나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [63] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 14층1407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부천지원 2023타경3440 (63)

* 소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 14층1407호

* 건물명: 더원루미에르오피스텔

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건축년도: 사용승인일 2022년 7월 26일 (JSON 기준)

* 감정가: 285,000,000원

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

* 토지 지분: 6.6754㎡ (약 2.02평)

* 건물면적: 43.16㎡ (약 13.04평)

* 건물 지분: 43.16㎡ (약 13.04평)

1.3. 매각 정보

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 소재하는 더원루미에르오피스텔 내 14층 1407호입니다. 주변은 부천역 앞 대로변의 상업지대로 형성되어 있어 생활 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역이 인접해 있습니다. 또한, 인근에 버스정류장 및 버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 과밀억제권역(수도권정비계획법) 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

본건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다. 채권자는 김OO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정 (정연재)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 7월 5일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 또한, 대항력이 없는 임차인으로 판단됩니다.

3.3. 유의사항

* 별도등기가 존재합니다.

* 중복 병합 사건으로 진행되고 있습니다.

* 본건과 관련하여 다음과 같은 유치권 신고가 접수되었습니다.

* 2023년 10월 20일: 우정설비건설 주식회사로부터 설비공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고 (의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결 첨부).

* 2023년 10월 23일: 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고.

* 상기 유치권 신고의 성립 여부는 불분명하므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본건이 위치한 심곡동 지역은 부천역을 중심으로 한 발달된 상업지대에 속합니다. 대로변에 위치하여 가시성이 좋고, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있습니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 환경입니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 발견되지 않았습니다. 주변은 주로 상업 및 주거 지역으로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

부천역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 주변 상업지대의 특성상 문화 및 여가 시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 주변 시설

본 건물 내 근린생활시설로 1층 101호 외 11호가 언급되어 있으나, 본건은 14층에 위치한 오피스텔(업무시설)로 상이한 용도로 보입니다. 건물 내에는 공용 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 리스크

약 62억 원에 달하는 거액의 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 법적 분쟁으로 이어지거나, 인수 시 막대한 추가 비용이 발생할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

6.2. 건물 내부 마감 미시공

감정평가서상, 1층 근린생활시설의 경우 준공 후 미분양된 곳으로 호별 경계벽 및 인테리어 등 내부 마감재가 시공되지 않은 상태라고 명시되어 있습니다. 본건 14층 오피스텔에 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 건물 전체의 하자 또는 미완성 관련 문제 발생 가능성을 시사합니다.

6.3. 중복 병합 사건

사건이 중복 병합되어 진행됨에 따라 절차상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역이라는 핵심 상권에 위치하고 교통 여건이 우수하며, 건물 자체의 연식도 비교적 최신(2022년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만, 약 62억 원에 달하는 거액의 미확인 유치권 신고가 존재한다는 점은 매우 심각한 위험 요소이며, 이에 대한 철저한 법률 검토와 현장 확인이 필수적입니다. 이러한 큰 위험 요인을 감안할 때, 매각으로 인해 해당 유치권이 소멸되지 않을 경우 낙찰자는 상당한 금전적 부담을 안게 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 역세권 입지

부천역과 인접하여 교통이 편리하고, 주변 상업지대 발달로 인한 유동인구 및 접근성이 높습니다.

8.2. 신축급 오피스텔

2022년 사용승인이 완료된 건물로 비교적 신축에 해당하여 상품성이 양호할 수 있습니다.

8.3. 잠재적 시세 차익 가능성 (리스크 해소 시)

만약 유치권 등 복잡한 권리 관계가 원만히 해결된다면, 역세권 신축급 오피스텔로서 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(약 40-50㎡)의 오피스텔이 부천역 인근에서 약 2억 1천만 원에서 2억 5천만 원 사이의 가격으로 거래되거나 매물로 나와 있습니다. 또한, 부천역 주변 오피스텔의 평당 평균 시세는 약 1600만 원에서 1800만 원 수준으로 추정되며, 이를 환산 시 약 2억 800만 원에서 2억 3천 4백만 원으로 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 2억 8,500만 원 대비, 현재 시세는 2억 1천만 원에서 2억 5천만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 그러나 본건은 약 62억 원에 달하는 거액의 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하여 법적 리스크가 매우 높은 상황입니다. 권리 관계에 문제가 있는 부동산의 경우, 정상적인 시세 대비 10~15% 이상의 가격 하락이 발생할 수 있습니다. 이러한 중대한 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 현재 시세 및 감정가를 고려하되, 중대한 권리상의 위험을 반영하여 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 1억 4천만 원 ~ 1억 8천만 원

상기 금액은 유치권 관련 리스크를 충분히 고려한 범위이며, 실제 입찰 시에는 반드시 유치권의 성립 여부 및 인수 가능성 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.