나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [68] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경3440 (68) 부천지원 부동산임의경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (68)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 13층 1302호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 484,000,000원

토지면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

건물면적: 67.62㎡ (약 20.46평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

* 본 물건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조의 15층 건물이며, 해당 호수는 13층에 위치합니다.

* 남측으로 부일로, 북측으로는 세로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역이 근접해 있어 교통 여건이 양호합니다.

* 주변은 부천역 앞 대로변의 상업지대로서 주위 환경이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

* 채권자는 김OO입니다.

* 임차인으로 이지응 씨가 있으며, 보증금 40,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입/사업일자 및 확정일자는 2023년 5월 16일, 배당신고일자는 2023년 10월 20일입니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 총 0원입니다.

* 주의사항으로 별도 등기가 존재합니다.

* 물건명세서상 2023년 10월 20일 우정설비건설 주식회사로부터 설비공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고가 있었으며, 2023년 10월 23일 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 부천역을 중심으로 한 상업지대에 위치하여 유동인구가 많고 상권이 발달한 지역입니다.

* 인근에 이마트, 남광장 자유시장 등 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 대로변에 접하고 있어 가시성이 좋으며, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부천역을 도보로 이용 가능하며, 부일로를 통한 시내 및 외곽 접근성이 우수합니다. 또한, 인근 버스 정류장 및 버스터미널 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 부천역 이마트, 자유시장 등 쇼핑 시설과 병원, 각종 음식점 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 주변 환경: 주위 환경은 양호한 편이며, 상업지대로서의 기능이 활발하게 이루어지고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 마감재 미시공: 감정평가서에 따르면 본 상가는 준공 후 미분양되어 호별 경계벽 및 내부 마감재가 시공되지 않은 상태입니다. 이로 인해 입찰 전 내부 마감 상태 및 추가 공사 비용을 반드시 확인해야 합니다.

* 유치권 존재: 공사대금을 위한 유치권 신고가 2건 접수되었으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 별도 등기: 물건에 별도 등기가 존재하므로, 해당 등기의 내용을 정확히 파악하고 인수 여부를 확인해야 합니다.

* 중복 병합 사건: 본 사건은 중복 병합 사건으로, 관련 사건 내용을 추가적으로 확인하여 경매 진행 과정을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본 물건지 바로 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부천시 대장동에 광역소각장 건립 계획이 논의된 바 있으나, 이는 본 물건지와는 지리적으로 상당한 거리가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부천역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 상업지역에 위치하여 임대 및 사업 목적 모두 잠재력이 높습니다. 하지만, 내부 마감재가 시공되지 않은 상태이며, 성립 여부가 불분명한 유치권과 별도 등기가 존재한다는 점은 분명한 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권의 탁월한 입지: 부천역을 중심으로 형성된 상업지구에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 매우 우수합니다.

* 신축 오피스텔: 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 향후 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능한 용도로, 임대 사업이나 직접 운영 등 다양한 투자 목적에 부합할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 내부 미비점 및 권리관계 리스크를 감안하더라도, 역세권 신축 건물로서 감정가 484,000,000원은 투자 검토 가치가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 감정가 484,000,000원으로 책정되었으며, 내부 마감재 미시공 및 불확실한 유치권, 별도 등기 등의 리스크를 감안할 때, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 유사 면적의 오피스텔 매물이 3억 7천만원대에 거래된 사례가 있으나, 본건은 이보다 넓은 면적을 가지고 있습니다. 내부 공사 비용 및 제반 리스크를 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가 범위는 약 411,400,000원 ~ 484,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 85%에서 100% 수준입니다. 실제 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.