나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [69] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (69)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 4층 403호

용도: 오피스텔

토지면적: 6.04㎡ (약 1.83평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.06㎡ (약 11.81평)

건물제시외면적: 0.00㎡

감정가: 251,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 특수물건정보 - 중복병합사건

주의사항: 별도등기 있음.

권리분석 참고사항:

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 물건명세서 참고사항:

- 작성일: 2025-09-22

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 개요: 없음)

- 비고: 별도등기 있음.

- 유치권 신고: 2023. 10. 20. 우정설비건설 주식회사 (설비공사비 채권 561,000,000원), 2023. 10. 23. 정도건설산업 주식회사 (공사대금 채권 5,686,246,078원) 신고 있으나 성립 여부는 불분명함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 '부천역' 북동측 인근의 '더원루미에르오피스텔' 내에 소재합니다. 주위는 부천역 앞 대로변 상업지대로서 주변 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

남측으로 부일로에 접하고, 남서측으로 부천역에 근접해 있습니다. 또한, 인근에 버스정류장 및 버스터미널 등이 위치하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

해당 오피스텔은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 4층에 위치합니다. 건물 내부 마감재(호별 경계벽, 인테리어 등)가 일부 시공되지 않은 상태로, 공실이며 내부에 사무용 집기비품 및 내부 공사용 자재 등이 소재하는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, '별도등기 있음'이라는 문구가 주의사항으로 명시되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 유치권 신고

본건과 관련하여 우정설비건설 주식회사와 정도건설산업 주식회사로부터 거액의 공사대금 채권을 위한 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 이는 향후 경매 절차에서 중요한 변수가 될 수 있으며, 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 부담으로 작용할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본건이 위치한 심곡동 일대는 부천역을 중심으로 형성된 상업지대로, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 이는 유동인구 확보에 유리한 환경을 제공하며, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 상권 특성

부천역 주변은 과거 수도권 서부를 대표하는 대형 상권이었으며, 현재도 다양한 상업 시설과 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 최근 일부 유튜버들의 기행 방송으로 인해 지역 이미지 훼손 우려가 제기되었으나, 부천시와 지역 상인들의 노력으로 환경 개선이 이루어지고 있으며, 상권 활성화를 위한 협업 노력도 진행 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역 인근에 백화점, 대형마트(이마트, 홈플러스), 영화관(CGV, 롯데시네마), 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의 시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 편의성

지하철 1호선 부천역이 도보 거리에 위치하며, 남측으로는 부일로, 인근에 버스정류장 및 버스터미널이 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 유치권

신고된 거액의 유치권(약 62억 원 규모)의 성립 여부가 불분명하다는 점은 매우 큰 리스크 요인입니다. 낙찰 후 유치권이 인정될 경우, 추가적인 법적 분쟁 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 내부 마감 미비

본건 오피스텔의 경우, 준공 후 미분양된 근린생활시설로서 내부 마감재(호별 경계벽, 인테리어 등)가 시공되지 않은 상태이며 공실로 파악됩니다. 따라서 입주 또는 임대를 위해서는 상당한 수준의 내부 공사가 필요하며, 이에 따른 추가 비용이 발생합니다.

6.3. 별도 등기 존재

'별도등기 있음' 표기는 등기부등본 상에 확인되는 권리 외 추가적인 등기가 존재함을 의미합니다. 이는 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 하는 권리일 가능성이 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

6.4. 지역 이미지 및 상권 변화

부천역 상권이 과거 논란에도 불구하고 개선되고 있으나, 부정적인 온라인 이미지가 잔존할 가능성이 있습니다. 또한, 상권의 미래 가치는 주변 개발 및 상권 변화 추이에 따라 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 초역세권에 위치하며 교통 및 생활 편의시설이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 약 62억 원에 달하는 거액의 유치권 신고가 그 성립 여부가 불분명한 상태이며, 건물 내부 마감 미비 및 별도 등기 존재 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 예상되는 추가 비용(내부 공사비, 유치권 해결 비용 등)을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권의 탁월한 입지 조건

* 잘 갖추어진 주변 생활 편의시설 및 교통망

* 향후 상권 개선 및 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가 251,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 미확인 유치권 해결 비용: 가장 큰 변수이며, 낙찰 후 법적 절차 및 협상 등을 통해 해결해야 할 비용이 상당할 수 있습니다.

* 내부 공사 비용: 미완성된 내부 마감 상태로 인해 상당한 수준의 인테리어 및 구조 변경 공사 비용이 예상됩니다.

* 별도 등기 관련 비용: 별도 등기의 성격에 따라 추가 인수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 최근 주변 시세 및 임대 수익률: 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대수익률을 분석하여 적정 가치를 산정해야 합니다.

* 향후 부천역 상권의 발전 가능성: 지역 개발 계획 및 상권 변화 추세를 반영해야 합니다.

이러한 잠재적 비용과 추가적인 조사를 통해 산출된 예상 가치를 기준으로, 권리 분석 및 리스크를 충분히 반영한 보수적인 접근을 통해 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 참고 시세: 제공된 정보에 따르면 '더원루미에르오피스텔'의 경우 다양한 평형(20평, 21평, 22평, 26평, 33평, 35평 등)의 매물이 존재하며, 분양가 기준으로는 3.49억원(26평형) 또는 6,000만~7,000만원선(2011년 기준 소형 오피스텔)의 정보가 있으나, 이는 경매 물건과 직접적인 비교가 어렵습니다. 현재 시점에서 유사 면적 및 조건의 오피스텔 매매가 또는 임대료 시세를 추가적으로 파악하여 현실적인 투자 가치를 산정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가: 위에서 언급된 모든 변수를 고려할 때, 감정가(251,000,000원) 이하에서 신중하게 접근해야 하며, 특히 유치권 문제 해결 가능성과 예상되는 총 투자 비용을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

부천역 주변의 유사 오피스텔 및 근린생활시설의 시세, 임대수익률, 그리고 특히 신고된 유치권의 처리 방안에 대한 추가적인 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.