나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [65] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 15층1507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부천지원 2023타경3440 (65)

소재지

경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 15층1507호

용도

오피스텔

감정가

285,000,000원

토지면적

6. 68㎡ (약 2.02평)

토지지분

6. 6754㎡ (약 2.02평)

건물면적

43. 16㎡ (약 13.06평)

건물지분

43. 16㎡ (약 13.06평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

김OO

특이사항

중복병합사건

주의사항

별도등기 있음

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 부천역 앞 대로변의 상업지대에 위치하여 주변 환경이 양호한 편입니다. 남측으로는 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역과 인접해 있어 교통 접근성이 뛰어납니다. 인근에 버스정류장 및 버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 채권자는 김OO이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

임차인으로는 이한결 씨가 보증금 40,000,000원, 차임 1,000,000원으로 거주 중이며, 전입 및 확정일자는 2023년 5월 23일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

본 물건에는 별도등기가 존재하여 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 우정설비건설 주식회사로부터 5억 6천 1백만 원, 정도건설산업 주식회사로부터 56억 8천 6백만 원의 공사대금 채권을 위한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 부천시 심곡동 일대는 부천역을 중심으로 활발하게 형성된 상업지대입니다. 대로변에 위치하여 가시성이 우수하며, 풍부한 유동인구와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리합니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 해당하며, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력 또한 높게 평가됩니다.

1.4. 생활정보

교통 면에서는 지하철 1호선 부천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권으로의 출퇴근이 용이합니다. 생활 편의시설로는 주변 상업지대에 밀집된 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행, 재래시장 등을 편리하게 이용할 수 있습니다. 혐오시설의 경우, 인근 지역에서 대규모 소각장 건설 등의 이슈가 있었으나, 해당 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기 존재: 등기부등본을 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다.

* 유치권 신고: 거액의 유치권이 신고되어 있어 법적 분쟁 발생 가능성이 있으며, 낙찰 후 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

* 건물 내부 마감 미시공: 감정평가서에 따르면, 본건 건물 내 근린생활시설 일부(1층~3층)는 준공 후 미분양으로 인해 내부 마감재 시공이 미비한 상태이나, 본 경매 대상인 1507호는 공실 상태입니다.

* 건물 사용승인일: 건물 준공일(2020.03.27) 대비 사용승인일(2022.07.26) 사이에 시차가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 상업지역 내 대로변에 자리하고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다. 공실 상태로 즉시 활용 가능성이 있으며, 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 별도등기 및 거액의 유치권 신고가 존재하여 권리 분석 및 법률적 검토가 매우 중요하며, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 부천역 초역세권이라는 희소성 높은 입지.

* 상업지역 내 대로변 위치로 인한 높은 미래 가치.

* 현재 공실 상태로 낙찰 후 빠른 임대 또는 전매 용이.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 285,000,000원이며, 임차인 인수 보증금은 0원입니다.

주변 시세 조사를 종합해 볼 때, 더원루미에르오피스텔의 40㎡대 오피스텔의 경우 매매가가 2억 9천만 원에서 3억 1천만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 월세는 보증금 1천만 원에 월 80만 원에서 100만 원 수준으로 조사되었습니다.

이러한 시세 및 감정가를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 주변 시세와 물건의 특수성을 고려한 단순 추정치이며, 입찰 시점의 시장 상황과 법적 리스크를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.