나이스옥션 법원경매 수원 2024타경79066 [1] 경기도 용인시 처인구 남사읍 북리 435-5 답 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경79066 [1] 경기도 용인시 처인구 남사읍 북리 435-5 답 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매19계 2024타경79066 | 소재지: 경기도 용인시 처인구 남사읍 북리 435-5 | 감정가: 1,744,090,000원 | 최저가: 854,604,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 (경매 컨설팅)

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경79066 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 남사읍 북리 435-5 외 (일괄매각)

용도: 답 (현황: 개발행위허가 득한 부지 및 도로예정부지)

매각대상: 토지일부지분매각 (지분율: 312400)

토지면적: 3,241.00㎡ (약 980.40평)

감정가: 1,744,090,000원

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 "삼인동 저수지" 남측 인근에 위치하며, 주변은 농경지(전, 답), 임야, 농가주택 등이 혼재하는 농경지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을 간 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 진입에는 문제가 없습니다.

3. 용도 및 이용 현황

3.1. 개발 현황

본건 토지는 단순 농지가 아닌, 개발행위허가(제2종 근린생활시설 신축)를 이미 득한 상태의 2필지 일단의 부지입니다. 일련번호 3은 상기 부지 진입을 위한 도로예정부지입니다.

3.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일련번호 1, 2, 3 모두 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 생산녹지지역 및 토지거래허가구역 지정으로 인해 이용 및 매매 시 행정적 제약이 따르므로 주의가 필요합니다. 일련번호 3은 건축법상 도로(일부포함)로도 지정되어 있습니다.

4. 권리분석 및 특이 사항

4.1. 권리 관계

소유자와 채무자가 동일한 서OO이며, 채권자는 오OOOOOOO인 부동산임의경매 사건입니다. 권리관계는 비교적 명료한 편입니다.

4.2. 매각 및 특이 사항

본건은 '토지일부지분매각'입니다. 이는 전체 토지 중 일부 지분만 매각하는 형태이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정(공유물 분할 등)이 필요하며 이는 투자 시 가장 큰 리스크 요인입니다.

또한, 개발허가가 이루어져 '농지취득자격증명'이 불필요하다는 점은 큰 장점입니다. 농지법상 제약에서 벗어난 상태이며 근린생활시설 신축이 예정되어 있습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

현재는 농경지대이므로 상권이 형성되어 있지 않습니다. 다만, 제2종 근린생활시설 신축 허가를 득한 부지이므로, 향후 용인시 처인구 남사읍 일대의 개발 및 인구 유입 추이에 따라 미래 상권 형성의 잠재력이 있습니다. 주변이 농가주택 등 혼재 지역임을 감안할 때 초기에는 근린생활시설 이용객 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

5.2. 생활 정보

주변에 "삼인동 저수지"가 인접해 있어 자연환경은 비교적 양호합니다. 마을 버스정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능하나, 편의시설 및 주요 생활 인프라는 차량을 통해 이동해야 하는 전형적인 근교형 입지입니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의 사항

6.1. 가장 큰 리스크: 지분 매각

본건은 전체 토지 중 일부 지분(312400)만을 매각하는 '지분 매각' 물건입니다. 낙찰자는 나머지 공유자와 협의를 통해 토지 이용 방안을 결정하거나, 공유물 분할 소송을 진행해야 할 수 있으며, 이 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 행정적 리스크

생산녹지지역, 성장관리권역, 토지거래허가구역 등으로 인해 토지 이용 및 매매에 대한 행정적 규제가 존재하므로, 신축하려는 근린생활시설의 규모나 용도 변경 시 추가적인 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 혐오 시설 노출 가능성

용인시 처인구 일대는 폐기물 처리시설, 공원묘지 등 주민 혐오 시설이 타 구에 비해 집중되어 있어, 남사읍 지역도 의료폐기물 처리시설이나 동물화장시설 등 일부 혐오 시설 관련 언급이 있습니다. 현장 방문 시 주변 환경 및 인근 시설의 정확한 위치를 반드시 확인하여 장기적인 개발 및 이용에 미치는 영향을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구에 위치한 토지 지분 매각 물건으로, 단순 농지에서 '제2종 근린생활시설 신축 허가를 득한 부지'로 용도가 사실상 전환된 상태라는 큰 장점을 가지고 있습니다. 농지취득자격증명이 불필요하다는 특이사항은 일반인의 접근성을 높입니다. 그러나 '토지일부지분매각'이라는 치명적인 권리적 리스크를 안고 있어, 이 부분에 대한 명확한 해결 방안(공유자 협의 또는 분할 소송 준비)을 마련한 투자자에게 적합한 물건입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 개발행위허가를 득하여 근린생활시설 신축이 가능한 부지로, 용도 변경 리스크가 해소된 상태입니다.

규제 완화: 개발허가 덕분에 농지취득자격증명이 불필요하여 입찰 문턱이 낮습니다.

미래 가치: 용인시 처인구, 특히 남사읍은 대형 개발 호재가 산재한 지역 인근으로, 향후 지역 개발 및 인구 유입에 따른 지가 상승 및 근린시설 수요 증가를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매19계