나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [64] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 15층1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 물건 현황

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (64)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1, 더원루미에르오피스텔 15층 1502호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 주요 용도는 업무시설, 기타 용도는 업무시설 및 근린생활시설)

감정가: 484,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

토지지분: 10.4585㎡ (약 3.16평)

건물면적: 67.62㎡ (약 20.45평)

건물지분: 67.62㎡ (약 20.45평)

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 별도 등기 있음

특수물건정보: 중복병합사건

2.2. 건물 상세정보

건물명: 더원루미에르오피스텔

총층수: 15층 (본건 15층)

건축구조: 철근콘크리트구조

건축허가일: 2019년 07월 24일

사용승인일: 2022년 07월 26일

총 세대수: 108세대

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 "부천역" 북동측 인근 대로변의 상업지대에 소재한 "더원루미에르오피스텔" 15층 1502호입니다. 주변 환경은 전반적으로 양호한 편입니다. [cite: user provided text]

3.2. 교통상황

남측으로는 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역에 근접해 있습니다. 또한 인근에 버스정류장 및 버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. [cite: user provided text]

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* 임차인: 이채림 (이 )

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입/사업자등록일: 2023년 06월 21일

* 확정일자: 2023년 07월 03일

* 배당신고일자: 2023년 10월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4.2. 권리관계

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 별도 등기: 있음.

4.3. 유치권 신고 내역

* 우정설비건설 주식회사: 설비공사(기계소방) 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고 (의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결 첨부).

* 정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고.

* 상기 유치권 신고의 성립 여부는 불분명합니다.

5. 상권분석

5.1. 상업지구 내 입지

본건은 부천역을 중심으로 한 대로변 상업지대에 위치하여 상권이 매우 활성화되어 있습니다. [cite: user provided text]

5.2. 건물 현황

더원루미에르오피스텔은 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로 총 108세대로 구성되어 있습니다. [cite: JSON, search result 3]

5.3. 주변 시세

부천역 인근 심곡동에는 다양한 오피스텔이 존재하며, 본건과 유사한 면적(약 20.45평)의 오피스텔은 최근 실거래가 기준으로 3억원 이상의 가격대를 형성하고 있을 것으로 추정됩니다. 다만, 정확한 본건 호실(1502호)의 실거래가 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다. [cite: search result 2, 3, 7, 8, 9, 12]

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

부천역(1호선) 및 다수의 버스 노선, 버스터미널이 인접하여 교통이 매우 편리합니다. [cite: user provided text] 부천역 주변으로는 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 밀집되어 있습니다. [cite: search result 11, 17, 19]

6.2. 문화 및 여가시설

한국만화박물관, 부천호수식물원, 부천아트벙커B39 등 다양한 문화 및 여가 시설 이용이 가능하여 정주 여건이 우수합니다. [cite: search result 17, 19]

6.3. 주변 환경

주변에는 상업시설과 함께 주거시설이 혼재되어 있으며, 특별히 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. [cite: search result 18]

7. 잠재적 리스크

7.1. 별도 등기

경매 물건 정보에 '주의사항'으로 별도 등기가 있다고 명시되어 있어, 등기부등본 확인 시 해당 권리의 성격과 낙찰 후 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

7.2. 유치권 신고

대규모의 유치권이 신고되어 있으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 적법하게 성립된다면 낙찰자가 공사대금을 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다.

7.3. 중복병합사건

동일 부동산에 대한 다수의 경매 절차가 진행 중이거나 병합되어 있어, 경매 절차의 복잡성 및 진행 상황 파악에 주의가 요구됩니다.

7.4. 건물 내부 상태

감정평가서상 일부 저층 근린생활시설의 내부 마감재 미시공 상태가 언급되었으나, 본건 15층 1502호는 2022년 사용승인된 호실이므로 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 전체의 관리 상태 및 향후 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 부천역 초역세권에 위치하며, 신축급 오피스텔로서 탁월한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 교통, 상업, 문화 시설 접근성이 뛰어나 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

그러나 '별도 등기 있음' 및 거액의 '유치권 신고'와 같은 중대한 권리상 리스크가 존재합니다. 이들 권리의 성립 여부 및 낙찰 후 인수 부담 여부에 대한 철저한 법률 검토와 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면 투자가치가 있을 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 부천역 역세권 핵심 입지: 탁월한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설

* 준신축급 오피스텔: 2022년 사용승인으로 비교적 양호한 건물 상태

* 안정적인 임대 수요: 부천역 인근 배후 수요 풍부

* 상업지구 내 업무/주거 겸용 가치: 다양한 활용 가능성

10. 예상 입찰가

10.1. 시장 분석

본건은 전용면적 67.62㎡ (약 20.45평)의 오피스텔로, 감정가는 484,000,000원입니다. 이는 3.3058㎡당 약 7,300만원 (평당 약 2,400만원) 수준입니다.

주변 지역의 다른 오피스텔 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 비교적 합리적인 수준으로 보입니다. 예를 들어, 연식이 있는 심곡동 내 오피스텔들의 경우 10평 내외 면적이 2.6억원 수준에서 거래되고 있음을 감안하면, 본건의 20평대 면적은 이보다 높은 가격대 형성이 예상됩니다. [cite: search result 7, 9]

다만, '별도 등기 있음' 및 '유치권 신고'라는 중대한 위험 요인이 존재하므로, 이러한 리스크를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 유치권이 성립될 경우 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 484,000,000원

인수 보증금: 0원

리스크 요인: 별도 등기, 불확실한 유치권 성립 여부

보수적인 입찰가격을 고려하여 감정가의 75% ~ 85% 수준을 제안합니다.

* 보수적 접근 시: 484,000,000원 * 0.75 = 363,000,000원

* 적정 접근 시: 484,000,000원 * 0.85 = 411,400,000원

이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 3억 7천만원 ~ 4억 1천만원 선으로 제안합니다. 최종 입찰가 결정은 반드시 해당 물건에 대한 권리관계 분석 전문가의 자문을 거치고, 현장 조사를 통해 건물 상태 및 공실 여부를 직접 확인한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.