나이스옥션 법원경매 수원 2024타경74474 [1] 경기도 화성시 송산면 봉가리 489 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경74474 [1] 경기도 화성시 송산면 봉가리 489 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경74474
• 주소: 경기도 화성시 송산면 봉가남길 38-25
• 감정가: 646,011,200원
• 최저가: 316,544,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

수원지방법원 경매19계 2024타경74474 | 소재지: 경기도 화성시 송산면 봉가남길 38-25 | 감정가: 646,011,200원 | 최저가: 316,544,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호는 수원지방법원 2024타경74474 (1)이며, 용도는 단독주택입니다. 소재지는 경기도 화성시 송산면 봉가리 489에 위치합니다.

1.2. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 646,011,200원입니다. 매각대상은 토지/건물일괄매각이며 경매구분은 부동산임의경매입니다. 소유자와 채무자는 안OO이며, 채권자는 이OO입니다.

1.3. 면적 정보 (토지/건물)

토지 면적은 1325.00㎡ (약 399.98평)이며, 토지 지분율은 132500입니다. 건물 면적은 99.80㎡ (약 30.19평)이며, 건물 지분율은 9980입니다. 건물의 제시외 면적은 35.20㎡ (약 10.65평)으로, 제시외 건물 또한 매각에 포함됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 송산면 봉가리 소재 '봉가2리 마을회관' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 상업 및 공업용 부동산, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 개발과 자연환경이 혼합된 형태를 보입니다. 토지는 부정형의 동측 하향 완경사지이며, 현황은 주거용 건부지 및 자연림 상태로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 접근성은 양호한 편입니다. 도로 상태는 동측 및 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

토지 (1), (2) 모두 계획관리지역으로, 성장관리계획구역(중점관리/정온) 및 성장관리권역에 해당되어 개발 및 활용에 유리한 용도지역입니다. 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)으로 지정되어 있습니다. 단, 공부상 토지 (1)의 용도지역이 '준농림지역'으로 기재된 부분은 토지이용계획확인서상 '계획관리지역'을 기준으로 평가되었습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 구조

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 건물은 1998년 7월 13일에 사용 승인된 적벽돌조 슬라브지붕 단층 건물(99.80㎡)로 현재 주거용으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다. 제시외 건물 35.20㎡이 매각에 포함되므로, 이를 포함한 전체 현황을 파악해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 분묘기지권이 기재되어 있다는 점입니다. 이는 매수인이 인수해야 할 권리일 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장조사를 통해 분묘의 존재 여부 및 분묘기지권 성립 여부를 확인해야 합니다. 주의사항에도 '목록3 부동산에서 분묘는 발견하지 못하였으나 별도의 확인이 필요함'으로 명시되어 있습니다. 또한, 토지에는 권원 미상의 제시외 건물(ㄷ, ㄹ)이 소재하고 있어, 매각 후 소유권 확보 및 철거 여부에 대한 법률 검토가 필요합니다.

3.3. 임대차 관계

임대차 관계는 미상입니다. 현황조사서 및 명도 과정에서 임차인이 발견될 경우 대항력 유무에 따라 명도 리스크가 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

(주어진 정보의 한계로 주변 시설 및 상권에 대한 심층 분석이 어렵습니다. 아래 내용은 감정평가서의 '주위환경'에 근거하여 작성되었습니다.)

주변이 상업, 공업, 주거, 농경지 등이 혼재된 지역이므로, 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행 등)은 인근 소규모 마을회관 주변 외곽 지역이나, 더 큰 면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 상권은 주택지의 특성상 크게 형성되어 있지 않습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

(제공된 정보 내에서는 혐오 시설에 대한 구체적인 내용이 확인되지 않았습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인해야 합니다.)

본건은 '봉가2리 마을회관' 인근에 위치하여 기본적인 마을 공동시설에 대한 접근성은 갖추고 있습니다. 주변에 농경지 및 임야가 있어 전원생활을 원하는 수요자에게 적합할 수 있으나, 공업용 부동산도 혼재되어 있다는 점을 고려해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리상 리스크 - 분묘기지권

특이사항으로 기재된 분묘기지권이 가장 큰 리스크입니다. 만약 분묘가 현존하고 분묘기지권이 성립된다면, 매수인이 이를 인수하여 분묘 이전 또는 지료 청구 등의 복잡한 법적 절차를 거쳐야 합니다. 반드시 현장 확인을 통해 분묘의 존재 여부를 확인해야 합니다.

5.2. 명도 리스크

임대차 관계가 미상인 관계로, 만약 임차인이 대항력을 갖춘 임차인일 경우 명도에 상당한 어려움이 예상됩니다. 소유자가 직접 거주 중일 경우에도 명도 합의 또는 인도명령 절차가 필요합니다.

5.3. 제시외 건물 및 공부상 차이

권원 미상의 제시외 건물이 존재하므로, 매각 후 법정지상권 성립 여부나 철거 집행 가능성을 검토해야 합니다. 또한, 공부상 용도지역 표기 차이에 대한 최종적인 행정적 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 1,325.00㎡ (약 400평)에 달하는 넓은 토지 면적과 '계획관리지역'이라는 개발 호재가 있는 용도지역을 갖춘 단독주택입니다. 교통 접근성이 보통 수준이며, 주변 환경이 주거, 상업, 공업이 혼재되어 있다는 특징이 있습니다. 건물 자체는 연식이 있으나 즉시 주거가 가능한 상태로 보입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 광활한 토지 면적 및 용도: 계획관리지역 내 약 400평의 대형 토지이므로, 향후 주택 개축 또는 부지 활용(창고, 소규모 제조장 등)에 있어 높은 잠재력을 가집니다.

2. 상대적으로 낮은 건물 면적 대비 토지 가치: 감정가 대비 토지 비중이 높을 것으로 예상되어, 실질적인 투자는 토지의 미래 가치에 초점을 맞춰야 합니다.

3. 입찰가 조정 필요: 분묘기지권 및 제시외 건물 등의 리스크가 명확하므로, 예상되는 법적 비용 및 리스크를 반영하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다. 리스크를 감수할 수 있는 전문 투자자에게 유리한 물건입니다.

법원 정보

수원지방법원 경매19계