나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [67] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 12층1207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2023타경3440 (67)

* 소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 12층1207호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 285,000,000 원

* 토지면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

* 건물면적: 43.16㎡ (약 13.06평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 중복병합사건, 별도등기 있음

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 심곡동에 위치한 "더원루미에르오피스텔" 12층 1207호입니다.

* 주변 환경: 지하철 1호선 "부천역" 북동측 인근으로, 대로변 상업지대에 위치하여 주거 및 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 남측으로 부일로에 접해 있으며, 부천역과 다수의 버스 노선, 버스터미널 등이 인접해 있어 서울 및 수도권 전역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 김OO

* 임차인 현황:

* 임차인: 강준호

* 보증금: 40,000,000 원

* 차임: 1,000,000 원

* 전입/사업자 등록일: 2023-07-05

* 확정일자: 2023-07-05

* 배당신고일자: 2023-10-23

* 대항력: 없음 (낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계: 0원)

* 주의사항:

* 별도등기 있음. (등기부등본 추가 확인 필수)

* 유치권 신고:

* 우정설비건설 주식회사: 설비공사(기계소방) 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

1.3. 상권분석

* 부천역 인근의 중심 상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구를 바탕으로 다양한 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 인근에 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설과 각종 금융기관, 관공서가 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 다양한 종류의 오피스텔, 상가 건물 등이 밀집해 있으며, 1인 가구 및 소규모 사업체를 위한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 해당 물건의 구체적인 층수(12층)와 용도(업무시설)를 고려할 때, 1층 상가와는 차별화된 상권 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부천역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선 및 버스터미널이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 대형 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 단지 주변에 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 우수합니다.

* 교육시설: 부천대학교, 서울신학대학교, 가톨릭대학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거 환경: 대로변에 위치하여 비교적 쾌적한 환경을 제공하며, 오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기 존재: 물건 명세서상 '별도등기 있음'으로 명시되어 있어, 등기부등본을 통해 해당 별도등기의 내용과 낙찰 후 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 유치권 성립 불확실성: 고액의 공사대금 채권에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

* 내부 마감 상태: 감정평가요약에 따르면 본 건 상가는 준공 후 미분양된 근린생활시설로서 내부 마감재가 시공되지 않은 상태라고 기재되어 있습니다. 이는 12층 오피스텔(업무시설)에도 적용될 수 있으며, 낙찰 후 내부 인테리어에 상당한 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 공실 가능성: 현재 물건이 공실 상태이며, 내부에 사무용 집기나 공사용 자재 등이 소재하고 있어 명도 절차 및 내부 정리 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 부천시 심곡동, 지하철 1호선 부천역 초역세권에 위치한 더원루미에르오피스텔 12층 1207호입니다. 신축급 건물로서 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 주변 상권 및 생활 편의시설이 풍부하여 투자 및 실거주 가치가 높습니다. 그러나 별도등기 존재, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고, 그리고 내부 마감 미시공 가능성 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 유치권과 별도등기 부분에 대한 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 부천역 역세권 초입에 위치하여 뛰어난 교통 및 입지 강점을 가집니다.

* 비교적 신축인 더원루미에르오피스텔에 속해 있어 건물 노후도에 따른 감가상각 부담이 적습니다.

* 부천역 주변의 활발한 상업 및 업무 지구에 속해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로, 건물뿐만 아니라 토지 지분까지 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 285,000,000원입니다. 현재 더원루미에르오피스텔 1207호에 대한 구체적인 실거래가 정보는 제한적이나, 주변 유사 오피스텔 시세를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 별도등기 존재, 성립 여부가 불분명한 유치권, 내부 마감 미시공 가능성 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

이에 따라, 입찰 시에는 이러한 리스크 요인들을 충분히 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 낙찰 가능한 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 가감될 수 있으며, 정확한 예상가는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석, 그리고 유사 물건의 최근 실거래가 추이를 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예: 256,500,000원 ~ 285,000,000원)

참고사항:

부천시 전반적으로 대장동, 삼정동 등 일부 지역에서 폐기물 처리 시설(소각장, 하수처리장 등)과 관련된 이슈가 논의된 바 있으나, 본 건 소재지인 심곡동 169-1번지 더원루미에르오피스텔 인근에 직접적인 혐오시설의 존재가 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.