나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [15] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (15)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 7층702호

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

건물 층수: 지하 4층, 지상 15층

본건 위치: 7층 702호

토지면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

건물면적: 67.62㎡ (약 20.45평) (전용면적 기준)

토지/건물 지분: 각 10.4585㎡ / 67.62㎡

준공 연월: 2022년 07월 (사용승인일 기준)

1.3. 감정평가 내역

감정가: 484,000,000원 (2023년 7월 28일 기준)

감정평가 요약: 본 건은 부천역 북동측 인근에 위치한 더원루미에르오피스텔 내 부동산으로, 주위 환경은 양호한 편임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리 잡고 있음.

주변은 부천역을 중심으로 한 상업 및 업무 활동이 활발한 지역으로, 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있음.

2.2. 교통 접근성

남측으로 부일로에 접해 있고, 남서측으로는 부천역에 근접하여 교통 접근성이 매우 우수함.

인근에 다수의 버스정류장과 버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 지역 지구 지정 현황

관련 법규에 따라 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류, 소로3류, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

경매 신청 채권자는 김OO이며, 중복병합사건으로 경매가 진행됨.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, '별도등기 있음' 및 '유치권' 신고 사항에 대한 주의 깊은 분석이 필요함.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입/사업자일자: 2023년 7월 10일

확정일자: 2023년 7월 10일

배당신고일자: 2023년 10월 30일

대항력: 없음

3.3. 인수 및 소멸 권리

임차인 김 의 보증금은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 필요가 없음 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, '별도등기 있음' 표기와 함께 우정설비건설(주) (5.61억원) 및 정도건설산업(주) (56.86억원)으로부터 공사대금 채권을 근거로 한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이에 대한 법적 검토가 필수적임. 또한, '지상권개요' 관련 정보도 있으나 구체적인 내용은 추가 확인이 필요함.

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 상권 특성

본 건이 위치한 부천역 역세권은 유동인구가 풍부하고 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역으로, 지역 내 중심 상권에 해당함.

안정적인 배후 수요 확보가 가능할 것으로 예상됨.

4.2. 건물 개요 및 상태

건축물 정보: 더원루미에르오피스텔, 2020년 건축 허가, 2022년 사용승인된 15층 건물임.

본 건(702호)은 공실 상태로 파악됨. 감정평가서 상 일부 상가(1층 등)의 경우 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 언급되었으나, 이는 본 건(702호)과는 다를 수 있음.

건물은 비교적 신축으로 관리 상태는 양호할 것으로 보임.

5. 생활 편의 및 주변 환경

5.1. 생활 인프라

부천역 상업지구 내에 위치하여 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있음.

주거 및 상업 활동을 위한 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역임.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

부천역 인근은 상업지구로 발달되어 있어 일반적으로 혐오시설이 밀집할 가능성은 낮음.

다만, 광역소각장 건립 계획 등이 과거에 논의된 바 있으나, 본 건과의 직접적인 관련성은 낮아 보임.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 유치권 문제

가장 큰 리스크 요인으로, 상당한 금액의 유치권이 신고되었으나 성립 여부가 불분명함.

만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자는 해당 공사대금 채무를 인수하거나 별도로 변제해야 할 가능성이 있어 큰 금전적 부담이 발생할 수 있음. 법률 전문가와의 상담을 통해 유치권의 성립 가능성 및 인수 여부를 면밀히 검토해야 함.

6.2. 별도등기 및 기타 권리

'별도등기 있음' 표기로 인해 등기부등본에 나타나지 않는 추가 권리관계가 존재할 수 있음.

지상권 관련 정보도 있으므로, 이에 대한 명확한 확인 절차가 반드시 선행되어야 함.

6.3. 공실 및 내부 상태 관련 리스크

본 건은 현재 공실 상태로, 내부 마감재 시공 여부 등에 따라 임차인 확보 및 임대 수익 창출에 시간이 소요될 수 있음.

신축 건물이지만, 권리관계 리스크가 해결되지 않을 경우 공실 장기화 가능성도 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 건은 부천역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 신축 건물이라는 장점을 가지고 있으나, 성립 여부가 불분명한 대규모 유치권 신고 및 별도등기 존재 등 복잡하고 중대한 권리관계상의 리스크를 내포하고 있음.

특히 유치권 부분은 낙찰 후 예상치 못한 막대한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 무엇보다 중요함.

권리관계 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 전문가와 상의 후 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

부천역 역세권 핵심 상업지역에 위치하여 향후 미래 가치 상승 잠재력이 높음.

성공적으로 권리관계를 해결하고 임차인 확보 시, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있음.

유치권 및 별도등기 등의 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근한다면, 시세 대비 저가 매수의 기회를 잡을 수 있음.

9. 예상 입찰가 산정

감정가: 484,000,000원

인수 보증금: 0원

시세 분석:

본 건과 유사한 조건의 오피스텔/상가 매물의 최근 실거래가 및 호가는 3억 7천만원 ~ 4억 2천만원 수준으로 파악됨 (2024년 기준).

다만, 이는 권리관계를 제외한 순수한 부동산 가치 기준이며, 본 건은 상당한 금액의 유치권 신고와 별도등기라는 중대한 위험 요소를 가지고 있음.

예상 입찰가 산정:

유치권이 실제로 성립될 경우, 낙찰자가 공사대금 채무를 인수해야 하므로 이는 매우 큰 부담이 됨.

따라서, 이러한 위험 부담을 충분히 반영하여 입찰가를 결정해야 함.

감정가 및 시장 시세를 고려하되, 유치권 등 불안정한 권리관계를 할인하여 보수적으로 접근할 것을 권장함.

현 단계에서는 유치권 성립 가능성 및 해결 방안에 대한 명확한 판단 없이 정확한 입찰가 산정이 어려움.

권장 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 380,000,000원

(상기 입찰가는 현재 파악된 정보에 기반한 보수적인 추정치이며, 유치권 및 별도등기에 대한 법률적 검토 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰 결정은 반드시 전문가와 상의 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.