나이스옥션 법원경매 수원 2024타경92540 [1] 경기도 용인시 수지구 신봉동 642-8 광교산 포레스타 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2024.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 "신봉고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 공동주택, 식당, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량출입 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 서수지IC가
소재하여 제반 교통환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 중 3층 302호로서,
(사용승인일자: 2018. 09. 19)
외벽: 벽돌형 타일 등 마감,
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감,
창호: 샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 조인서)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경92540 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 신봉동 642-8 광교산 포레스타 101동 3층302호

건물명: 광교산 포레스타 101동

층: 3층

호수: 302호

용도: 다세대주택

감정가: 386,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 66.66㎡ (약 20.16평)

토지 지분: 66.664㎡ (약 20.16평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 54.91㎡ (약 16.61평)

건물 지분: 54.915㎡ (약 16.61평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축년도: 2018년 09월 19일

2. 입지조건

2.1. 교통 및 주변 환경

주위환경: 본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 "신봉고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 식당, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하며 남동측 근거리에 서수지IC가 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 생활 편의시설 및 교육 시설

* "신봉고등학교"가 인근에 위치합니다.

* 주변에 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.3. 혐오시설 유무

본건 주변 지역은 주로 주거지역으로 형성되어 있으며, 반경 내 혐오시설에 대한 특이사항은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2018-10-02 (백종범 외 2명)

* 공유자전부이전 (매매): 2019-12-10 (강형자)

* 주택임차권: 2023-11-30 (조인서, 보증금 341,000,000원, 말소 예정 - 을4)

* 압류: 2022-12-05 (파주세무서장, 말소기준권리 - 갑3)

* 가압류: 2023-08-22 (롯데캐피탈주식회사, 말소 예정 - 갑4)

* 강제경매: 2024-10-21 (주택도시보증공사, 말소 예정 - 갑7)

* 압류: 2024-10-21 (용인시, 말소 예정 - 갑8)

* 등기부채권 총액: 351,853,914원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (조인서)

* 보증금: 341,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-30

* 확정일자: 2021-11-02

* 배당신고일자: 2023-11-30

* 대항력: 없음 (공식 확인된 내용)

* 비고: HUG 인수 조건 변경 관련 확약서 제출 (임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 예정).

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2022년 12월 05일자 파주세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

인수되는 권리: 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/전월세)

본 물건은 용인시 수지구 신봉동에 위치한 다세대주택으로, 2018년에 건축된 비교적 신축급에 속합니다. 주변에 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 실거래가를 분석한 결과, 전용면적 약 55㎡ 기준으로 3억 6천만원에서 4억 1천만원 사이의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본 건의 감정가(3억 8천 6백만원)는 현재 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

4.2. 건물 정보 (건축년도, 용도 등)

건축년도: 2018년 09월 19일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 4층 중 3층

용도: 다세대주택 (도시형생활주택_다세대형)

총 세대수: 24세대

총 주차대수: 24대 (세대당 1대)

5. 생활정보

5.1. 내부 설비 및 구조

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 중 3층 302호

외벽: 벽돌형 타일 등 마감

내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감

창호: 샷시 이중창호

설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 소방설비 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

본건은 "대항력 있는 임차인"으로 특이사항에 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 "대항력 없음"으로 명시되어 있습니다. 또한, 주택도시보증공사로부터 "대항력 포기" 확약서가 제출되었고, 권리분석상 "인수 보증금 합계 0원"으로 확인되어 실제 보증금 인수 위험은 낮을 것으로 판단됩니다. 그러나 상반된 정보의 존재는 잠재적인 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

다수의 압류, 가압류, 임차권, 강제경매 등이 설정되어 있어 복잡한 권리관계를 형성하고 있습니다. 이는 권리분석을 더욱 신중하게 할 필요가 있음을 시사합니다.

6.3. 주변 개발 이슈

본건 소재지 주변의 구체적인 개발 계획이나 호재, 악재 등에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 수지구 신봉동에 위치한 2018년식 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 신축급 건물의 장점을 갖추고 있습니다. 권리관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 보이며, 임차인 관련 보증금 인수 위험도 확약서 및 대항력 부재 확인으로 인해 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 관련 상반된 정보와 복합적인 권리관계는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 현장 방문 및 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출 가능.

* 양호한 교통 환경과 생활 인프라 접근성.

* 감정가 대비 주변 시세 분석을 통한 시세차익 기대.

* HUG 보증 및 확약서 제출로 인한 임차보증금 미인수 가능성 높음.

9. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 386,000,000원이며, 전용면적 54.91㎡(약 16.61평)의 물건입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택이 3억 6천만원 ~ 4억 1천만원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

권리분석상 임차인 보증금 인수 금액은 0원으로 예상됩니다.

임차인 관련 상반된 정보 등 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰가 산정이 필요합니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 3억 5천만원 ~ 3억 7천만원 선에서 결정하는 것이 적정할 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 경매 진행 상황, 경쟁 구도, 현장 답사를 통한 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.