나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [57] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (57)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 7층701호

용도: 오피스텔/업무시설

건축물 정보: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 7층

준공일: 2020년 3월 27일 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 484,000,000원

토지면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

건물면적: 67.62㎡ (약 20.46평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 부천역 앞 대로변의 상업지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역이 근접해 있습니다. 인근에 버스 정류장과 버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 과밀억제권역에 해당하며, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 김 입니다. 등기부상 별도 등기가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업자등록)일자: 2023년 7월 17일

* 확정일자: 2023년 7월 28일

* 배당신고일자: 2023년 10월 10일

* 대항력: 없음

3.3. 특이사항 및 위험 요소

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인에게 대항력이 없어 보증금 인수 의무 없음)

* 중복병합사건으로 사건이 복합적일 수 있습니다.

* 별도 등기 존재: 소유권 외 추가적인 권리 관계 존재 가능성이 있습니다.

* 유치권 신고 다수:

* 우정설비건설 주식회사: 설비공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고 (의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결문 첨부)

* 정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고

* 상기 유치권 신고의 성립 여부는 불분명하므로, 낙찰 후 법적 분쟁 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

본건이 속한 '더원루미에르오피스텔'은 업무시설 및 근린생활시설 용도로 건축되었으며, 15층 건물입니다. 본 경매 물건인 701호는 오피스텔/업무시설 용도로 사용될 수 있는 공간입니다. 다만, 감정평가서상 본건 상가는 준공 후 미분양된 근린생활시설로서 호별 경계벽 및 내부 마감재가 시공되지 않은 상태이며, 내부에 사무용 집기 비품 및 내부 공사용 자재 등이 소재하고 있어 공실 상태임을 알 수 있습니다. [cite: provided appraisal summary]

4.2. 주변 상권 특성

부천역 인근의 상업지대에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 주변의 양호한 교통 여건은 상업 시설 이용객 및 종사자들에게 편리성을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

부천역을 중심으로 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 및 업무 활동에 매우 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 주변 유해시설 (혐오시설) 정보

부천시는 소각장, 하수처리시설 등 혐오시설의 집약 가능성에 대한 논의가 있어 왔으며, 특히 대장동 지역에 광역 소각장 건설 추진 관련 갈등이 있었습니다. 현재 본건 소재지(심곡동 169-1) 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되는 정보는 없습니다. 그러나 부천시 전반의 혐오시설 관련 이슈는 잠재적 리스크 요인으로 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 리스크

총액 6억 2천만원이 넘는 금액으로 다수의 유치권이 신고되어 있으며, 이들의 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 적법하게 성립될 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 해결하기 위해 추가적인 비용 및 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 매우 큽니다.

6.2. 건물 미완공 및 별도 등기

감정평가서상 근린생활시설로서 내부 마감재가 시공되지 않은 상태라는 점과, '별도 등기 있음' 표기는 추가적인 공사 비용 발생 가능성 및 복잡한 권리 관계를 시사하므로 주의가 필요합니다. [cite: provided appraisal summary]

6.3. 기타

중복병합사건으로 인해 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 잘 갖춰진 주변 인프라를 바탕으로 높은 가치를 지니고 있습니다. 그러나 다액의 유치권 신고, 미완공 상태의 건물 내부, 별도 등기 존재 등 해결해야 할 중대한 리스크 요인을 다수 안고 있습니다. 특히 유치권 문제는 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 있어 가장 중요한 고려 사항이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권 입지로 풍부한 유동인구 및 교통 편의성 확보.

* 주변 상권 발달로 인한 높은 임대 수익 및 시세 상승 잠재력.

* 유치권 문제 해결 시 권리관계 명확화 및 향후 가치 상승 기대.

* 내부 마감 공사 완료 시 즉시 활용 가능한 오피스텔/업무시설.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

'더원루미에르오피스텔' 및 인근 지역의 오피스텔/업무시설 매매 및 임대 시세는 약 2억원 초중반부터 3억원대 후반까지 형성되어 있습니다. 해당 물건의 전용면적(약 20.46평)을 고려할 때, 인근 유사 물건의 시세는 2억 5천만원에서 3억 5천만원 수준으로 파악됩니다. (예시: '22.12. 실거래가 2억 6800만원 (공급 65m² / 전용 38m²), '26.04. 매물 3.25억 (76m²), '25.01. 매물 2.43억 (47m²), '26.04. 매물 2.45억 (104m²))

9.2. 적정 입찰가 제안

감정가 4억 8천4백만원은 현재 시세 대비 다소 높은 수준으로 보입니다. 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 해결되지 않은 약 6.2억 원 이상의 유치권 채권을 고려할 때, 입찰가는 해당 유치권 부담액과 내부 수리 비용, 그리고 발생 가능한 법적 분쟁 비용까지 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 적정 입찰가는 2억 5천만원 ~ 2억 9천만원 선 에서 검토하시는 것을 제안합니다. 이는 주변 시세와 건물의 현재 상태, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다. 유치권 문제 해결 가능성 및 추가적인 내부 공사 비용 규모에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.