나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [74] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (74)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1, 더원루미에르오피스텔 7층 706호

용도: 오피스텔

감정가: 266,000,000원

토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

토지지분: 6.2114㎡ (약 1.88평)

건물면적: 40.16㎡ (약 12.15평)

건물지분: 40.16㎡ (약 12.15평)

전용면적: 40.16㎡ (약 12.15평)

건축물정보:

총 층수: 15층 (지하 4층)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

사용승인일: 2022년 07월 26일

건축물대장상 건폐율: 72.37%

건축물대장상 용적률: 841.72%

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

전철 1호선 부천역 북동측 인근에 위치하여 도보 접근이 가능합니다.

남측으로 부일로에 접해 있으며, 인근에 버스정류장 및 버스터미널 등이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 부천역 앞 대로변의 상업지대로서 주위 환경은 양호한 편입니다.

주변으로 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 존재하나, 세부 내용은 별도 확인이 필요합니다.

주의사항으로 별도등기가 있다고 명시되어 있어, 정확한 내용 확인이 필요합니다 [cite:X].

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 40,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업자 등록일: 2023-07-04

확정일자: 2023-07-04

배당신고일자: 2023-10-23

대항력: 없음

임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2023-07-18

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수 여부

상기 임차인 현황상, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

별도등기 및 미상인 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 속해 있습니다.

대로 및 소로에 접하고 있어 접근성이 우수하며, 지역 내 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 상권 현황

부천역을 중심으로 형성된 상업지대로 유동인구 및 잠재 수요가 풍부합니다.

다양한 업종의 상업시설 및 근린생활시설 입점이 가능하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역을 중심으로 현대백화점, 이마트, CGV 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

주변에 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

우정설비건설 주식회사로부터 561,000,000원의 채권으로, 정도건설산업 주식회사로부터 5,686,246,078원의 채권으로 유치권이 신고되어 있습니다. 다만, 이러한 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다 [cite:X].

6.2. 별도등기

감정평가서 및 물건명세서에 별도등기가 있다고 명시되어 있어, 이에 대한 정확한 내용 확인 및 발생 가능 비용 검토가 필수적입니다 [cite:X].

6.3. 건물 내부 상태

감정평가서상 일부 근린생활시설은 준공 후 미분양되어 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 언급되나, 본건 706호 오피스텔의 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 양호한 입지조건을 갖추고 있습니다.

하지만, 다액의 공사대금 채권에 의한 유치권 신고와 별도등기 존재는 주요 리스크 요인이므로, 낙찰 전 철저한 권리분석과 현장 확인이 필수적입니다.

임차인의 대항력은 없으나, 내부 상태 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

부천역 일대 개발 계획 및 상권 활성화에 따른 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

권리 관계를 명확히 정리할 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 266,000,000원입니다.

현재 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

부동산 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 실거래가 및 현재 호가는 약 250,000,000원에서 270,000,000원 범위로 확인됩니다.

그러나 본건은 대규모 유치권 신고 및 별도등기라는 중대한 권리상 위험 요소를 내포하고 있어, 이러한 위험을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가 대비 약 80~85% 수준인 210,000,000원 ~ 225,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리 분석의 최종 결과 및 현장 조사를 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.