나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [73] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 6층608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (73)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 6층 608호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 423,000,000원

토지면적: 9.70㎡ (약 2.93평)

토지지분: 9.7022㎡ (약 2.93평)

건물면적: 62.73㎡ (약 18.98평)

건물지분: 62.73㎡ (약 18.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 별도등기 있음.

특수물건정보: 중복병합사건

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 부천역 앞 대로변의 상업지대로서, 주위 환경은 양호한 편입니다.

3. 교통상황

남측으로 부일로에 접하고 있으며, 남서측으로는 부천역과 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 버스정류장 및 버스터미널 등이 위치하고 있어 교통 여건은 전반적으로 양호한 편입니다.

4. 권리분석

채권자: 김OO

임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 24,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자/사업자등록일: 2023-07-20

* 확정일자: 2023-07-20

* 배당신고일자: 2023-09-21

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 별도등기 있음.

유치권 신고 내역:

* 우정설비건설 주식회사: 2023.10.20, 설비공사(기계소방) 공사비 561,000,000원을 위한 유치권 신고 (의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결문 첨부).

* 정도건설산업 주식회사: 2023.10.23, 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고.

* 상기 유치권 신고는 그 성립 여부가 불분명하므로, 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 부천역 인근 지역은 부천시의 핵심 상업 및 교통 중심지 중 하나입니다.

다양한 상업시설, 금융기관, 편의시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 오피스 및 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

건물이 업무시설과 근린생활시설로 구성되어 있어 복합적인 상권 기능을 수행합니다.

6. 생활정보

부천역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 접근성이 우수합니다.

주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 도시 중심부의 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 별도등기 존재: 등기부등본 상 별도 등기가 있어 권리관계가 복잡할 수 있으며, 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 막대한 유치권 신고: 우정설비건설과 정도건설산업이 신고한 유치권의 총액이 수십억 원에 달하며, 비록 성립 여부가 불분명하다고는 하나, 만약 유치권이 성립될 경우 막대한 금액이 낙찰자에게 인수되거나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 수 있는 매우 큰 위험 요소입니다.

* 미준공/미분양 상가 정보: 감정평가서 요약에 언급된 1층 근린생활시설의 미준공/미분양 상태 및 내부 마감 미시공 정보는 해당 호실에 국한될 수 있으나, 건물 전반의 관리 상태나 분양/임대 현황을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. (단, 본건 608호는 업무시설로 분류됨).

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

8. 종합 의견

본건은 부천역 초역세권에 위치한 더원루미에르오피스텔 내 업무시설로, 교통 및 상업 접근성이 매우 우수하다는 장점을 가지고 있습니다.

그러나 등기부상의 별도등기 존재와 수십억 원에 달하는 막대한 유치권 신고는 본건의 가장 큰 위험 요소로, 성립 여부에 따라 낙찰자의 인수 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

감정가(423,000,000원)는 인근 유사 물건의 실거래가 시세(약 170,000,000원 ~ 230,000,000원)보다 현저히 높게 책정되어 있어, 감정가의 적정성에 대한 검토와 함께 유치권의 성립 여부를 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 부천역 역세권의 우수한 입지: 부천시의 중심 상업 지구에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 재개발 및 도시 계획 등에 따라 지역 가치 상승 시 수혜를 볼 수 있습니다.

* 공실 우려가 낮은 업무시설: 통상적인 오피스텔/상가 대비 업무시설은 비교적 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건은 감정가(423,000,000원) 대비 인근 유사 물건의 실거래가 시세(약 170,000,000원 ~ 230,000,000원)가 현저히 낮은 상황입니다.

또한, 성립 여부가 불분명한 수십억 원의 유치권 신고와 별도등기 등 중대한 권리상 하자가 존재하여, 투자 위험성이 매우 높습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 유치권이 모두 부존재하거나 낙찰자가 인수하지 않는다는 전제 하에, 안전한 투자를 위해서는 시장 시세보다 매우 낮은 금액으로 접근해야 합니다.

신중한 접근을 권하며, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 약 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 유치권의 성립 가능성 및 최종 인수 여부에 대한 법률적 판단 후 금액을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.