나이스옥션 법원경매 수원 2024타경87449 [1] 경기도 수원시 장안구 송죽동 272-101 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 송죽동 소재 "만석공원" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019년 4월 30일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10-11미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경87449 (1)

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경87449 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 송죽동 272-101 5층503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 241,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임

특이사항: 대항력있는임차인, 재매각, 공동담보

특수물건정보: 대항력있는임차인, 재매각, 공동담보

2.2. 면적

토지면적: 28.20㎡ (약 8.53평)

토지지분: 28.2㎡ (약 8.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.98㎡ (약 14.82평)

건물지분: 48.98㎡ (약 14.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 기타

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 장안구 송죽동 소재 "만석공원" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2022년 4월 15일자 안산세무서장의 압류(갑3)입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 임 철

보증금: 289,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 8월 20일

확정일자: 2020년 8월 20일

배당신고일자: 2024년 9월 3일

대항력: 있음

비고: 등기부상 해당 임차인의 주택임차권(을5)은 인수되는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 정 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 6월 10일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

4.3. 말소기준 권리 및 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 2019년 5월 7일 접수된 소유권보존(갑1) 및 2020년 8월 24일 접수된 소유권이전(갑2)입니다.

등기부상 을구 5번으로 등기된 주택임차권 (임현철, 보증금 289,000,000원)은 인수되는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 함을 의미합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건은 수원시 장안구 송죽동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 인근에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시세 동향

최근 2026년 6월 거래된 주변 다세대 주택의 경우,

* 2015년 건축된 32.83㎡(약 9.93평) 주택이 130,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 1,310만원).

* 1987년 건축된 40.23㎡(약 12.17평) 주택이 118,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 970만원).

* 1990년 건축된 36.1㎡(약 10.92평) 주택이 46,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 420만원). (참고: 이 거래는 시세와 차이가 클 수 있습니다.)

본건은 2019년 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물로, 주변 시세는 평당 약 970만원에서 1,310만원 수준으로 형성되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 정보

본건은 2019년 4월 30일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 제5층 제503호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이새시 창호 마감으로 되어 있습니다.

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

6.2. 편의시설 및 공원

"만석공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 자연 환경을 이용할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 대항력 있는 임차인 임 철이 있으며, 보증금 289,000,000원을 인수해야 합니다. 이는 감정가(241,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰자가 추가적인 금전적 부담을 안게 되는 주요 위험 요소입니다.

7.2. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 낙찰이 무효화되었음을 의미합니다. 이러한 경우는 일반적으로 권리 관계가 복잡하거나, 높은 인수 금액, 시장 가치 대비 높은 감정가 등 투자 매력이 떨어지는 요인이 존재할 가능성이 높습니다.

7.3. 높은 총 채무 부담

등기부채권 총액이 2,360,000,000원으로 매우 높게 설정되어 있습니다. 이는 다수의 압류 및 가압류가 설정되어 있음을 보여주며, 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

8. 투자 포인트

본건은 2019년에 건축되어 건물 상태가 양호한 편입니다. 만석공원 인근의 입지적 장점과 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적 요소입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 289,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 투자 고려 사항입니다. 이를 제외한 실제 낙찰가의 적정성을 신중하게 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 및 본건 건물의 신축 연도를 고려할 때, 실질적인 시장 가치는 평당 약 970만원에서 1,310만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 건물 면적(약 14.82평)을 기준으로 보수적으로 산정하면, 예상 시장 가치는 약 190,000,000원에서 200,000,000원 내외로 판단됩니다.

따라서, 인수해야 할 보증금 289,000,000원을 제외한 물건 자체의 가치를 고려한 예상 입찰가는 약 190,000,000원으로 제안합니다.

(주의: 위 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 물건의 가치 평가이며, 실제 총 인수 비용은 입찰가 + 인수 보증금이 됩니다.)

(참고: 외부 지도 검색을 통한 혐오시설 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.