나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [60] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (60)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 9층 906호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 266,000,000원

토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

건물면적: 40.16㎡ (약 12.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 부천역 앞 대로변의 상업지대로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 남측으로는 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역에 근접해 있습니다. 인근에 버스정류장과 버스터미널 등이 위치하여 교통 여건은 매우 양호합니다.

인접 도로상태: 남측으로는 광대로, 북측으로는 세로에 접해 있어 차량 및 도보 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m), 소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: (말소기준권리는 등기부등본상 최초의 근저당 또는 압류 등기 등을 확인해야 정확히 파악 가능하나, 일반적으로 경매 절차에서 매각으로 소멸될 권리입니다.)

주의사항: 별도등기가 존재합니다.

특수물건정보: 중복병합사건으로, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

유치권 신고: 우정설비건설 주식회사로부터 설비공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고가, 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고가 각 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

임차인 현황:

* 유주형

보증금: 40,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2023-07-04

확정일자: 2023-07-04

배당신고일자: 2023-10-23

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부천역 인근은 부천시의 중심 상업지역으로 유동인구가 풍부합니다. 대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 복합되어 있어 다양한 상업 활동이 가능합니다. 주변에 다수의 상업 시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 부천역이 도보 이용 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 편의시설: 부천역 주변으로 대형마트, 백화점, 영화관, 다양한 식당 및 카페, 병원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 교육시설: 본건 인근에는 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내 미시공 부분: 감정평가서 요약에 따르면, 본건 상가는 준공 후 미분양된 근린생활시설로서 호별 경계벽 및 내부 마감재가 시공되지 않은 상태라고 언급되어 있습니다. 이는 해당 상가 부분의 활용 및 추가적인 건축 비용 발생 가능성을 시사합니다. (단, 본건 906호는 업무시설로 추정되며, 해당 내용이 직접 적용되는지는 추가 확인이 필요합니다.)

장기 공실 가능성: 내부 마감재 미시공 상태 및 현재 공실인 점은 향후 임대 시 공실 장기화 또는 임대 수익률 하락의 원인이 될 수 있습니다.

거액의 유치권 신고: 성립 여부가 불분명한 거액의 유치권 신고들이 존재하여, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

별도등기 존재: 별도등기 사항을 반드시 확인하고 인수 여부를 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 상권 접근성이 뛰어나 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 비교적 최근에 준공된 건물이라는 점도 긍정적입니다. 그러나 근린생활시설 일부의 미시공 상태, 거액의 유치권 신고, 별도등기 존재 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다. 임차인 유주형은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 부천역 초역세권이라는 점은 공실 위험을 낮추고 향후 가치 상승의 기반이 됩니다.

잠재적 임대 수요: 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

미시공 부분의 가치 상승 잠재력: 만약 근린생활시설 부분의 마감 작업이 완료된다면, 상업 가치가 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 266,000,000원입니다. 유사 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 비슷한 면적(약 40㎡)의 오피스텔은 부천역 인근에서 약 250,000,000원에서 300,000,000원 사이에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

고려사항:

1. 본건의 감정가는 시장가 범위 내에 위치합니다.

2. 거액의 유치권 신고와 별도등기, 일부 미시공 상태 등은 입찰가 산정 시 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

3. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

따라서, 위험 요소를 감안하고 향후 임대 수익률 등을 고려했을 때, 시세 하한선인 250,000,000원에서 감정가 수준인 266,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 유치권 및 별도등기 관련 명확한 법적 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 안전합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.