나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [71] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (71)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1, 더원루미에르오피스텔 6층 601호

건물명: 더원루미에르오피스텔

용도: 오피스텔

토지면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

건물면적: 67.62㎡ (약 20.45평)

감정가: 479,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근의 더원루미에르오피스텔 내에 소재합니다.

주위는 부천역 앞대로변 상업지대로서 다양한 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 및 상업 환경은 양호한 편입니다.

남측으로는 부일로에 접해 있으며, 남서측으로 부천역이 근접해 있습니다. 또한, 인근에 다수의 버스 정류장 및 버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

토지이용계획 상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.

1.1. 1.주변 시설

본건 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 일반적인 상업 및 주거 지역의 특성을 보이며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 김OO

경매 구분: 부동산 임의경매

임차인 현황:

* 임차인: 신동원

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023-08-07

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 전일봉

보증금: 40,000,000원

차임: 1,300,000원

전입/사업일자: 2023-07-04

확정일자: 2023-07-04

배당신고일자: 2023-10-23

대항력: 없음

비고:

인수되는 권리: 위 임차인 전일봉은 보증금 40,000,000원이 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

별도 등기 및 유치권:

* 본건에는 별도 등기가 존재합니다. (정확한 내용은 등기부등본을 통해 추가 확인이 필요합니다.)

* 설비공사비 관련하여 우정설비건설(주)로부터 561,000,000원의 유치권 신고와, 정도건설산업(주)로부터 5,686,246,078원의 유치권 신고가 접수되었습니다.

* 그러나 상기 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 낙찰 후 법적 다툼의 소지가 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 더원루미에르오피스텔은 부천역 초역세권에 위치하며, 대로변 상업지역에 속해 있어 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다.

건축물대장 상 건물 용도는 업무시설이며, 근린생활시설로도 활용 가능합니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건과 같은 근린생활시설 중 일부(1층 101호 외 11호)는 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 공실임을 언급하고 있습니다. 본건 601호 오피스텔 역시 현재 공실 상태로 추정됩니다.

인근 오피스텔 및 상가 매매/임대 시세 확인을 통해 정확한 시장 가치 파악이 필요합니다.

1.4. 생활정보

부천역 상업지구에 위치하여 롯데백화점, 뉴코아아울렛, 이마트, CGV 등 다양한 쇼핑, 문화, 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

병원, 은행, 관공서 등 생활 편의를 위한 각종 인프라가 풍부하게 갖추어져 있습니다.

다수의 버스 노선과 지하철 1호선을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 신고된 유치권의 금액이 매우 크고 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 유치권자와의 협상 또는 소송 등의 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

별도 등기: 등기부등본 상 별도 등기가 존재하므로, 해당 내용 및 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

건물 상태: 감정평가서 요약에서 상가 부분의 내부 마감재 미시공 상태를 언급하고 있어, 본건 오피스텔 내부 상태도 현장 조사를 통해 정확한 확인이 필요합니다.

공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임차인 확보를 위한 마케팅 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건과 2020년 준공의 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

경매 구분상 임의경매이므로, 채권자 김OO의 채권이 변제되면 등기부상 권리들은 말소될 예정이며, 임차인들의 대항력도 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

하지만, 막대한 금액의 유치권 신고와 별도 등기 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 명확한 해결 방안 모색 없이는 입찰 참여에 신중해야 합니다.

내부 마감 상태 확인 및 공실 해소를 위한 계획 수립이 필요합니다.

입지적 장점과 권리상의 복잡성을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

부천역 상권의 지속적인 발전 가능성과 역세권 오피스텔의 안정적인 임대 수요.

건물 자체의 현대적인 시설 및 관리 상태 (신축 준공).

유찰을 통해 감정가 대비 낮은 금액으로 매수할 기회가 있을 수 있음. (단, 권리 문제 해결 비용 감안 필요)

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 479,000,000원

본건의 경우, 유치권 신고액이 매우 크고 성립 여부가 불분명하여 입찰가 산정에 가장 큰 변수가 됩니다. 낙찰 시 유치권 문제를 해결하기 위한 추가 비용 발생을 염두에 두어야 합니다. 또한, 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악에 한계가 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 접근하며, 유치권 관련 법적 검토 및 해결 가능성을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

이 점을 감안하여, 현 시점에서의 예상 입찰가 범위는 아래와 같이 추정됩니다.

보수적 예상 입찰가 범위: 3억 8천만 원 ~ 4억 3천만 원

(참고: 본 입찰가는 일반적인 경매 분석을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리 분석, 유치권 해결 가능성, 경쟁 입찰 현황 등에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 반드시 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.