나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [75] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 7층708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 심곡동 169-1에 소재한 더원루미에르오피스텔 7층 708호입니다. 사건번호는 부천지원 2023타경3440(75)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다. 건물명은 더원루미에르오피스텔이며, 건축물대장상 주 용도는 업무시설입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 김OO입니다.

* 사건번호: 부천지원 2023타경3440 (75)

* 소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 7층 708호

* 건물명: 더원루미에르오피스텔

* 구분: 집합건물 (전유부)

* 용도: 업무시설 (건축물대장상) / 오피스텔

* 층수: 지상 7층 / 총 15층 (지하 4층)

* 사용승인일: 2022년 07월 26일

* 감정가: 428,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 면적:

* 토지면적: 9.70㎡ (약 2.93평)

* 토지 지분: 9.7022㎡ (약 2.93평)

* 건물면적: 62.73㎡ (약 18.98평)

* 건물 지분: 62.73㎡ (약 18.98평)

* 건축물대장상 건물 총 면적 (연면적): 9945.81㎡ (약 3008.42평)

* 건축물대장상 대지 면적: 889.4㎡ (약 269.05평)

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2. 입지조건

본건은 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 위치하며, 대로변 상업지대에 속해 있어 입지 조건이 매우 우수합니다.

* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 부천역 인근의 상업 및 업무지구에 해당합니다. 주위 환경은 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통상황: 남측으로 부일로에 접하고, 남서측으로는 부천역이 근접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 인근에 버스정류장 및 버스 터미널이 위치하여 광역 교통망 접근성 또한 우수합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 15층 건물 내 7층에 위치합니다. 외벽은 외장석 등으로 마감되었으며, 내부는 업무시설로 이용 가능한 상태로 추정됩니다. (감정평가서 상 1, 2, 3층 근린생활시설은 내부 마감이 미시공 상태이나, 본건 708호는 업무시설로서 별도 확인 필요)

* 토지 이용 현황: 장방형에 가까운 부정형의 토지 위에 업무시설 및 근린생활시설이 건축되어 있으며, 본건이 그 부지 위에 위치합니다.

* 인접 도로: 남측으로는 광대로(폭 25-30m), 북측으로는 세로(폭 8m 미만)에 접하여 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

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3. 권리분석

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 유치권 및 별도 등기에 대한 주의가 필요합니다.

* 말소기준권리: (제공된 정보만으로는 명확한 말소기준권리 확인이 어려우므로, 실제 권리분석 시 등기부등본을 상세히 확인해야 합니다. 통상적으로 경매개시결정 등기가 말소기준권리가 될 수 있습니다.)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 일반적인 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 개요 없음.

* 별도 등기: 있음. (정확한 내용은 등기부등본에서 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: JINY *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2023-07-12

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상 보증금 없음.

* 임차인: 김치우

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2023-08-07

* 확정일자: 2023-08-07

* 배당신고일자: 2023-10-17

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상 보증금 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 건 경매물건에서 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.)

* 유치권 신고:

* 우정설비건설 주식회사: 공사대금 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고.

* 정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고.

* 주의사항: 상기 유치권 신고액(총 약 62억 원)은 매우 큰 금액이며, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 이를 부담해야 할 위험이 매우 크므로, 철저한 법적 검토가 반드시 필요합니다.

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4. 상권분석

본건이 위치한 부천역 상권은 활발한 유동인구와 다양한 상업시설을 갖추고 있어 상권 활성화 측면에서 긍정적입니다.

* 주변 상권: 부천역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구로서, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 학원 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 상업시설 현황: 더원루미에르오피스텔은 비교적 신축 건물에 속하며, 주변 상업시설과 함께 지역 상권을 형성하고 있습니다. 본건 7층의 업무시설은 오피스 용도 등으로 활용될 수 있습니다.

* 경쟁 환경: 부천역 인근에는 경쟁 시설이 많지만, 본건은 비교적 최신 건물이라는 장점을 가집니다. 다만, 건물 내 일부 상업시설의 미분양 상태는 건물 전체의 공실률에 영향을 줄 수 있습니다.

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5. 생활정보

부천역 역세권에 위치하여 교통, 쇼핑, 문화, 의료 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시설:

* 교통: 지하철 1호선 부천역, 다수의 시내외 버스 노선, 부천 시외버스터미널.

* 쇼핑/편의: 이마트, CGV, 현대백화점(부천점), 로데오거리 상가, 편의점 등.

* 의료: 가톨릭대학교 부천성모병원, 주변 의원급 의료기관 다수.

* 교육: 부천대학교, 부천초등학교, 부천중학교, 부천고등학교 등.

