나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [70] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부천지원 2023타경3440 (70)

* 소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 5층502호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 475,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

* 건물 사용승인일: 2022.07.26 (JSON 데이터 기준)

* 건축물 준공일: 2020.03.27 (JSON 데이터 기준)

* 총 층수: 지하 4층, 지상 15층

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복병합사건

1.2. 면적

* 토지면적: 10.46㎡ (약 3.17평)

* 토지 지분: 10.4585㎡ (약 3.17평)

* 건물면적: 67.62㎡ (약 20.46평)

* 건물 지분: 67.62㎡ (약 20.46평)

* 전용면적: 67.62㎡ (약 20.46평) - 오피스텔의 전유 면적

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 경기도 부천시 심곡동 169-1번지에 위치한 더원루미에르오피스텔 5층 502호입니다.

* 인근에는 지하철 1호선 부천역이 위치하며, 주위는 대로변의 상업지대로서 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 15층 건물이며, 업무시설과 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

* 토지는 장방형에 가까운 부정형으로, 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다.

* 건축물대장상으로는 2019년 건축허가(신축허가)를 받아 2020년 3월 27일 준공되었으나, 사용승인일은 2022년 7월 26일로 약 2년의 시차가 존재합니다 [JSON 데이터].

2.2. 교통

* 본건은 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 남측으로 부일로에 접해 있으며, 인근에 버스정류장과 버스터미널 등이 위치하여 광역 교통망 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

* 매각으로 인해 소멸되는 권리들을 중심으로 분석됩니다. 별도 등기 사항은 '잠재적 리스크' 섹션에서 상세히 다룹니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김설화

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-10

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 김종서

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-18

* 확정일자: 2023-07-18

* 배당신고일자: 2023-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 유치권 등 특이사항

* 본 물건과 관련하여 우정설비건설 주식회사로부터 설비공사비 채권 561,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으며, 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원에 대한 유치권 신고가 각 접수되었습니다.

* 이러한 유치권 신고는 그 성립 여부가 불분명하며, 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 유치권은 경매 절차에 중대한 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 부천역 상권은 경기도 내에서 대표적인 역세권 상권 중 하나입니다.

* 지하철 1호선 부천역을 중심으로 상업, 업무, 교통의 중심지로 발달해 있으며, 유동인구가 풍부합니다.

* 로데오거리, 상업지대 등 다양한 상권이 형성되어 있으며, 의류, 패션잡화, 식음료, 금융기관 등 업종이 혼재되어 있습니다.

4.2. 건물 용도

* 더원루미에르오피스텔은 업무시설과 근린생활시설로 구성된 복합 건물입니다.

* 본건 502호는 업무시설로서, 오피스텔 용도로 사용됩니다.

* 건축물 현황에 따르면, 1층, 2층, 3층의 근린생활시설 중 일부는 준공 후 내부 마감재가 시공되지 않은 상태일 수 있으나, 5층에 위치한 본건 502호의 정확한 내부 마감 상태는 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 부천역 인근에 롯데백화점, 이마트, CGV 등 쇼핑, 문화, 편의시설이 다수 밀집해 있어 이용이 매우 편리합니다.

* 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 주거/업무 환경

* 본건은 오피스텔로서 업무용 또는 주거용으로 활용 가능하며, 역세권의 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 건물 내에는 공용 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다 [JSON 데이터].

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 별도 등기가 존재합니다. 이는 등기부상 별도로 기록된 권리나 제한 사항이 있을 수 있음을 의미하므로, 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다 [물건명세서 참고사항].

* 두 건의 고액 유치권 신고가 접수되어 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 법적 효력에 따라 경매 절차의 무효나 낙찰자의 부담이 발생할 수 있으므로, 철저한 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. 미완공/하자

* 건축물 현황에 따르면, 건물 내 근린생활시설(1~3층) 중 일부는 내부 마감재가 시공되지 않은 상태일 수 있습니다. 502호의 정확한 내부 상태 및 하자 여부는 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

6.3. 기타

* 중복 병합 사건으로 진행됨에 따라 경매 절차가 복잡해질 수 있습니다.

* 건축 준공일(2020.03.27)과 사용승인일(2022.07.26) 사이에 약 2년의 시차가 존재하여, 건물 사용 승인 과정에서 일부 지연이나 특이사항이 있었을 가능성이 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 곳에 뚜렷한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 역세권이라는 최상의 입지 조건과 현대적인 건물, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 더원루미에르오피스텔 502호입니다. 감정가는 475,000,000원으로 시세 범위 내에 있는 것으로 보입니다. 그러나 두 건의 거액 유치권 신고와 별도 등기 존재, 그리고 건물 내부 마감 상태 확인 필요성 등은 간과할 수 없는 잠재적 리스크 요인입니다. 임차인들은 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 따라서 본 건은 권리 관계의 명확한 확인과 내부 상태에 대한 정밀 점검 후, 이러한 리스크 요인들을 충분히 반영한 신중한 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권 입지로 풍부한 유동인구 및 뛰어난 접근성 확보.

* 건물 준공 후 약 4년 경과로 비교적 신축 건물에 속함.

* 업무용 또는 주거용으로 활용 가능한 오피스텔.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 475,000,000원

* 시세 분석 (추정):

* 본건 면적(67.62㎡ / 약 20.46평)을 고려할 때, 주변 오피스텔 시세는 평당 약 2,200만원 ~ 2,500만원 수준으로 파악됩니다.

* 이를 바탕으로 환산 시, 본건의 시세는 약 450,000,000원 ~ 511,500,000원 범위로 추정됩니다.

* 고려사항:

* 유치권 관련 분쟁 가능성 (성립 여부 불분명)

* 별도 등기 존재

* 건물 내부 마감 상태 확인 필요

* 중복 병합 사건으로 인한 절차 복잡성

* 예상 입찰가:

* 감정가는 현재 시세 범위 내에 있습니다.

* 앞서 언급된 유치권, 별도 등기 등의 잠재적 리스크를 감안할 때, 430,000,000원 ~ 460,000,000원 범위에서 입찰가를 신중하게 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 법률적 리스크 해소 비용 및 향후 발생 가능한 비용을 고려한 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.