나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [62] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 14층1406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (62)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 14층1406호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 266,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.16㎡ (약 12.15평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물대장상 주요용도: 업무시설 (전유부에는 근린생활시설 포함 명시)

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕

총 층수: 15층

사용승인일: 2022년 07월 26일

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 별도등기 있음.

특수물건정보: 중복병합사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 전철 1호선 "부천역" 북동측 인근에 소재합니다.

건물은 부천역 앞 대로변 상업지대에 위치하여 주변 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

남측으로 부일로에 접하고 있으며, 남서측으로 부천역에 근접합니다.

인근에 버스정류장 및 버스터미널 등이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

관련 법규상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 해당하며, 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다.

또한, 과밀억제권역(수도권정비계획법) 및 중점경관관리구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매개요

채권자: 김OO

경매구분: 부동산 임의경매

매각으로 인한 말소기준권리: (확인 필요 - 통상적으로 경매개시결정 등기 이전의 최선순위 근저당 등이 기준이 됨)

3.2. 임차인 현황

* 손동해

보증금: 45,000,000원

차임: 500,000원

전입/확정일자: 2023년 07월 31일

배당신고일자: 2023년 10월 23일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 장수경

보증금: 40,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/확정일자: 2023년 07월 06일

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 미상)

3.4. 기타 권리사항

별도등기 있음.

유치권 신고:

- 우정설비건설 주식회사: 설비공사(기계소방) 공사비 채권 561,000,000원 (의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결 첨부)

- 정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원

상기 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 입지 특성

본 건물은 부천역 인근 대로변에 위치한 더원루미에르오피스텔로, 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

15층 규모의 철근콘크리트 구조물이며, 주변 상업지대와의 연계성이 좋습니다.

부천역이 도보 거리에 위치하며, 대중교통망이 발달하여 유동인구 확보에 유리한 조건입니다.

4.2. 건물 이용현황

해당 물건(14층1406호)은 오피스텔로 분류되나, 감정평가서상 명시된 바와 같이 해당 호실은 근린생활시설로서 준공 후 미분양된 상태이며, 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 공실입니다.

내부에는 사무용 집기비품 및 내부 공사용 자재 등이 소재하는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

부천역을 중심으로 형성된 상업지구 내에 위치하여 은행, 병원, 쇼핑몰, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

지하철 1호선 및 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 주변 환경

부천역 일대는 유동인구가 많은 상업 및 업무 지구로 활발한 활동이 이루어지고 있습니다.

다만, 최근 부천역 인근 지역에서 개인방송 BJ 관련 민원 및 상인들의 어려움이 보도된 바 있어, 소음 등 생활 환경에 대한 민감도가 높을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

거액의 유치권(약 62억 원)이 신고되어 있으며, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 및 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

별도등기 존재로 인해 등기부등본 상 추가적인 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

내부 마감재가 시공되지 않아 즉시 사용이 어렵고, 입주 또는 임대 시 상당한 수준의 내부 공사 비용이 예상됩니다.

장기 공실 가능성이 있으며, 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

전유부 정보에 따르면 해당 호실은 4층 406호로 명시되어 있으나, 본 물건은 14층 1406호로 표기되어 있어, 실제 현황과 공부상의 차이 또는 오기 가능성에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

6.3. 주변 환경 리스크

부천시는 과거 광역소각장 건립과 관련하여 주민 반발 사례가 있었습니다.

다만, 본 물건 소재지인 심곡동 169-1번지 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권 상업지구라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

그러나 약 62억 원에 달하는 유치권 신고, 별도등기 존재, 그리고 내부 마감재 미시공 상태 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

특히 유치권의 성립 여부는 낙찰가의 적정성을 결정하는 중요한 요소가 될 수 있으며, 내부 공사 비용과 장기 공실 가능성 또한 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

부천역 초역세권에 위치하여 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후수요를 기대할 수 있습니다.

대로변 상업지역에 자리하여 상권 활성화 시 시세 상승 가능성이 높습니다.

8.2. 개발 잠재력

부천시는 지속적인 도시 개발 및 재개발 사업을 추진하고 있어 향후 지역 가치 상승이 예상됩니다.

본 물건은 미마감 상태를 활용하여 투자자의 니즈에 맞는 공간으로 재탄생시킬 수 있는 잠재력을 지닙니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출은 실시간 부동산 시장 정보, 유사 물건 거래 사례, 유치권 및 별도등기 등 권리관계의 명확화, 내부 마감 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 진행되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다.

현재 감정가는 266,000,000원이며, 이는 초기 기준가로 활용될 수 있습니다.

다만, 위에서 언급된 다수의 리스크 요인(특히 약 62억 원의 유치권)을 감안할 때, 실제 입찰 시에는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

정확한 시세 조사를 위해 KB부동산, 네이버 부동산 등에서 유사 면적 및 조건의 오피스텔/업무시설 매물 시세를 확인하고, 법원 경매 정보 사이트에서 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 보수적으로 산정하는 것이 중요합니다.

향후 유치권에 대한 법적 판단 결과에 따라 입찰가 전략이 크게 달라질 수 있습니다.

'인수 보증금'은 본 건의 경우 0원이므로 예상 입찰가 산출 시 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.