나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [66] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (66)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

중복병합사건: 예

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 12층1201호

건물 명칭: 더원루미에르오피스텔

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 12층 1201호

총 층수: 지하 4층, 지상 15층

총 호수: 108호

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.46㎡ (약 3.17평)

토지 지분: 10.4585㎡ (약 3.17평)

건물면적: 67.62㎡ (약 20.46평)

건물 지분: 67.62㎡ (약 20.46평)

공부와의 차이: 해당 없음

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 484,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 전철 1호선 "부천역" 북동측 인근의 "더원루미에르오피스텔" 내에 소재합니다.

주변은 부천역 인근의 대로변 상업지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역에 근접해 있습니다.

인근에 버스 정류장 및 버스 터미널 등이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 교통 요충지입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본건 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리는 현재 파악된 정보상 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 말소되는 권리

경매 신청 채권은 물론, 등기부상 선순위 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 홍

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

전입(사업)일자: 2023-04-24

확정일자: 2023-04-24

배당신고일자: 2023-10-23

대항력: 없음

주의: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

3.4. 유치권 신고 현황

우정설비건설 주식회사로부터 설비공사 관련 채권 561,000,000원을 위한 유치권이 신고되었습니다.

또한, 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권이 신고되었습니다.

다만, 해당 유치권들의 성립 여부는 불분명하므로 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 일반상업지역에 속하며, 방화지구, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있습니다.

대로 및 소로에 접해 있어 지역 상업 활동의 중심지 역할을 하는 지역입니다.

4.2. 주변 상권

부천역을 중심으로 형성된 활발한 상업지대로, 다양한 소매점, 음식점, 금융기관 등이 밀집해 있습니다.

인근에 롯데백화점, 현대백화점 등 대형 쇼핑 시설도 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 공용 위생 설비, 엘리베이터, 지하 주차장, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

부천역 인근에 위치하여 백화점, 영화관, 각종 상업 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 시설

주변에 부천시청, 부천경찰서 등 관공서가 있으며, 부천중앙공원 등 휴식 공간도 인근에 위치합니다.

주변에서 혐오시설에 대한 정보는 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

막대한 규모의 유치권 신고가 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후에도 해당 채권자들과의 복잡한 법적 절차를 거쳐야 할 가능성이 있습니다.

'별도등기 있음' 표기는 등기부등본에 명시되지 않은 권리(예: 근저당, 전세권 등)가 존재하거나, 건물 자체에 대한 특수한 등기 사항이 있음을 의미할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 상태 관련 리스크

본 건은 근린생활시설로서, 준공 후 미분양되어 호별 경계벽 및 내부 마감재 등이 시공되지 않은 상태입니다.

내부 인테리어 공사에 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

6.3. 법규 및 규제 관련 리스크

건물은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건물 이용 및 신축, 증축 등 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장점

부천역이라는 탁월한 역세권 입지를 바탕으로 풍부한 유동인구와 상업 시설 이용이 용이합니다.

지역의 중심 상권에 위치하여 추후 내부 공사 완료 시 상업 시설로서의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

7.2. 개발 잠재력

현재는 내부 마감재 미시공 상태로 공실이며, 상당한 투자 및 공사가 필요합니다.

이를 해결하고 정상적인 상가 또는 오피스 용도로 활용할 경우, 지역 내 수요를 바탕으로 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 심곡동, 부천역 인근의 핵심 상업지에 위치한 오피스텔(근린생활시설) 경매 물건입니다.

훌륭한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있으나, 내부 마감 공사가 완료되지 않은 상태이며, 대규모 유치권 신고가 존재하여 법적 불확실성이 매우 높은 물건입니다.

임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 유치권 및 별도등기 관련 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

내부 마감 공사 비용과 유치권 관련 법적 분쟁 해결 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가, 건물 상태, 그리고 막대한 규모의 유치권 신고로 인한 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 484,000,000원을 기준으로, 내부 마감 비용(추정 50,000,000 ~ 100,000,000원)과 불확실한 유치권 처리 비용 등을 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

유치권 관련 리스크가 매우 크므로, 공격적인 입찰보다는 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 350,000,000원 ~ 380,000,000원

위 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가를 기반으로 하되, 본건의 미완공 상태 및 복잡한 권리 관계(특히 유치권)를 반영한 제안입니다. 실제 입찰 시에는 관련 법률 전문가와 상세 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.