나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [72] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (72)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 6층 602호

용도: 오피스텔

감정가: 479,000,000원

토지면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

건물면적: 67.62㎡ (약 20.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 소재하는 "더원루미에르오피스텔" 내 6층 602호입니다. 주변은 부천역 앞 대로변의 상업지대로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

남측으로 부일로에 접하고 있으며, 남서측으로 부천역에 근접해 있습니다. 또한 인근에 버스 정류장 및 버스터미널 등이 위치하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

남측으로는 광대로, 북측으로는 세로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역에 해당합니다.

2.5. 주변 혐오시설 분석

주변 지역에 대한 혐오시설 관련 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 부천역 상권의 경우 과거 일부 방송인의 자극적인 행동으로 인해 지역 이미지가 훼손된 사례가 있었으나, 현재는 환경 개선 및 모니터링 강화 노력으로 상당 부분 개선된 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

채권자는 김OO입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강은희

보증금: 40,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자(사업일자): 2023-07-10

확정일자: 2023-07-10

배당신고일자: 2023-10-20

대항력: 없음

비고:

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도의 공시된 사항은 없으나, '비고'란에 '별도등기 있음'으로 기재되어 있습니다.

3.4. 유치권 신고

우정설비건설 주식회사로부터 설비공사(기계소방) 인건비 등 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고가 있었으며, 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고가 각각 있었습니다. 그러나 해당 유치권의 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 부천역 상권 특성

본 물건이 소재한 부천역 상권은 경인선 부천역을 중심으로 형성된 수도권 서부의 대표적인 대형 상권 중 하나입니다. 상권은 대로변의 상업지대와 함께 먹자골목, 로데오거리 등이 발달해 있으며, 의류, 패션잡화, 식음료, 주점 등 다양한 업종이 혼재되어 있습니다. 특히, 부천역 북측으로는 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 활발한 상권을 이루고 있습니다.

4.2. 주변 상권 정보

본 물건이 위치한 더원루미에르오피스텔 주변에는 이마트, 로얄쇼핑, 각종 은행, 병의원, 이동통신 대리점 등이 근접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 상권 활성화 요인 및 전망

부천역 상권은 역사와의 접근성이 뛰어나고 대중교통 이용이 편리하여 지속적인 유동인구를 확보하고 있습니다. 엔데믹 이후 상권이 점차 활기를 되찾고 있으며, 지역 상인들의 협업 노력을 통해 상권 활성화를 위한 움직임이 나타나고 있습니다. 다만, 신도시 상권과의 경쟁 및 공실 문제 등은 상권의 지속적인 성장을 위한 과제로 남아있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 기본 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 15층 높이 오피스텔로, 총 96세대로 구성되어 있습니다. 2022년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

5.2. 편의시설 및 공용 설비

건물 내에는 공용 위생 설비, 엘리베이터, 지하 주차장, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

이마트, 각종 금융기관, 병의원, 쇼핑몰 등이 인근에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 존재

주의사항에 '별도등기 있음'으로 명시되어 있어, 매각 후에도 해당 등기가 소멸되지 않을 가능성이 있습니다. 이는 정확한 권리분석이 필요하며, 잠재적 인수 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 유치권 신고

거액의 공사대금 채권을 근거로 한 유치권 신고가 접수되어 있으나, 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 해당 채무를 인수해야 할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

6.3. 내부 마감재 미시공 가능성

감정평가서 요약에 따르면, 본 상가는 준공 후 미분양된 근린생활시설로서 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 기재되어 있습니다. 해당 내용은 1층, 2층, 3층 근린생활시설에 대한 설명으로 보이나, 6층 602호 오피스텔 내부 상태도 면밀히 확인하여 인수 시 공사 비용을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 인근의 중심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 여건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 또한, 비교적 신축 건물에 속하며 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 업무용으로 잠재력이 있습니다. 다만, 별도등기 및 성립 여부가 불분명한 다액의 유치권 신고는 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리분석 및 현장 조사를 통해 인수 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부천역 초역세권으로 높은 접근성과 교통 편의성을 제공합니다.

8.2. 상업지구 내 오피스텔

대로변 상업지구 내에 위치하여 배후수요 확보 및 상업시설 이용이 용이합니다.

8.3. 신축 건물

준공된 지 얼마 되지 않은 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설과 높은 활용도를 기대할 수 있습니다.

8.4. 상권 활성화 가능성

지속적인 상권의 성장 가능성과 함께 지역 상인들의 협업 노력이 가시화되고 있어, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 47,900만원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

주변 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준으로 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 110% 수준인 43,110만원 ~ 52,690만원 범위로 추정해볼 수 있습니다.

다만, 본 물건은 성립 여부가 불분명한 다액의 유치권 신고 및 별도등기 등의 권리상 리스크가 존재하므로, 이러한 불확실성 요인을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시세 분석 및 법률 검토는 전문가와 상의 후 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.