* 주거 환경: 대로변 상업지구에 위치하나, 후면부에 위치하여 소음 등 주거 환경에 대한 영향은 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 바로는 인근에 심각한 혐오시설이 직접적으로 존재하는 것으로 파악되지 않았습니다. 주변은 상업 및 업무 밀집 지역으로, 유흥업소 등이 산재할 가능성은 있으나, 본건의 직접적인 영향은 미미할 것으로 예상됩니다. (세부적인 내용은 현장 방문 및 상세 지적도 확인 필요)

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6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 약 62억 원에 달하는 거액의 유치권 신고와 "별도 등기 있음" 표시에 있습니다.

* 거액의 유치권: 약 62억 원 이상의 유치권 신고는 낙찰자가 이를 부담해야 할 가능성이 매우 높아, 본 건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 치명적인 위험 요소입니다. 유치권의 성립 여부에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.

* 별도 등기: "별도 등기 있음" 표시는 추가적인 권리 설정이 있음을 의미하며, 매각으로 소멸되지 않는 경우 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 등기부등본을 통해 해당 내용을 정확히 파악해야 합니다.

* 중복 병합 사건: 경매 절차가 복잡해지거나, 여러 채권자의 이해관계가 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

* 상업시설 미분양/미시공: 감정평가서에 언급된 1, 2, 3층 상업시설의 미분양 및 미시공 상태는 건물 전체의 공실률이나 관리 상태에 대한 간접적인 우려를 제기할 수 있습니다.

* 명도 저항 가능성: 임차인들의 대항력은 없으나, 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

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7. 종합 의견

본건 더원루미에르오피스텔 7층 708호는 부천역 역세권의 우수한 입지와 비교적 최신 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 업무용 또는 소규모 사업장으로 활용 가능성이 높습니다.

하지만, 약 62억 원에 달하는 거액의 유치권 신고는 본 건의 가장 큰 리스크 요인이며, 이 유치권이 법적으로 유효하게 성립될 경우 낙찰자가 상당한 부담을 안게 될 수 있습니다. 따라서, 본 건에 대한 투자를 고려하신다면 유치권의 성립 여부를 철저히 조사하고 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 매우 중요합니다. 유치권의 법적 판단 결과에 따라 본 건의 투자 가치가 크게 달라질 것입니다.

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8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부천역 역세권 상업지구에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여 내부 시설 및 외관 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 차익: 만약 거액의 유치권이 법적으로 무효화되거나 해결될 경우, 감정가 대비 현저히 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 기준으로 하되, 본 건의 가장 큰 리스크인 거액의 유치권 신고 및 별도 등기 존재 여부에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.

* 참고 자료:

* 최근 디스코 등 부동산 정보 플랫폼에 따르면, 더원루미에르오피스텔의 경우 2022년 12월 공급면적 65㎡(전용 약 38㎡)가 2억 6800만 원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2022년 12월 공급면적 70㎡(전용 약 42.5㎡)가 3억 5500만 원에, 2022년 6월 공급면적 70㎡가 3억 1900만 원에 거래된 기록이 있습니다. (본건 전용면적 62.73㎡와 유사한 규모의 오피스텔 거래 사례 참고)

* 부천역 인근 오피스텔의 경우, 신축급 오피스텔의 실투자금이 5천만 원대부터 시작하여 월 55만 원 이상의 임대 수익을 기대할 수 있다는 분석도 있습니다.

* 본건의 감정가는 428,000,000원입니다.

* 예상 입찰가 산정 근거:

* 인수 보증금: 0원

* 핵심 고려사항: 약 62억 원에 달하는 신고된 유치권의 성립 여부.

* 만약 유치권이 법적으로 유효하게 성립된다면, 낙찰자는 해당 유치권 금액을 인수하거나 별도로 변제해야 할 가능성이 있어, 실제 취득 가능 가격은 감정가를 크게 하회할 수 있습니다. 이 경우, 본건의 가치는 총 부담액으로 평가될 것입니다.

* 만약 유치권이 성립되지 않는다고 판단될 경우, 주변 실거래가 및 감정가를 바탕으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근:

* 유치권의 존재 자체가 큰 위험이므로, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 60%~70% 수준 (약 2억 5천만 원 ~ 3억 원)에서 시작하여 유치권 해결 가능성을 신중하게 검토하는 것이 현명할 수 있습니다.

* 이 금액은 매우 보수적인 예측이며, 실제 시장 가격, 건물 상태, 유치권의 법적 판단 등에 따라 달라집니다.

* 투자 관점:

* 만약 유치권 소송 결과 낙찰자에게 부담이 되지 않는 것으로 확정된다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 주변 실거래가 및 호가를 바탕으로 감정가 수준 (약 4억 2천만 원) 또는 그 이상까지도 고려해 볼 수 있습니다.

* 결론:

* 유치권의 법적 효력 여부에 대한 명확한 판단이 선행되어야 합니다.

* 철저한 권리 분석 및 법률 자문 후, 위험 감수 수준을 결정하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최종 예상 입찰가는 유치권의 성립 여부에 따라 2억 5천만 원에서 4억 2천만 원 사이에서 결정될 수 있으며, 유치권의 법적 판단이 가장 중요합니다.

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