나이스옥션 법원경매 수원 2024타경619 [16] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1008-3 5층504호 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경619 [16] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1008-3 5층504호 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경619
• 주소: 경기도 수원시 팔달구 세지로152번길 18, 5층504호
• 감정가: 177,000,000원
• 최저가: 86,730,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다가구주택

수원지방법원 경매5계 2024타경619 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 세지로152번길 18, 5층504호 | 감정가: 177,000,000원 | 최저가: 86,730,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 수원지방법원 2024타경619 (16)입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 인계동 1008-3 5층504호입니다.

본 물건의 용도는 다가구주택(감정평가서 상 도시형생활주택 단지형다세대 이용 중)이며, 감정가는 177,000,000원입니다.

건물 면적은 전용 39.40㎡ (약 11.92평)이며, 토지 면적은 지분 28.20㎡ (약 8.53평)입니다.

건물 및 토지의 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 경매 정보 및 특이 사항

경매 구분은 부동산임의경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이 사항으로 유동화물건에 해당되어, 채권자 측의 매각 의지가 강하며 유찰 시 가격 조정이 빠를 수 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "권선초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 4~5층 내외의 공동주택(다세대/연립) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

제2종일반주거지역에 속하여 주거 환경이 양호한 편이며, 학군으로는 '권선초등학교'가 가까워 교육 환경 보호를 위한 상대보호구역에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

인접 도로는 북동측 폭 약 8미터 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 혐오 시설 정보

인근 지역은 주택지대이나, 인계동 특성상 주변에 유흥업소 및 마사지샵 등의 일부 상업 시설이 혼재되어 있을 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 주거 환경의 소음 및 분위기에 대한 확인이 필요합니다.

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층에 해당합니다.

외벽은 외장타일 및 벽돌 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감입니다. 창호는 PVC 창호를 사용합니다.

현재 공동주택(도시형생활주택단지형다세대)으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 및 개별난방설비 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 설비는 양호합니다.

3.2. 토지의 현황

토지는 2필지 일단의 가로장방형 평지로, 공동주택 부지로 이용 중입니다.

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있습니다.

상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등의 제한이 있으므로, 향후 재산권 행사나 건축 행위에 제한이 있을 수 있음을 인지해야 합니다.

4. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의해 개시되었습니다.

소유자 및 채무자가 동일인(김OO)이므로, 명도(집 비우기) 시 소유자 본인이 점유하고 있을 경우 상대적으로 명도 절차 진행이 용이할 수 있습니다.

그러나, 감정평가서상 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 가장 중요한 권리분석 요소입니다.

낙찰 이후 예상치 못한 임차인이 발견될 경우 명도에 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있으므로, 매각물건명세서를 통해 임차인 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건 주변은 권선초등학교 인근의 주택 밀집 지역으로, 대규모 상권보다는 주거 편의를 위한 소규모 근린생활시설(마트, 세탁소, 식당 등)이 발달해 있습니다.

따라서, 실수요자에게는 편리한 주거 환경을 제공할 수 있으나, 임대수익을 목적으로 할 경우 주거 지역 내 임대 수요를 중심으로 접근해야 합니다.

5.2. 생활 정보

인근에 권선초등학교(상대보호구역)가 위치하여 자녀를 둔 세대에게 선호도가 높을 수 있습니다.

도시가스 및 개별난방 설비가 되어있어 난방 효율이 양호하며, 승강기 설비가 있어 고층 이용에도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의 사항

잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'으로 인한 임차인(세입자)의 존재 여부입니다. 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다면, 그 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 입찰 전 관할 법원에 비치된 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

본건은 다가구주택으로 표시되어 있으나, 이용 상태는 '도시형생활주택단지형다세대'로 되어 있어 실제 소유권이 다세대(구분 소유) 방식으로 분리되어 있음을 확인해야 합니다. (제공된 정보상 건물 지분율 3940, 토지 지분율 2820.00...은 다세대의 지분형태를 나타냅니다.)

주의 사항

상대보호구역, 비행안전제6구역 등 각종 법률에 의한 제한사항이 많으므로, 향후 리모델링이나 매매 시 이러한 규제들이 매수자에게 부담으로 작용할 수 있습니다.

유동화물건은 일반적인 경매 물건보다 채권 회수 속도를 중시하므로, 매각이 빨리 진행될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동 내 권선초등학교 인근의 양호한 주거 지역에 위치한 다세대(도시형생활주택)입니다. 건물의 구조와 설비가 비교적 양호하고, 전용면적 약 12평으로 소형 평형에 대한 실수요 및 임대 수요를 충족시키기에 적합합니다. 감정가가 1억 7천만 원대로, 주변 시세 대비 적정성을 검토한 후 입찰하는 것이 중요합니다. 권리분석상 임차인 현황 확인 및 명도 전략 수립이 핵심 성공 요인이 될 것입니다.

7.2. 투자 포인트

첫째, 최고의 입지: 권선초등학교 인근의 주택지대로서 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

둘째, 실수요 충족: 전용 39.40㎡ (약 11.92평)의 소형 평형으로 신혼부부 또는 1인 가구의 실수요 및 안정적인 월세 임대수익을 기대할 수 있습니다.

셋째, 양호한 설비: 승강기, 도시가스, 개별난방 등 현대적인 주거 편의시설이 갖추어져 있어 경쟁력이 있습니다.

넷째, 유동화물건: 유찰을 통해 최저가가 낮아질 경우 시세 대비 높은 투자 수익률을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매5계