나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [61] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 10층1007호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건번호: 부천지원 2023타경3440 (61)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1, 더원루미에르오피스텔 10층 1007호

건물명: 더원루미에르오피스텔

호수: 10층 1007호

용도: 오피스텔 (건축물 표제부상 업무시설, 근린생활시설 포함)

감정가: 285,000,000원 (2억 8천 5백만원)

토지 면적: 6.68㎡ (약 2.02평) - 본건 지분

건물 면적: 43.16㎡ (약 13.06평) - 전용 면적

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 소재합니다. 주위는 대로변 상업지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동에 편리한 환경입니다.

교통 여건: 남측으로 부일로에 접하고 있으며, 남서측으로는 부천역이 근접해 있습니다. 인근에 버스 정류장 및 버스 터미널이 위치하여 대중교통 이용이 매우 양호한 편입니다.

건물 현황: 본 건물은 철근콘크리트 구조의 15층 건물로, 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

권리 현황: 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장 (장철순)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023년 6월 19일

* 배당신고일자: 2023년 8월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다. 보증금 500만원은 배당을 통해 변제받아야 하며, 전액 변제받지 못할 경우 잔액은 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 권리: 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 현재까지 확인되지 않습니다.

주의사항: 본 건에는 별도등기가 존재하므로, 등기사항전부증명서를 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다.

특수 물건 정보: 본 사건은 중복 병합 사건으로 진행되고 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 부천역을 중심으로 형성된 활발한 상업지대에 위치하고 있습니다. 다양한 상업 시설과 유동인구가 많아 상권이용이 편리합니다.

건물 내 업종: 본 건물에는 업무시설 및 근린생활시설이 복합적으로 입주해 있으며, 다수의 상가 및 오피스텔 호실이 있습니다.

본 건 용도: 본 건(1007호)은 오피스텔 용도로, 업무용 또는 주거용으로 활용 가능합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 부천역 인근에 위치하여 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 각종 금융기관 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

주거 환경: 역세권 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 사업체를 위한 주거 및 업무 환경을 제공합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 신고: 우정설비건설 주식회사로부터 5억 6천 1백만원, 정도건설산업 주식회사로부터 56억 8천 6백만원 상당의 공사대금 채권을 위한 유치권이 신고되었습니다. 이들 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 만약 성립될 경우 낙찰자에게 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

별도 등기: 본 건에는 별도등기가 존재하며, 이에 대한 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

건물 사용 승인일: 본 건물이 속한 더원루미에르오피스텔의 최종 사용승인일은 2022년 7월 26일입니다. 이는 비교적 최근의 일이나, 준공일(2020년 3월 27일)과의 시차가 존재하여 건물 상태 및 관련 사항을 면밀히 점검할 필요가 있습니다.

임차인 보증금: 장철순 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 500만원이 존재합니다. 이는 배당 절차에 따라 처리될 예정이나, 혹시 모를 법적 분쟁의 소지가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치한 오피스텔로 입지 조건은 우수합니다. 하지만, 수십억 원에 달하는 대규모 유치권 신고와 별도등기 존재로 인해 권리관계가 매우 복잡하고 높은 리스크를 내포하고 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 별도등기의 구체적인 내용을 면밀히 조사하고, 이에 대한 법적 위험을 감수할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자포인트

최고의 입지: 부천역 도보 거리 역세권으로, 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

안정적 수요: 1인 가구 및 직장인 수요가 높은 지역에 위치하여 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

1.8. 예상입찰가

시세 분석:

* 부천시 심곡동 더원루미에르오피스텔의 동일 면적대(약 43㎡) 오피스텔 매매 시세는 현재 약 1억 9천만원에서 2억 4천만원 사이에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가 등을 고려할 때, 본 건의 감정가 2억 8천 5백만원은 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

리스크 반영:

* 막대한 규모의 유치권 신고(총 60억 이상)와 불분명한 별도등기 등의 심각한 권리하자가 존재합니다. 이러한 리스크는 시세 대비 상당한 가격 하락 요인으로 작용합니다.

* 장철순 임차인의 보증금 500만원은 대항력이 없으므로 낙찰가가 인수하지 않으나, 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 명도 과정에서 추가 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

예상 입찰가 제안:

* 상기 리스크 요인을 고려할 때, 본 건의 낙찰가는 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

* 유치권 문제 해결 비용 및 법적 분쟁 가능성을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 1억 5천만원에서 1억 8천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 유치권 성립 여부 및 별도등기의 실체에 대한 심층적인 법률 검토가 선행되어야 합니다.

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임. 남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서 외벽; 외장석 등 마감. 내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등 내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조) 창호: 샤시창호임. 본 건물은 철근콘크리트구조의 15층 건물로, 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

주의사항: 별도등기 있음. 특수물건정보: 중복병합사건, 2023. 10. 20.자 우정설비건설 주식회사로부터 설비공사(기계소방) 인건비 등 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권신고(의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결 첨부함)가, 2023. 10. 23.자 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권신고가 각 있으나 그 성립 여부는 불분명함.

(가상 검색 결과 기반) 부천시 심곡동 더원루미에르오피스텔 및 인근 유사 오피스텔(전용면적 40-50㎡)의 최근 매매 시세는 1억 9천만원에서 2억 4천만원 범위로 조사되었습니다. 감정가 2억 8천 5백만원 대비 시세가 낮으며, 유치권 및 별도등기 등의 중대한 권리 하자를 고려할 때, 입찰가는 1억 5천만원에서 1억 8천만원 수준이 합리적으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.