나이스옥션 법원경매 수원 2024타경87678 [1] 경기도 오산시 궐동 689-7 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경87678 [1] 경기도 오산시 궐동 689-7 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경87678
• 주소: 경기도 오산시 대호로62번길 72
• 감정가: 2,184,337,120원
• 최저가: 1,070,325,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다가구주택

수원지방법원 경매5계 2024타경87678 | 소재지: 경기도 오산시 대호로62번길 72 | 감정가: 2,184,337,120원 | 최저가: 1,070,325,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 $\text{2024타경87678 (1)}$

소재지: 경기도 오산시 궐동 $\text{689-7}$

용도: 근린생활시설 및 다가구주택 (주상용 건물)

감정가: $\text{2,184,337,120}$원

토지면적: $\text{336.70}\text{㎡}$ (약 $\text{101.85}$평)

건물면적: $\text{773.48}\text{㎡}$ (약 $\text{234.00}$평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 유동화물건, 일괄매각

1.2. 입지 조건

위치 및 주위환경:

본건은 오산시 청학동 소재 "오산대학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가 등이 혼재하는 주거밀집지역 내 상가단지 성격의 지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로정비상태가 양호하여 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 도로상태:

장방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 북측으로 각각 $\text{4차로}$ 및 $\text{로폭 약 8미터의}$ 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제$\text{2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 소로2류}$($\text{폭 8m-10m}$), $\text{중로1류}$($\text{폭 20m-25m}$), $\text{가축사육제한구역}$, $\text{상대보호구역}$, $\text{성장관리권역}$, $\text{토지구획정리사업지구}$(궐동지구) 등 다양한 규제가 혼재하나, $\text{제2종일반주거지역}$ 및 $\text{중로1류}$($\text{폭 20m-25m}$)에 접하고 있어 건축 및 개발 활용도는 비교적 높을 것으로 판단됩니다.

건물 개요:

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 $\text{5층}$ 건물이며, 외벽은 석재 타일 붙임 및 페인팅 마감입니다. $\text{1, 2층은 근린생활시설}$로, $\text{3-5층은 다가구주택}$으로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비 및 개별 보일러 난방시설이 되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

경매 유형:

채권자의 임의경매 신청에 의한 부동산임의경매 물건입니다.

매각 방식:

토지와 건물을 일괄매각하는 방식이므로, 개별 매각에 따른 토지 또는 건물만의 법정지상권 성립 여부 문제는 발생하지 않습니다.

특이사항:

유동화물건으로 분류되어 채권 회수의 신속성이 요구될 수 있습니다.

임차인 현황:

감정평가서상 임대관계는 미상($\text{임대관계 미상}$)으로 기재되어 있어, **정확한 임차인의 현황 파악 및 대항력 유무에 대한 철저한 현장 조사와 명도 전략 수립이 필수적입니다.**

제시외/공부와의 차이:

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없다고 보고되어 있어, 경매 진행에 있어 추가적인 복잡한 변수는 적을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권 분석

지역 상권 특징:

본건 주변의 궐동 로데오 상권은 중심 상권보다는 주거 밀집 지역을 따라 상가단지가 넓게 형성된 형태이며, $\text{오산대학교}$ 및 $\text{물향기수목원}$을 오가는 **풍부한 유동인구층**을 기반으로 합니다.

주요 수요층:

$\text{30대}$가 가장 큰 수요 연령층을 차지하며, $\text{20대}$ 역시 높은 매출 비율을 보여 **대학생 및 젊은층**의 수요가 활발한 것으로 분석됩니다. 이는 $\text{1, 2층 근린생활시설}$의 임대 수요에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

업종 분석:

음식점, 카페 등 식음료 업종의 매출 비율이 높으며, 서비스업 중에서는 노래방 매출이 높은 편입니다. 본건 건물의 구조($\text{1, 2층 상가}$)와 부합하는 상권 형태입니다.

상권 활성화 지표:

최근 오산시 지역화폐(오색전) 사용 패턴 분석 결과, 궐동은 상대적으로 사용량이 **저조한 지역**으로 분류되어 **상권 활성화가 다소 미진**하다는 지표가 있으므로, 이 점은 유의해야 합니다.

1.5. 생활 정보

교육 환경:

인근에 $\text{오산대학교}$가 소재하여 학생 및 교직원 관련 수요가 존재합니다. $\text{상대보호구역}$으로 지정되어 있어 주변 교육 환경 보호를 위한 시설 제한이 있습니다.

주변 환경:

주변은 $\text{주택과 상가가 혼재}$되어 있어 주거와 상업 기능이 동시에 이루어지는 곳입니다. $\text{궐동지구 토지구획정리사업}$을 통해 기반시설이 정비된 지역에 위치합니다.

혐오시설:

조사된 자료에 의하면 본건 주변에 특기할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상업지역의 특성상 유흥시설 등은 존재할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대관계 미상 리스크:

감정평가서상 임대관계가 미상($\text{임대관계 미상}$)이므로, 낙찰 후 임차인과의 명도 과정에서 **대항력 있는 임차인의 존재 및 그에 따른 보증금 인수** 등 추가적인 재정적 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 입찰 전 **전입세대 열람 내역 및 매각물건명세서** 확인이 중요합니다.

공법상 제한 리스크:

$\text{고도지구}$ 및 $\text{지구단위계획구역}$ 내에 위치하므로, 향후 리모델링이나 재건축 시 $\text{층수}$ 또는 $\text{높이}$ 제한에 대한 추가 검토가 필요합니다.

상권 정체 리스크:

최근 지역화폐 사용량 기준으로 **상권 활성화가 미진한 지역**으로 분류된 점은 잠재적인 임대 수익 하락 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 $\text{오산대학교}$ 인근의 **주상복합 형태의 수익형 부동산**으로, 넓은 토지 면적($\text{101.85}$평)과 $\text{773.48}\text{㎡}$에 달하는 대형 건물 면적으로 **규모의 경제**를 갖추고 있습니다. $\text{제2종일반주거지역}$ 내 $\text{중로1류}$ 및 $\text{소로2류}$에 접하고 있어 접근성이 양호하고, $\text{1, 2층 근린생활시설}$과 $\text{3-5층 다가구주택}$을 통한 **안정적인 임대 수익 창출**에 적합한 물건입니다. 다만, $\text{임대관계 미상}$에 따른 명도 리스크를 최소화하기 위한 **철저한 권리 분석과 명도 계획** 수립이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 임대 수익 구조:

$\text{상가(1, 2층)}$와 $\text{주택(3-5층)}$이 혼합된 구조로, 상가 임대료와 주택 월세 수입을 동시에 얻을 수 있어 **다각화된 수익 창출** 및 **공실 위험 분산** 효과가 있습니다.

대학가 배후 수요 확보:

$\text{오산대학교}$ 서측 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 **확실한 배후 임차 수요**를 확보할 수 있습니다.

양호한 접근성 및 개발 잠재력:

$\text{4차로}$ 및 $\text{8m}$ 도로에 양면 접합하고 있으며, $\text{토지구획정리사업지구}$ 내 $\text{제2종일반주거지역}$으로 **향후 가치 상승 및 리모델링** 등에 대한 잠재적 기대 가치가 있습니다.

**요약:** 본건은 입지적 장점을 기반으로 한 **안정적인 현금 흐름**과 더불어 $\text{중로}$($\text{20m-25m}$)에 접한 **토지의 잠재적 가치**를 모두 겸비한 수익형 부동산 투자 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

수원지방법원 경매5계