나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7177 [2] 경기도 수원시 권선구 세류동 97-31 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7177 [2] 경기도 수원시 권선구 세류동 97-31 2층202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경7177
• 주소: 경기도 수원시 권선구 효원로94번길 31-16, 2층202호
• 감정가: 362,000,000원
• 최저가: 177,380,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

수원지방법원 경매5계 2024타경7177 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 효원로94번길 31-16, 2층202호 | 감정가: 362,000,000원 | 최저가: 177,380,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 건은 경기도 수원시 권선구 세류동 97-31 2층202호에 위치한 다세대주택(도시형생활주택)으로, 수원지방법원 2024타경7177 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

매각은 토지/건물 일괄매각으로 진행되며, 감정가는 362,000,000원입니다.

소유자 및 채무자는 정OO으로 동일하며, 채권자는 유동화 회사입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 건의 전용면적은 건축물 대장 기준 53.68㎡(약 16.24평)이며, 토지 지분 면적은 36.36㎡(약 11.00평)입니다.

감정가는 3억 6천 2백만원으로 책정되었습니다.

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 "세류초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역 내에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

특히 지하철 분당선 "매교역"이 인근에 위치하여 역세권의 장점을 가지고 있으며, 전반적인 교통 상황은 매우 무난한 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건이 속한 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 주거 안정성이 확보된 지역입니다.

소로(1류, 2류, 3류)와 접하고 있으며, "세류초등학교" 및 "세류유치원" 관련 상대보호구역이 설정되어 있어 교육 환경이 보호되는 지역입니다.

또한 비행안전제5구역(전술) 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 물건 현황

3.1. 건물의 특징

2018년 11월 16일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 2층에 위치합니다.

준공된 지 6년 미만으로 건물의 연식이 비교적 신축에 가깝습니다.

외벽은 석재붙임 및 치장벽돌로 마감되어 있으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

3.2. 이용 상태 및 설비

본 건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 및 개별난방 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

토지는 3필지 일단의 가장형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 인접 도로 상태도 양호합니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 구분 및 채무 관계

본 건은 부동산 임의경매 사건으로 채무자 겸 소유자 정OO의 채무 불이행에 의해 진행되는 사건입니다.

말소기준권리 및 임차인 현황 등 세부적인 권리 관계는 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.

4.2. 특이 사항 및 유의 사항

본 건은 특이사항으로 '유동화물건'에 해당합니다. 유동화 물건은 금융기관의 채권이 유동화 회사로 양도된 후 경매가 진행되는 경우이며, 통상적인 경매 절차와 큰 차이는 없으나 채권 관리 주체가 변경되었다는 점을 인지해야 합니다.

가장 중요한 주의 사항은 **"임대관계는 미상"**이라는 점입니다. 현황조사 시 임차인이 확인되지 않았거나, 전입세대 열람 결과에 임차인이 기재되어 있지 않을 경우 미상으로 표기될 수 있습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 매각기일 전 반드시 현장 조사 및 전입세대 열람 내역 등을 통해 임차인 여부를 철저히 확인해야 합니다.

5. 생활 정보 및 상권 분석

본 건이 위치한 세류동 지역은 세류초등학교, 세류유치원 등 교육시설이 인접하여 학군이 잘 형성되어 있습니다.

주변에는 단독, 다세대주택 외에도 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어, 일상 생활에 필요한 기본적인 상권과 편의 시설(마트, 병의원, 식당 등) 이용이 용이합니다.

특히 분당선 매교역 접근성이 우수하여 수원역 및 판교, 강남 방면으로의 이동이 편리해 직주근접 수요가 높을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

최대 리스크는 상기 언급된 **임대관계 미상**입니다. 대항력 있는 임차인이 후순위 채권자보다 앞서 배당요구를 하지 않거나, 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 매수인이 그 부담을 인수할 위험이 있습니다. 입찰 전 명확한 확인이 필수적입니다.

또한, 다세대주택의 특성상 내부 구조를 직접 확인하지 못하고 진행해야 하는 위험과, 권리관계(점유자) 문제 발생 시 명도에 시간과 비용이 소요될 수 있는 점을 고려해야 합니다.

주변에 특별한 혐오시설이 명시적으로 확인되지는 않았으나, 비행안전구역에 해당되어 소음 등 환경적 요인에 대한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 2018년식으로 연식이 짧고, 지하철 매교역 인근에 위치하며 초등학교를 품은 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

제1종일반주거지역에 속하여 주거 환경이 안정적이고, 토지/건물 면적이 적절하여 소형 주택 투자 가치가 높습니다.

다만, 권리 분석상 '임대관계 미상'이라는 가장 중요한 리스크가 남아 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 분석과 대응 전략 수립이 성공적인 투자의 핵심입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 분당선 '매교역' 인근의 역세권과 '세류초등학교' 인접 학세권의 장점을 동시에 갖춘 입지입니다.

신축급 건물: 2018년식으로 건물의 가치가 높고 수리 비용 부담이 적습니다.

안정적인 주거 수요: 수원 시내 접근성이 우수하고 주거 환경이 양호하여 실수요층 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

유동화 물건: 채권자가 유동화 회사로 경매 진행 속도가 빠를 수 있습니다. (다만, 유찰 시 채권자가 직접 매입하는 등의 변수가 있을 수 있습니다.)

법원 정보

수원지방법원 경매5계