가를 받기 위해서는 해당 도로가 ‘배타적 사용수익권’이 포기되었거나, 소유자의 사용승낙을 받을 수 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

제시된 정보만으로는 현황도로에 대한 법적 보장 여부를 단정하기 어렵습니다.

5.2. 개발행위허가 내용 확인

‘전용허가가 이루어져 농취증 불요’라는 점은 개발행위허가가 이미 완료되었음을 의미합니다.

매수자는 기존에 완료된 허가 내용(허가 목적, 건축 가능 규모, 조건 등)을 승계받아 진행할 수 있으므로, 해당 허가청에 문의하여 내용을 상세히 확인해야 합니다.

5.3. 제시외 건물 철거

채무자가 철거에 이의없다는 각서를 제출했으나, 실제로 철거 및 말소 과정은 매수인이 책임지고 진행해야 합니다.

철거 비용과 행정 절차 소요 기간 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 용인시 기흥구의 **자연녹지지역** 내 개발이 진행 중인 전원주택지대의 토지로서, **청명IC 인근의 우수한 교통 입지**를 가지고 있습니다.

가장 큰 장점은 **농지취득자격증명이 불요**하며, 토지가 이미 평탄하게 조성되어 **바로 건축(개발)이 가능한 상태**라는 점입니다.

제시외 건물의 처리 리스크도 채무자의 각서로 인해 상당 부분 해소되었습니다.

단독주택 신축이나 소형 개발 사업을 염두에 둔 투자자에게는 매력적인 물건으로 판단됩니다.

다만, **현황도로의 법적 지위 확인** 및 **기존 개발행위허가 내용 승계 여부**를 면밀히 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 핵심 가치

(1) **농취증 불요:** 개발행위허가 완료 및 현황 나지로 농지취득자격증명(농취증) 제출 의무가 면제되어 투자 문턱이 낮습니다.

(2) **우수한 교통 입지:** 용인-서울고속도로 청명IC에 근접하여 강남 및 서울 접근성이 뛰어납니다.

(3) **개발 용이성:** 자연녹지지역 내 평탄하게 조성된 나지 상태로, 토목공사 비용이 절감되며 즉시 건축이 가능합니다.

(4) **리스크 완화:** 제시외 건물의 철거에 대한 채무자의 사전 동의가 확보되어 명도 관련 부담이 적습니다.

7.2. 추천 대상

전원주택 또는 단독주택 신축을 희망하는 실수요자나, 자연녹지 내 개발 행위를 통한 토지 가치 상승을 목표로 하는 소규모 개발 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매19계