나이스옥션 법원경매 수원 2024타경619 [11] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1008-3 4층403호 다가구주택 경매
매각기일: 2026-01-07
물건 개요
나이스옥션 법원경매 수원 2024타경619 [11] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1008-3 4층403호 다가구주택 경매
- 사건번호: 2024타경619
- 주소: 경기도 수원시 팔달구 세지로152번길 18, 4층403호
- 감정가: 178,000,000원
- 최저가: 87,220,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 다가구주택
수원지방법원 경매5계 2024타경619 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 세지로152번길 18, 4층403호 | 감정가: 178,000,000원 | 최저가: 87,220,000원 | 용도: 다가구주택
1. 물건 보고서
1.1. 물건 개요
사건번호: 수원지방법원 2024타경619 (11)
소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1008-3 4층403호
용도: 다가구주택 (도시형생활주택단지형다세대)
감정가: 178,000,000원
토지면적: 26.62㎡ (약 8.05평)
건물면적(전용): 37.20㎡ (약 11.26평)
매각대상: 토지/건물일괄매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자/채무자: 김OO
채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 유동화물건
1.2. 감정평가 요약
위치 및 주위환경
본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 권선초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 4-5층 내외의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
교통상황
본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
건물의 구조 및 이용상태
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 4층 403호이며, 외벽은 외장타일 및 벽돌 등, 창호는 PVC창호로 마감되었습니다. 공동주택(도시형생활주택단지형다세대)으로 이용 중입니다.
설비 내역
기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
토지의 형상 및 이용상태
2필지 일단의 가로장방형 평지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 북동측이 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합)입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.
기타참고사항
임대관계는 미상입니다.
2. 컨설팅 보고서
2.1. 입지조건 분석 (최고의 입지)
주거 환경의 특징
본건은 인계동 내에서도 권선초등학교 북측에 위치한 주택지대로, 주거 환경이 안정적인 편입니다. 단독주택과 공동주택이 혼재하며, 저층의 근린생활시설도 함께 형성되어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.
감정가 기준 전용면적 37.20㎡(약 11.26평)에 대한 평가액 178,000,000원은 해당 지역의 소형 다세대주택 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.
교통 및 접근성
차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 무난합니다. 수원시 주요 지역 및 인접 지역으로의 이동이 비교적 편리한 위치입니다.
주변 환경 및 혐오시설
감정평가서상 주택지대이나, 인계동 상권의 특성상 주변에 유흥 및 마사지 업소 등 주거용으로 기피할 수 있는 시설이 혼재할 가능성이 있습니다. (추가 검색 결과 참조)
2.2. 권리분석
경매 구분 및 채권 관계
본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일(김OO)합니다. 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO으로 유동화물건에 해당됩니다. 유동화물건은 채권의 복잡성이 있을 수 있으나, 매각절차 자체에는 큰 영향이 없습니다.
주의사항 및 명도 리스크
임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 낙찰 후 임차인의 유무 및 대항력 여부를 반드시 현황조사 및 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다. 임차인이 없는 경우 소유자(채무자)를 대상으로 명도를 진행해야 하며, 임대차 관계가 확인될 경우 그 권리 관계에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 잔금 납부 후 명도 진행 시 시간과 비용(명도소송 등)이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.
2.3. 상권분석
지역 상권의 특성
본건은 제2종일반주거지역 내에 위치하여, 상업지역보다는 주거 편의시설 위주로 상권이 형성되어 있습니다. 주로 공동주택 및 단독주택 거주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설(마트, 세탁소, 식당 등) 이용이 용이한 주거 밀착형 상권입니다.
투자 목적의 상권 분석
소형 다세대주택으로 주거 목적의 임차 수요가 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 상권 활성화보다는 안정적인 주거 환경 제공이 임대 수익률에 더 중요하게 작용합니다.
2.4. 생활정보 분석
교육 시설
권선초등학교가 인근에 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 어린 자녀가 있는 가구의 경우 통학 안전성이 높다는 장점이 있습니다. 주변에 수원공업고등학교 등 다른 학교도 위치해 있습니다.
편의 시설
기본 위생, 급배수 설비 외에 승강기 및 개별난방 설비가 되어있어 생활 편의성이 높습니다. 도로 접근성 및 대중교통 여건이 무난하여 기본적인 생활정보 접근에 어려움이 없습니다.
2.5. 잠재적 리스크
권리적 리스크
임대차 관계 미상: 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 따라 낙찰자가 인수할 금액이 발생할 수 있습니다. 철저한 임차인 현황조사가 필수입니다.
지역적 리스크
상대보호구역: 학교 주변 환경 관리를 위해 건축 행위 및 용도 변경에 일부 제한이 따를 수 있습니다.
비행안전제6구역(전술): 군사기지 및 시설 보호법에 따른 규제로 건축물의 높이 등 제한을 받을 가능성이 있습니다.
환경적 리스크
인계동 유흥 상권 인접성: 주거용으로서는 유흥시설 등으로 인한 소음 및 치안 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. 현장 방문 시 주간 및 야간 환경 조사가 필요합니다.
2.6. 종합 의견
본건은 수원시 팔달구 인계동 소재의 소형 다세대주택(전용 37.20㎡, 약 11.26평)으로, 비교적 안정적인 주거지대에 위치하며 감정가 178,000,000원으로 책정되었습니다. 기본적인 생활 편의 시설(승강기, 개별난방 등)을 갖추고 있어 소규모 가구의 주거 수요는 충분할 것으로 판단됩니다. 임대차 관계 미상 및 상대보호구역 등의 공법상 제한 사항은 존재하나, 철저한 권리 분석과 명도 계획을 수립한다면 소액 투자 물건으로 적합해 보입니다.
2.7. 투자 포인트
핵심 주거 입지: 권선초등학교 인근 주택지대로, 비교적 안정된 주거 환경을 제공합니다.
소액 투자 가능성: 감정가가 1억 7천만 원대로, 소액 투자 및 실거주를 목적으로 하는 매입자에게 부담이 적은 물건입니다.
우수한 교통 여건: 차량 접근성 및 대중교통 이용이 용이하여 임차 수요 확보에 유리합니다.
건물 상태 양호: 철근콘크리트 구조로 건물의 구조적 안정성이 높으며, 기본적인 설비가 양호합니다.
법원 정보
수원지방법원 경매5계